REITs:颠覆传统地产的金融模式(第二版)

再版序REITs是基础设施证券化的必然选择李善民教授，博士生导师，中山大学党委常委，中山大学副校长，中山大学高级金融研究院院长，中山大学自贸区综合研究院院长，广东省经济体制改革研究会副会长。REITs 是地地道道的舶来品。2004 年国内就有专家学者介绍美国的REITs，2005 年以来，中国证监会对境外成熟REITs 市场进行了广泛研究，对相关法律法规、基础设施REITs 结构体系进行了分析借鉴。此后，国内众多专家学者开始对REITs 进行分析研究，认为REITs 对于盘活存量资产、降低债务杠杆、促进储蓄投资转化和完善多层次资本市场具有重大意义。由此可见，中国经济界和学术界对REITs 并不陌生。但是，“纸上得来终觉浅，绝知此事要躬行”。研究归研究，实操归实操。公募REITs 试点项目的成功落地，标志着我国公募REITs 市场建设迈出了关键的一步，但推动公募REITs 市场长期健康发展仍任重道远。这是因为，REITs 尽管在发达国家已经经历了多年的发展，形成了丰富的产品形式和完善的操作机制，但对于我国的金融体系来说，仍然属于金融创新的范畴，需要一系列适合我国国情的政策、法律法规、操作机制等金融深化的工作来规范和引导它的发展，理论和实践深度融合才能开启创新发展的大门。众所周知，发展中国家的经济发展需要急迫解决两个问题：一是资本短缺与经济发展需要的矛盾；二是资本配置效率低下的现实。发展经济学家麦金农和爱德华·肖于1973 年提出了影响深远的金融深案例，但国内的金融生态不足也束缚了产业金融创新，如风险投资发展滞后、企业信用体系不健全等因素导致产业金融的发展速度缓慢。推动产业金融快速发展，完善产业金融体系是关键，仅有政府财政性投入和政策性金融是不够的，还应让保险公司、投资银行、商业银行、风险投资机构、国际金融和创投公司等各类市场性的金融机构都能成为参与主体，政府则在制度和政策上进行引导、激励和培育。相对于国外研究，国内研究在实证方面做得比较少，研究范围也比较窄。同时，由于产业金融的结合机制与区域经济社会进步、金融市场发展状况相联系，国内学者提出的各种产业金融结合体系结构和内容上各有差异，主观性较强，实践性较弱。高旭华博士等几位的著作《REITs ：颠覆传统地产的金融模式》立足于房地产与金融的结合研究，敏锐地抓住了中国房地产行业在经历了多年快速但粗放式的成长后亟须转换发展方式、拓宽发展路径、提高行业整体素质的转型契机，看到了行业变革背后关键的推动因素，厘清了一条房地产业可持续发展模式——不动产投资信托基金。该书并非纯粹的理论研究，更侧重于在我国发展的大环境中探索房地产、基础设施等行业与资本的深化融合，将产业金融创新落到实处，推动产业与资本的融合作为中国房地产行业转型的突破口。《REITs ：颠覆传统地产的金融模式》着眼于实务又回归于理论，在过往REITs 发展的理论基础上结合国内宏观和微观环境下实操的关键节点、关键事件，进而形成适合国内发展环境的REITs 理论指引，既不离于当下又能望眼于未来，正如书中所言，相比于REITs 何时到来，REITs的发展趋势如何变化更加值得关注。近年，我国正处于加快经济结构转型以及创新型国家建设的关键时期，金融深化不断推进，金融创新产品如雨后春笋，从中央到地方都在以多种方式扶持和推动金融创新，从而促进经济的发展。基础设施投资作为长期以来我国经济发展的重要推动力，经过20 多年的高速发展，已进入存量发展时代，投资增速放缓，投资资金受限，行业发展亟须金融资本推动，基础设施证券化势在必行，REITs 再次面临发展机遇。据统计，2000—2019 年，中国基础设施建设投资完成额从每年不足1 万亿元增长至18.6 万亿元，年化复合增长率约为17%，基础固定资产投资总量累计大概是420 万亿元，考虑折旧后尚有超过100 万亿元的存量基建资产。目前我国“新基建”的重要性被提到前所未有的高度。2020 年4 月30 日，中国证监会、国家发展改革委联合发布了《关于推进基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）试点相关工作的通知》，同时，证监会就《公开募集基础设施证券投资基金指引（试行）》（征求意见稿）公开征求意见，拉开了我国在基础设施领域建设公募REITs 市场的帷幕。大潮涌动，“弄潮儿向涛头立”，有幸作为超常发展的中国金融体系中的一分子，不只要在理论研究中回顾历史，也要践行当下，更要在理论与实践的升华中触碰未来。国家的发展、时代的推动赋予我们金融学人重担，也给予我们见证未来的荣耀。是为序！