地产6堂课-拆掉开发商思维里的墙

自序　

**课　地块研究：房地产开发的“元”问题
房地产项目开发的**步不是市场调研，而是地块研究！地块研究绝不仅仅是研究地块的地形、地貌，而是研究地块的*大价值点和*大风险值。

**节 地块研究的目的是发现项目的*大价值点
第二节 地块的城市属性决定地块的基础价值
第三节 地块的市场属性是判断项目风险的关键
第四节 周边环境对地块价值的作用更为直接和明显
第五节 地块的自然属性决定项目差异化的程度

第二课　市场调研：项目开发的决策基础
市场调研绝不仅是调查了解竞争项目的动态，更为重要的，是对消费者消费需求，特别是潜藏的真实的心理需求的了解，即购房者对房子的理解和要求。市场调研的*大意义就是求证和发现：求证地块研究时的开发思路是否正确，*大价值点是不是市场关注的重点和热点；发现地块研究时未发现的显性和隐性需求！

**节 市场调研是指导项目开发的基础
第二节 市场调研必须注意的基本流程
第三节 正确的调研方法才能保证样本的真实性和科学性
第四节 市调的*大难点是数据分析和解读
第五节 市场调研后的结论与思考决定项目价值大小

第三课 项目定位：决定项目开发的成败
定位是项目开发所有环节中*重要也是*困难的问题——项目定位决定项目成败！如果项目定位错了，不管你在产品上下再多工夫，投入再多资金，做再好的设计和装修，都将于事无补。

**节 “定位就是要做到与众不同”
第二节 项目定位的系统构成
第三节 定位要解决什么问题
第四节 项目定位的四个错误
第五节 正确的客户细分，不是个人而是家庭
第六节 “五度思维”是项目定位的必要因素


第四课 定位四法：如何让项目与众不同
定位没有模式，却有方法。定位就是找出项目的灵魂和特质，这需要一种对市场、项目、竞争环境近乎神灵般的把握。定位难在高度，而确立高度的基础就是思维和方法。

**节 定位法一：三层面相交定位法
第二节 定位法二：假设论证定位法
第三节 定位法三：剥洋葱定位法
第四节 定位法四：反瞄准定位法


第五课 规划设计：必须尊重市场的需求
不得不说，现在太多的设计师在实施设计时，是以个人的设计文化、设计偏好、设计理念，以及对技术参数的绝对服从、对开发商意见的妥协为设计原则的，而不是立足于市场需求。可以说，设计师不自觉地走入了一个设计误区。这也就是为什么一个规划方案需要修改、调整无数遍，仍然得不到开发商认可的主要原因。

**节 总体规划的核心是实现地块价值*大化
第二节 定位决定规划设计的原则和方向
第三节 借力城市规划，必须站在整个城市发展的高度
第四节 规划设计，关键在维持市场需求与设计技术的平衡
第五节 社区文化是规划设计的*高表达
第六节 建筑风格决定项目的竞争力
第七节 环境设计等同于价格的力量

第六课 项目推广：房地产开发的*后一把火
推广是一个系统的工程，也是一个更为专业的学科，它包含了策划、渠道、媒介、设计、制作、发布等多个环节。有些环节是智力的表达，有些环节是创意的再现，有些环节则是技术和经验的体现。但遗憾的是，如今有多少人知道一个项目的推广还涉及到这么复杂的体系呢？而仅仅把推广理解为广告和公关活动的一切做法，正是推广费用极大浪费的*大元凶，更是很多项目销售不畅的主要障碍。

**节 推广的基本流程
第二节 好广告不是钱越多越好
第三节 公关活动——不可或缺的推广手段
第四节 三四线城市推广必须直接、有效


后记