不动产估价

**章不动产和不动产估价1

【学习目标】1

**节不动产的含义1

一、不动产的定义1

二、不动产中的土地、建筑物和其他土地定着物的含义2

三、不动产实物、权益和区位的含义5

四、不动产的其他名称6

五、不动产的存在形态7

六、不动产的特性7

第二节不动产的类型9

一、按用途划分的类型9

二、按开发程度划分的类型10

三、按实物形态划分的类型10

四、按权益状况划分的类型11

五、按是否产生收益划分的类型12

六、按经营使用方式划分的类型12

第三节不动产估价的概念12

一、不动产估价的概念12

二、不动产估价概念中的关键术语13

三、不动产估价的意义14

【思考题】16

【练习题】16

【答案】18

【本章小结】19



第二章不动产价格及其影响因素20

【学习目标】20

**节不动产价格的含义和形成条件20

一、不动产价格的含义20

二、不动产价格的形成条件21

第二节不动产价格的特征21

一、不动产价格对区位的敏感性22

二、不动产价格实质上是不动产权益的价格23

三、不动产价格的形成时间较长23

四、不动产价格易受交易者的个别情况的影响23

五、不动产价格既有买卖价格，也有租赁价格23

第三节不动产价格的影响因素24

一、不动产自身因素24

二、人口因素26

三、制度政策因素26

四、经济因素28

五、社会因素28

六、国际因素29

七、其他因素30

【思考题】30

【练习题】31

【答案】34

【本章小结】34



第三章不动产估价原则35

【学习目标】35

**节不动产估价原则概述35

一、不动产估价原则的含义35

二、不动产估价原则的内容35

三、不动产估价原则的作用36

第二节独立、客观、公正原则36

一、独立、客观、公正原则的含义36

二、独立、客观、公正原则的作用37

三、使用独立、客观、公正原则应注意的事项37

第三节合法原则37

一、合法原则的含义37

二、合法原则的作用38

三、使用合法原则应注意的事项38

第四节*高*佳利用原则39

一、*高*佳利用原则的含义39

二、*高*佳利用原则的作用40

三、使用*高*佳利用原则应注意的事项41

第五节估价时点原则42

一、估价时点原则的含义42

二、估价时点原则的作用42

三、使用估价时点原则应注意的事项42

第六节替代原则43

一、替代原则的含义43

二、替代原则的作用43

三、使用替代原则应注意的事项44

【思考题】44

【练习题】44

【答案】47

【本章小结】47



第四章市场法48

【学习目标】48

**节市场法概述48

一、市场法的概念48

二、市场法的理论依据49

三、市场法适用的范围与条件49

四、市场法估价的操作步骤50

第二节市场法的应用50

一、搜集交易实例50

二、选取可比实例51

三、建立比较基准52

四、交易情况修正54

五、交易日期调整56

六、不动产状况调整57

七、求取比准价格58

第三节市场法总结和应用举例59

一、市场法总结59

二、应用举例60

【思考题】61

【练习题】61

【答案】65

【本章小结】66



第五章成本法67

【学习目标】67

**节成本法概述67

一、成本法的含义67

二、成本法的理论依据67

三、成本法适用的估价对象和条件68

四、成本法估价的操作步骤68

第二节成本法的基本公式69

一、成本法*基本的公式69

二、适用于新开发土地的基本公式69

三、适用于旧的不动产的基本公式72

第三节建筑物的重新购建价格的求取72

一、重新购建价格的含义72

二、建筑物重新购建价格的分类和求取思路72

三、建筑物重新购建价格的求取方法73

第四节建筑物折旧的求取75

一、建筑物折旧的含义和原因75

二、建筑物折旧的求取方法76

三、求取建筑物折旧应注意的问题77

四、应用举例78

第五节应用成本法涉及的有关规定79

一、房屋完损等级评定的有关规定79

二、房屋折旧的有关规定81

第六节成本法总结和应用举例81

一、成本法总结81

二、应用举例82

【思考题】82

【练习题】83

【答案】86

【本章小结】86



第六章收益法87

【学习目标】87

**节收益法概述87

一、收益法的含义87

二、收益法的理论依据87

三、收益法适用的估价对象和条件88

四、收益法估价的操作步骤88

第二节收益法的公式88

一、报酬资本化法的公式88

二、直接资本化法的公式92

三、报酬资本化法与直接资本化法的比较93

第三节收益法公式中相关变量的求取94

一、收益期限的确定94

二、净收益的求取94

三、报酬率的求取97

四、资本化率和收益乘数的求取98

第四节投资组合技术和剩余技术98

一、投资组合技术98

二、剩余技术99

第五节收益法总结和应用举例100

一、收益法总结100

二、应用举例101

【思考题】102

【练习题】103

【答案】106

【本章小结】106



第七章假设开发法108

【学习目标】108

**节假设开发法概述108

一、假设开发法的含义108

二、假设开发法的理论依据108

三、假设开发法适用的估价对象和条件109

四、假设开发法估价的操作步骤110

第二节假设开发法的基本公式110

一、假设开发法*基本的公式110

二、按估价对象和开发完成后的不动产状况细化的公式111

三、按开发完成后的不动产经营方式细化的公式112

第三节假设开发法的方法112

一、假设开发法的方法112

二、假设开发法计算中各参数的确定113

第四节假设开发法总结和应用举例115

一、假设开发法总结115

二、应用举例115

【思考题】117

【练习题】117

【答案】121

【本章小结】121



第八章长期趋势法及其应用122

【学习目标】122

**节长期趋势法的概述122

一、长期趋势法的含义122

二、长期趋势法的理论依据122

三、长期趋势法适用的估价对象和条件122

四、长期趋势法估价的操作步骤123

第二节数学曲线拟合法123

第三节平均增减量法124

第四节平均发展速度法125

第五节移动平均法126

一、简单移动平均法126

二、加权移动平均法127

第六节指数修匀法127

【思考题】128

【练习题】128

【答案】131

【本章小结】131



第九章路线价法132

【学习目标】132

**节路线价法概述132

一、路线价法的含义132

二、路线价法的理论依据132

三、路线价法的估价对象和条件133

四、路线价法的操作步骤134

第二节路线价的应用134

一、划分路线价区段134

二、设定标准临街深度134

三、选取标准临街宗地135

四、调查评估路线价135

五、制作临街深度价格修正率表135

六、制作其他宗地条件修正系数表136

七、计算临街土地的价值136

【思考题】137

【练习题】137

【答案】138

【本章小结】139



第十章其他地价评估140

【学习目标】140

**节城镇基准地价评价140

第二节补地价的测算141

第三节高层建筑地价分摊142

【思考题】143

【练习题】143

【答案】145

【本章小结】145



第十一章不动产估价制度146

【学习目标】146

**节国内不动产估价的制度146

一、不动产估价制度的概念146

二、制度产生的背景146

三、制度的主要内容147

四、我国不动产估价制度148

第二节国外不动产估价制度150

一、英国不动产估价制度151

二、美国不动产估价制度153

三、德国不动产估价制度156

第三节国际评估准则157

一、国际评估标准委员会产生背景及其宗旨157

二、国际评估准则的内容体系158

三、国际评估准则的职业道德159

【思考题】159

【本章小结】159



第十二章不动产估价程序160

【学习目标】160

**节不动产估价程序概述160

一、不动产估价程序的含义160

二、不动产估价程序的作用160

第二节获取估价业务161

一、估价业务来源渠道161

二、不应承接估价业务的情形162

第三节受理估价委托163

一、受理估价委托概述163

二、明确估价基本事项164

三、估价委托书和估价委托合同165

第四节制定估价作业方案166

一、估价作业方案的含义和内容166

二、制定估价作业方案的思路166

第五节搜集估价所需资料168

第六节实地查勘估价对象169

第七节分析估价对象价值170

第八节测算估价对象价值170

第九节判断估价对象价值170

第十节撰写估价报告171

一、估价报告的含义171

二、估价报告的质量171

三、估价报告的形式171

四、估价报告的组成171

第十一节内部审核估价报告174

第十二节交付估价报告174

第十三节估价资料归档175

【思考题】175

【练习题】176

【答案】178

【本章小结】178



附录179

附录一房地产估价机构管理办法179

附录二城市房屋拆迁估价指导意见185

附录三《房地产估价基本术语标准》节选［条文说明］GB/T 50899—2013187

附录四房地产抵押估价指导意见199



参考文献202