土地增值收益分配悖论-理论.实践与改革

目录 序 前言 **部分 理论分析 1 1 引言 3 1.1 土地增值研究的背景 3 1.2 土地增值及其分配问题的主要争议 6 1.3 土地增值及其分配研究涉及的主要问题 7 1.4 本书的研究框架和出发点 10 2 土地增值与土地收益 12 2.1 土地增值的概念 12 2.2 土地增值收益 14 2.3 土地增值收益分配/分享 14 2.4 涨价归谁——土地增值分配的争论 15 2.5 土地发展权与土地增值 18 3 土地增值的产生机理 21 3.1 土地的特殊性决定其增值的特殊性 22 3.2 土地增值的产生 23 3.3 土地增值因素的理论分析 27 3.4 基于地租理论的土地增值分配 32 3.5 土地增值的利与弊 33 4 土地增值收益分配的分析框架 36 4.1 土地增值收益分配的制度背景 36 4.2 土地增值收益产生的环节剖析 39 4.3 基于公共利益征地的增值分析 45 4.4 集体建设用地流转的增值分析 46 4.5 分析过程涉及的基本概念 47 第二部分 实证研究 51 5 实证分析的框架及要回答的问题 53 5.1 实证分析框架 53 5.2 实证研究需回答的问题 55 6 基于省级及城市面板数据的测算与分析 57 6.1 研究方法与数据 57 6.2 土地增值收益分配关系的总体特征 60 6.3 土地增值收益分配关系的空间特征 63 6.4 土地增值收益分配关系的时间特征 68 6.5 结论与讨论 74 7 基于城市土地收购储备样本的测算与分析 77 7.1 基于收购储备项目的土地增值收益实现过程 78 7.2 征地拆迁阶段的土地增值Ⅰ测算与分析 83 7.3 土地出让阶段的土地增值Ⅱ测算与分析 87 7.4 房产开发租售阶段的土地增值Ⅲ测算与分析 90 7.5 土地增值收益分配特征 95 7.6 土地增值收益的市场承受能力分析 102 7.7 结论与讨论 112 8 基于土地征收样本的测算与分析 115 8.1 测算区域及样本概况 115 8.2 测算方案及相关指标说明 122 8.3 测算结果分析 126 8.4 研究结论 134 9 集体土地入市流转增值收益测算与分析 137 9.1 集体经营性建设用地入市交易分析 138 9.2 集体土地增值分配之收益调节金 141 9.3 传统征购模式与集体土地流转模式的收益分配比较 143 9.4 结论与讨论 153 10 地票交易模式及其收益分配关系 157 10.1 重庆地票的产生背景及其交易本质 158 10.2 地票交易价格及其增值 160 10.3 地票收益分配主体及分配关系 163 10.4 结论与讨论 166 11 政府之间的土地收益分配 168 11.1 中央与地方政府土地收益分配政策变迁 169 11.2 土地出让收益分配博弈产生的原因 171 11.3 委托-代理的土地产权关系特点 172 11.4 中央与地方政府土地收益分配机制的理论模型 175 11.5 研究结论 177 第三部分 研究结论与政策建议 179 12 土地增值收益分配的实践特征 181 12.1 现阶段土地增值收益分配的主要特征 182 12.2 关于土地增值收益分配关系的基本结论 185 13 土地增值收益分配悖论 191 13.1 土地增值收益分配实践的主要矛盾 192 13.2 引起土地增值收益分配矛盾的根源 198 13.3 土地增值收益分配悖论 204 14 一些似是而非的观点讨论 210 14.1 征地/拆迁补偿太低 211 14.2 限制农村土地市场化流转是对农村的不公平 219 14.3 要让农民享受更多土地财产收益 221 14.4 地价推高房价?或房价推高地价 222 14.5 土地“招拍挂” 出让推高地价与房价 227 15 解决土地增值收益分配问题的理论逻辑 233 15.1 土地增值收益分配表象是经济问题，实质是制度问题 233 15.2 土地制度改革必须从体制和机制上“解套” 236 15.3 真正处理好政府与市场的关系 239 15.4 必须防止土地过度资本化 242 15.5 土地增值的理论归属是合理分配的唯一依据 245 16 土地制度改革路径 247 16.1 基于土地增值合理调节的制度改革框架 248 16.2 征地制度改革 249 16.3 集体土地制度改革 253 16.4 建立并完善不动产税制体系 260 后记 264