房地产法教程

　　《房地产法教程》：　　二、建筑物区分所有权　　（一）建筑物区分所有权的概念和特征　　将一栋高层建筑物纵向或横向的划分为若干相对独立的部分，各由不同的主体取得所有权，这是现代社会普遍存在的法律现象，如某大厦**层和第二层为某百货公司所有并用于开办商场，第三层至第九层则为五十六套住宅，由五十六户居民分别所有。对此现象，各国立法称谓不一，有“住宅分层所有权”“住宅所有权”“楼层所有权”“公寓所有权”“建筑物区分所有权”等。我国学者一般称之为“建筑物区分所有权”，《物权法》也定名为“业主的建筑物区分所有权”。　　与通常意义的不动产所有权相比，建筑物区分所有权具有下列特征：　　（1）复合性。建筑物区分所有权包含专有权和共有权两个方面；建筑物区分所有权的客体包括专有部分和共有部分，其中共有部分中既有建筑物，又有土地（对地基的共有）。　　（2）专有权主导性。在建筑物区分所有权的两个方面中，专有权居于主导地位，这种主导地位体现在三个方面：①若无特别约定，区分所有人取得了专有权，就取得了对共有部分的共有权；反之，丧失了专有权，也就丧失了共有权。《物权法》第72条第2款规定：“业主转让建筑物内的住宅、经营性用房，其对共有部分享有的共有和共同管理的权利一并转让。”②专有权标的物的大小或价值决定了区分所有人共有持份（应有份）的比例。③在不动产登记上，只需登记专有权即可，共有权无须单独登记。　　（3）一体性。建筑物区分所有权是专有权和共有权的结合，在转让、抵押、继承时，应将专有权和共有权一同处分，不得保留专有权而处分共有权，也不得保留共有权而处分专有权。　　1.专有权的含义　　专有权，又称“专有所有权”或“特别所有权”，是指建筑物区分所有人对专属于自己的、在构造和使用上具有独立性的建筑物部分（专有部分）所享有的所有权。《物权法》第71条规定：“业主对其建筑物专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利。业主行使权利不得危及建筑物的安全，不得损害其他业主的合法权益。”就其实质而言，专有权即业主对其专有部分的所有权。　　2.专有权的客体　　专有权的客体称为专有部分，是指具有构造和使用上的独立性的建筑物部分。数个专有部分的存在是建筑物区分所有成立的基础，一栋建筑物必须区分为数个具有独立性的部分，才能够成立建筑物区分所有，否则，只能成立单独所有或共有。　　……