云亭法律实务书系房屋买卖.租赁纠纷案件胜诉实战指南:疑难案件办案思路和实务要点详解

上编　二手房买卖合同纠纷 一、争议管辖　 001　房屋买卖合同纠纷中如何认定诉讼请求标的额以确定级别管辖 002　诉讼请求过户登记根据请求权发生的权利依据，适用不同的法院管辖规则 二、合同效力 003　房屋连环买卖中，前手合同无效，后手合同未必无效，买受人依然可能取得房屋所有权 004　未经法定代理人同意或追认，限制行为能力人签订的房屋买卖合同无效　 005　当事人签订的购房意向书具备买卖合同的主要内容的，可认定为房屋买卖合同 006　为履行以房抵债协议而签订的房屋买卖合同有效，债权人有权要求办理房屋过户登记手续|附条件 007　土地的划拨性质并不影响房屋买卖合同的效力|附划拨土地上房屋买卖条件 008　房屋买卖合同中关于“附属设施设备一并转让”的笼统约定效力如何？卖方私自搬走部分家具是否构成违约？ 009　与精神病人签订的房屋买卖合同效力如何？ 010　裁判认定口头借名买房协议成立的三个标准 011　出卖人冒名签订房屋买卖合同导致合同无效的，法院按照各参与人对合同无效的主观过错分担赔偿买受人的相应损失 012　为规避国家税收监管，故意隐瞒房屋真实交易价格签订的“阴阳合同”效力如何？ 013　白纸黑字的房屋买卖合同，法院却认定为赠与？　 014　当事人主张名为房屋买卖实为民间借贷，法院根据哪些因素裁量认定纠纷性质？　 015　侵犯承租人优先购买权的房屋买卖合同依然有效 016　出租人出卖租赁房屋，承租人知情且配合看房后又反悔主张优先购买权的，裁判不支持 017　承租人将房屋整体转租后，不再享有优先购买权，出租人可不经提前通知直接出售租赁房屋 018　承租人不具备购房资格，请求以第三人名义购买租赁房屋行使优先购买权的，判决不予支持 019　网签仅具有备案作用，不能视为变更合同内容，网签合同无效不影响面签合同的效力 三、合同履行 020　出卖人主张未取得房产证合同无效并愿意承担违约责任解除合同的，买受人有权要求合同继续履行并要求出卖人依约交房 021　出卖人签订房屋买卖合同后死亡，合同义务应由其继承人继续履行 022　看房时的红木家具在实际交付时竟被换成普通家具？买房人可要求卖房人按照家具价值照价赔偿 023　买受人未按照合同约定的时间节点向出卖人支付购房款竟不构成违约？分期付款中买受人的权益保护　/　91 024　房屋买卖合同签订后，一方无正当理由拒绝继续履行而另一方坚持的，法院应当判决双方继续履行（即使一方愿意以承担违约责任为代价解除合同） 025　购房款支付附条件（完成网签），因不可归责于双方当事人的原因导致网签迟延的，购房余款的支付时间亦应相应顺延 026　房屋买受人在磋商中为履约作出的退让性表示，不宜作为认定案件基本事实的依据　 027　买受人以房屋质量存在表面瑕疵为由拒绝接收房屋，不能因此要求出卖人承担逾期交房违约责任　 028　出售无证房产导致买房人不能办理贷款，卖房人被判承担违约责任　 029　买到“无证房屋”，房屋买卖合同如何继续履行？出卖人以尚未取得房屋产权证为由拒绝继续履行合同，法院可以依职权追加开发商为第三人，判令其协助办证　 030　房屋买卖合同签订后，卖房人将房屋另行出卖给第三人并完成过户，买房人坚持要求继续履行合同的，法院将不予支持　 031　一房数卖，房落谁家：出卖人就同一房屋分别签订数份买卖合同，合同履行程度更深的买受人可优先履行|附履行程度的判断标准　 032　出卖人一房二卖，导致房屋买卖合同解除，买受人可以要求同时赔偿房屋涨价损失和不超过已付购房款一倍的损失　 033　出卖人逾期迁出户口，购房人只能起诉要求其承担违约责任　 034　逾期迁出户口约定按日计算违约金，则出卖人承担的赔偿责任范围限于购房人起诉前二年及起诉至户口迁出之日止 035　第三人死亡户口注销，因这并非出卖人履行合同迁出户口的行为，支付尾款条件并未成就　 四、解约赔偿　 036　委托卖房中受委托人以明显低于市场价值的价格出售房屋，委托人有权要求其赔偿房屋差价的损失　 037　买房人逾期支付购房款而卖房人接受的，买房人仍然构成违约，卖房人可以向买房人主张违约责任　 038　房屋买卖双方当事人未签署书面解除协议，法院依据微信聊天记录认定达成口头解除协议　 039　当事人一方违反商品房认购书的约定拒绝签订房屋买卖合同，因此给对方造成损失的，应当承担违约责任|附赔偿范围　 040　房屋买卖当事人未约定逾期交房违约金或其计算方式，当发生逾期交房情形，买受人的损失可由法院合理酌定　 041　房价下跌，买房人拒绝继续履行房屋买卖合同，卖房人有权要求其赔偿因房价下跌所受的经济损失|81万元巨额毁约赔偿金案例　 042　房屋买卖合同约定以贷款方式付款，因国家政策变化导致合同不能继续履行的，当事人可以请求法院解除合同　 043　房屋买卖合同未明确约定付款期限，即使买方在房屋过户后三年仍未付款，卖方也不能直接以此为由请求解除合同　 044　房屋涨价卖方毁约不卖，买方可以向卖方主张与房屋差价相应的赔偿金|卖方收5万元定金，毁约竟被判赔偿89万元　 045　二手房买卖合同解除后，双倍返还定金仍不足以弥补损害的部分，非违约一方仍可以要求违约方赔偿（双倍返还定金与赔偿损失可以同时适用）　 046　赔偿租房损失以合同继续履行为前提，房屋买卖合同解除后，买方不得再要求卖方赔偿租房损失　 047　房屋买卖合同因买方无力支付购房款而解除，房屋再次出售房价降低的，是否可以要求原买房人赔偿差价损失？　 048　房屋买卖过程中，中介机构违反忠实居间义务，给委托人造成损失的，应当退还中介费并赔偿损失　 049　注销网签后一方在合理期间内怠于积极磋商且影响房屋过户登记的，对方有权解除房屋买卖合同　 050　出卖人隐瞒房屋权属状况构成欺诈的，买受人有权诉请解除房屋买卖合同并要求其赔偿相应的房屋差价损失 ......