物业管理纠纷案例与实务

　　《物业管理纠纷案例与实务/法律专家案例与实务指导丛书》：　　一审法院判决　　①某物业服务有限公司应于本判决生效之日起30日内公布2011年4月1日至2012年12月31日期间的包括广告位、地下和地面停车场、会所一楼和二楼、超市、商店等某某苑小区内经营场所的公共收益、支出的财务账目，将上述账目张贴于某某苑小区公告栏内，公布时间不得少于30日。②某物业服务有限公司应于本判决生效之日起30日内公布2011年4月1日至2012年12月31日期间的关于某某苑小区物业专项维修资金的收支财务账目，将上述账目张贴于某某苑小区公告栏内，公布时间不得少于30日。③驳回本案132名业主的其他诉讼请求。　　一审判决送达后，王某等132名业主不服一审判决，向二审法院提起上诉。　　王某等132人诉称　　一审判决适用法律错误，体现在对公布账目义务主体的认定及诉讼时效认定上。关于义务主体，小区维修资金收入、使用及专户存入的义务主体是经手人物业服务公司而非其他主体。关于专项维修资金收支账目，一审判决适用《深圳经济特区物业管理条例》（2010年7月起适用）及相关规定认为：业主大会成立前，该项资金是由政府有关部门代管，业主大会成立后，该项资金转至业主大会设立的资金专户，并将有关账目移交业主委会。据此认为，2010年7月以前的维修资金公布主体非某物业服务有限公司而是有关主管部门及业委会。实际上，某物业服务有限公司自1998年以来就一直未间断在某某苑小区提供物业管理服务。小区的维修资金一直由某物业服务有限公司经手收取和使用，其收取的资金是否按规定将资金存人监管专户，有无按规定使用维修资金，对业主、业委会及政府监管部门来讲都是个谜，除了某物业服务有限公司外，没有谁知道。这正是业主、业委会及政府监管部门需要了解和知情的。而业主是通过业委会来监督物业服务公司的日常服务，基于法律规定的任期限制，业委会任期届满后，这个机构都不存在了（某某苑小区目前已经历第三届业委会，但中间已经间断几年没有业委会，到现在为止新业委会还未成立）。自然，对物业服务公司的监督就经常出现断层真空，物业服务公司也不可能接受这个不存在的机构的监管和向这个不存在的机构移交账目。而政府有关部门对物业服务公司的监督管理只是宏观上的，也可以说是消极被动的事后指导管理，具体还是要通过业主和业委会进行日常监管。物业公司隐瞒小区服务过程中的真实情况，政府主管部门不可能知道。法律法规方面，不管新旧法律法规怎样变化，其基本精神没有变，相关法律法规规定，小区专项维修资金为业主所有、政府监管、物业公司代收、专户储存。小区公用设施设备进行维修更新改造需要动用维修资金，首先由物业公司拟定维修计划和方案，以及所需资金的预算，报业主大会及业委会审查决定批准，再上报政府监管部门拨付资金。业主有权监督该项资金收取及使用情况。根据法律规定，结合小区物业服务公司与业委会所签物业服务合同约定的实际情况，某物业服务有限公司应公布小区维修资金的收支账目，含是否按规定收取收足，有无欠交，是否按规定存入专户，是否按规定报批使用，等等，这些正是政府监管部门、业主、业委会等需要向经手人——物业服务公司了解和知情的。因此款项经手人才是义务主体。一审判决将政府监管部门及业委会等同经手人物业服务公司，认为其也是义务主体，完全混淆和颠倒了权利义务主体，与本案事实不符。关于时效，业主要求物业公司报告专项维修资金收支账目，这项权利的行使是基于业主享有的物权（也即资金所有权）为前提，不是普通的债权，不能适用普通时效的规定。物业服务公司收取的维修资金，所有权属于全体业主，物业服务公司只是代收代管。业主与物业服务公司双方的关系是委托人与被委托人的关系，委托人要求被委托人报告委托事项，这也是基于业主（委托人）物权及相关权利为前提。如果将业主的物权等同于普通债权适用时效，就会得出十分荒唐的结论。关于小区公用配套设施设备的收益，其所有权也是全体业主，物业公司只是受业主的委托进行经营管理。业主要求物业公司报告小区公共收益及支出，也是行使物权的表现，不能适用普通的时效。如果适用时效，两年以前的收益不能查询，同样意味着业主的物权（所有权及其收益权）没有法律保障。　　……