房地产法的理论与实务研究

　　《房地产法的理论与实务研究》：　　一、土地登记　　土地登记的基本含义是国家依照有关规定，对土地的位置、面积、用途、等级以及权属关系和权属等变化情况在专门的簿册上进行记载，并予以确认的制度。土地登记的完整意思应包括两个方面，即对土地现状的描述和对土地权利归属及其变化情况的记载。土地登记制度作为国家管理土地资源的一项重要措施，已成为我国不动产登记制度的重要组成部分。　　（一）初始土地登记　　初始土地登记又称总登记，是指政府根据土地管理工作的需要在一定时间内，对辖区内全部土地或者特定区域内的土地进行的普查性登记。土地初始登记是国家对土地进行管理的基础。就登记的内容来讲，既包括土地的权属状况登记，又包括土地的自然情况登记。该种登记的主要特点是具有普查的性质。不论土地权利人在拥有或使用土地期间是否发生过土地权利变更，是否有登记的愿望与要求，都必须按照人民政府土地管理机关的要求，通过一定的程序在统一的簿册上进行重新登记，颁发或换发土地证书。初始登记的主要作用是确认土地权属关系，维护土地权利人的合法权益，为进行地籍管理和土地权属管理提供基本的依据。由于众所周知的原因，我国的土地登记工作长期以来未受到应有的重视，直到《土地管理法》颁布施行之后，国家有关部门才根据土地管理工作的需要，在全国范围开展了土地初始登记，前后用了大约3年的时间。此次登记的完成为我国土地权属管理制度的建立提供了有益的经验，对于维护权利人的合法权益、界定土地权属关系、预防土地纠纷以及解决今后土地争议都起了重要的作用。　　（二）土地变更登记　　土地变更登记是在初始土地登记之后，因土地权属关系、权利状态或土地用途发生变化而依法进行的登记。其包括土地权利设定登记、土地权利变更登记、土地用途变更登记、注销土地登记和土地权利人更换名称、地址的登记。与初始土地登记相反，它属于经常性登记，是土地登记中*经常、*大量的行为。变更土地登记的具体程序与初始土地登记基本相同，所不同的是变更土地登记不必通告和公告。《土地登记规则》明确规定，初始土地登记的程序，除有关通告和公告的规定外，适用于变更土地登记。土地变更登记包括：　　1．土地权利设定登记　　土地权利设定包括土地所有权设定、土地使用权设定和土地他项权利设定。根据《土地登记规则》的规定，土地使用权设定主要发生在以下几种情况下：　　（1）以划拨方式取得土地使用权的；　　（2）集体土地被依法征为国有土地后，原集体土地使用者继续使用该土地的；　　（3）以出让方式取得国有土地使用权的，受让方已按出让合同约定支付全部土地使用权出让金的；　　（4）依法以出租方式向政府土地管理部门承租国有土地的；　　（5）在企业改制中，国家将国有土地使用权以作为人股方式让与股份制企业的；　　（6）地役权设定后当事人申请登记的，根据《物权法》第158条的规定，地役权自地役权合同生效时设立，当事人要求登记的可以向登记机构申请地役权登记，未经登记不得对抗第三人。　　在以上6种情况下，土地使用者应在批准或签约后的30天内持规定的有关文件，向土地管理部门申请土地使用权设定登记。土地使用权取得的时间自登记时开始。　　2．土地权利变更登记　　根据《土地登记规则》第32条的规定，依法变更土地使用权、所有权和土地他项权利的，必须依照有关规定向土地管理部门申请登记。土地权利变更是指土地权利人实施法律行为使土地权利发生转移或权利主体发生变更的情况。目前我国的土地权利变更主要有以下几种情况：　　（1）经补办出让手续、补交出让金将划拨土地使用权变为出让土地使用权的；　　c2）企业将通过出让或国家人股等形式取得的国有土地使用权再以人股的方式转让的；　　（3）享有土地使用权转让权的土地权利人，依法将其土地使用权转让他人的；　　（4）因单位、企业兼并等原因引起土地使用权转移的；　　（5）因交换、调整土地而发生土地使用权、所有权变更的；　　（6）因处分抵押财产而使土地使用权变更的；　　（7）土地使用者因出售公房而使土地使用权转移的；　　（8）因买卖、转让地上建筑物、附着物等一并转让土地使用权的；　　（9）依法继承土地使用权和土地他项权利的；　　（10）集体土地使用者将集体土地所有权作为联营条件成立三资企业和内联企业使土地使用权转移的；　　（11）以其他合法方式转移土地权利的。　　此外，根据《物权法》第169条的规定，已经登记的地役权变更、转让或者消灭的，应当及时办理变更登记或者注销登记。　　……