广厦天下:房地产经济学ABC(修订版)

1.“炒房”的秘密就是层“窗户纸” ?? 人们追求自身利益的*大化是合理的。?? 力求*低价格并非是一个合理的决策方法。?? 不断放大地动用金融杠杆是资产和利润规模加速上升的关键。?? 只要截断金融杠杆就可以有效地抑制为卖而买的投机性需求。?? 房地产泡沫其实就是社会信贷规模脱离真实需求时的过度负债。 【21-1-1】如果房价真的跌了，在符合预期的价位上你买到房子了，你还希望房价继续下跌吗？毋庸置疑，回答一定是“不希望”；矛盾就在这里了；其实相当多大声疾呼“降房价”的人，只是希望房价在自己买到房子之前跌。 近年来，为什么人们对房价的关注度特别高呢？因为人们在购房时总是力图在*低价格买入，同时在买入后获得*大的升值利益。这个想法并不错。代价*小，收益*大，当然是人们经济决策时*重要的追求目标。但这个想法中有个矛盾。什么矛盾呢？你希望不希望房价跌？回答是“希望”。你为什么希望房价跌呢？回答是“我想便宜地买到房子”。但再问，如果房价真的跌了，在符合预期的价位上你买到房子了，你还希望房价继续下跌吗？毋庸置疑，回答一定是“不希望”。矛盾就在这里了。其实相当多大声疾呼“降房价”的人，只是希望房价在自己买到房子之前跌。我们这里不讨论这种想法是否合理，是否“自私”。这没意义。因为人们追求自身利益的*大化，只要在合法合规范围内，就是合理的。我们只讨论一个问题，谁能有把握地说，自己能买到*低位的房子？答案有点让人郁闷。谁也不能。尽管从数学意义上，按照我们前面提到的“极值定理”，在一个有限的时间段内，与任何市场价格一样，房价一定有一个*低点；进一步说，只要真的有这个*低的成交价，就一定有人在这个价位上买到了房子。但这个买房人只是偶然的“幸运儿”而已，并非他有什么特别的方法能掐会算。我们说上述这个道理想证明什么呢？我们想说的是，就是从投资意义出发，单纯地以收益*大化为目标，力求*低价格也并非是一个合理的决策方法。这里，我们就讲个“炒房”的原理。 【21-1-2】房子的价格明天还会涨，后天还会涨，应当卖掉还是继续持有？从*优化目标看，如果房价还会继续涨，就一定要卖掉。 近年来，人们对“炒房”这个词儿已经耳熟能详。但究竟什么是“炒房”，其实大多数人并不甚了了。许多人认为，非自住目的地多套购房，在房价上涨后卖出去就是“炒房”。严格说，这种“炒”法只能算“初级班”。这里我们举例说明一点专业的“炒”法，利用这个例子来揭示“炒房”的秘密，同时也是阐述一点“*优化”决策的道理。假定一个人花100万元买了一套房子。我们再假定这100万元购房款是三成首付，七成按揭，也就是说购房人自己只掏了30万元，另外从银行贷款70万元。大家记好这个假定的初始条件。咱们再假定，这个房子的价格涨到了130万元，而且没有悬念、没有疑义地，明天还会涨，后天还会涨；涨到150万元、160万元、170万元都非常可能。现在的问题是，在130万元的价位上，这个房子应当卖掉呢，还是应当继续持有？恐怕很多人都会想，既然房价肯定还会涨，当然应当继续持有啊。错了。应当卖掉。从*优化目标看，如果房价还会继续涨，就一定要卖掉。卖给谁呢？卖给你太太。130万元价格卖给你太太，如果仍是三成首付、七成按揭，你太太就可以从银行贷款91万元；替你还掉银行的70万元贷款，你已经“套现”21万元。如果房价真的继续涨，例如涨到160万元，再让你太太把这套房子卖回给你。同样是三成首付、七成按揭，你可以从银行贷款112万元；替你太太还掉银行的91万元贷款，你又“套现”21万元。这时，你们两口子已经收回42万元，不仅*初投入的30万元全部收回，而且房子还在你们手上。这时，就是房价下跌也没关系。从160万元跌到150万元，甚至140万元也无妨。140万元卖掉，还掉银行112万元贷款，你仍再可收回28万元。有点意思吧？这还是保守的“炒”法呢。再说一个激进的“炒”法。 【21-1-3】“*优化”的关键问题就在这里了。如果房价确定无疑地会继续上涨，那么持有130万元的房子和持有200万元的房子，哪个收益更大呢？这是一个任何人都能明白的显然答案。 初始条件和上面的例子一样。100万元买的房子，三成首付，七成按揭；房价涨到130万元了，预期房价仍将上涨。这时卖掉房子，收回130万元售房款；还掉银行70万元贷款，现在你手里还剩多少现金呢？60万元对吧？咱们上午卖下午买。再继续买一套房子。这次如果同样是三成首付、七成按揭，60万元现金可以买多少钱的房子呢？很容易算。200万元的房子。“*优化”的关键问题就在这里了。如果房价确定无疑地会继续上涨，那么持有130万元的房子和持有200万元的房子，哪个收益更大呢？这是一个任何人都能明白的显然答案。事情到此仍未结束。买了200万元的房子，我们仍然可以继续“炒”下去。假定房价真的又上涨了，例如涨30％，涨到260万元，那么如法炮制，再卖掉；这时用收回的260万元售房款还掉银行的140万元贷款，手持现金可达120万元；仍是上午卖下午就买，同样是三成首付、七成按揭的话，这次可以买400万元的房子。这个游戏继续做下去的话，房价再涨30％，涨到520万元；再卖再买，三成首付、七成按揭，可以买800万元的房子。当然，依此类推，房价再涨三成，涨到1040万元，卖掉再买；按照三成首付、七成按揭的方式就可以买1600万元的房子。我们不再推演下去。 【21-1-4】不加节制地让房地产市场自由“炒作”，在任何国家都将是灾难；那时房价和需求将完全脱离实际上的住房资源总量与真实住房需求之间对比关系，房价就会在金融杠杆的推动下变成一场没有止境的资本游戏。 这是一个理论化的*优“炒房”模型。当然，如果都能按照这样一个方式“炒”下去，人人都会很快成为亿万富翁。实际上这不可能。因为房价并非只是一个单边、匀速变化的过程。而且大家也会质疑，持有房子的过程中还要有物业费、取暖费等成本，交易过程还要有稅费，贷款还要付银行利息，银行利息还有利率的不同；更重要的是，上涨30％还需考虑时间周期，是3个月上涨30％还是三年上涨30％，显然收益程度会大不一样。我们说的只是一个理论模型。真正的操作性模型，还需要按照上述这些因素设定很多修正系数，才能*后求出*优解。但这样一个理论模型具有很重要的意义。从中我们可以解读出房地产投资活动的很多秘密。**个秘密，不断放大地动用金融杠杆是资产规模和利润规模加速上升的关键。“炒”房的关键是动用金融杠杆，放大自己的资产增值能力。在我们的上述例子中，**次购房贷款70万元，第二次购房贷款140万元，第三次购房贷款280万元，第四次购房贷款560万元，依此类推。如果离开金融杠杆，购房人完全依靠自有资金买房，其实是无所谓“炒”的。这里也就可以揭示一个重要的政策原理。只要截断无限放大地贷款买房的金融杠杆，就可以有效地抑制为卖而买的投机性需求。第二个秘密，在这个*优化模型中，购房人的资产规模、利润规模都是以2的n次方的几何级数在增长。大家可以再回味一下，**次买100万元的房子，第二次买200万元的房子，第三次买400万元的房子，第四次就买800万元的房子了。这个2的n次方的几何级数在增长速率上有多利害呢？我们给大家一个参照系。一个围棋棋盘，横着19个格，竖着也是19个格；如果在**个格子中放1粒米，第二个格子放两粒米，第三个格子放4粒米，依此类推；到*后一个格子时，我们得放多少粒米？说出来很吓人，全世界当年产的粮食都放进去也不够！显然，不加节制地让房地产市场自由“炒作”，在任何国家都将是灾难。那时房价和需求将完全脱离实际上的住房资源总量与真实住房需求之间对比关系。房价就会在金融杠杆的推动下变成一场没有止境的资本游戏。 【21-1-5】迅速增大的负债和风险，只需很短时间就可以远远超出购房人自身的承受能力；这些超出购房人承受能力的负债和风险*终要由社会的金融系统，甚至整个国民经济来承担。 第三个秘密，动用金融杠杆的资产模型听起来很美，但人们经常忽略的一点是，在资产和利润以几何级数增长的同时，购房人的负债和风险也在同样以几何级数的速率增长。这个迅速增大的负债和风险，只需很短时间就可以远远超出购房人自身的承受能力。如果市场中充斥着这样的疯狂炒作，那么这些超出购房人承受能力的负债和风险*终就要由社会的金融系统，甚至整个国民经济来承担。真正的房地产“泡沫”，其实就是社会信贷规模远脱离住房真实需求为基础的合理规模时的过度负债风险。第四个秘密，开发商“暴富”的秘密同样隐藏在上述模型中。只不过我们所举的例子是买卖一套房子，开发商是同时建、售数百套、甚至上千套房子。为什么一些开发商入市时只有两、三千万元资产，没几年就成了身家数亿元，甚至数十、上百亿元的富豪了呢？秘密就在于他们在更大规模上动用金融杠杆，使自己的资产规模呈现为几何级数的增长。 2.升值潜力并非是买房居住的根本决策依据 ?? 不是“为卖而买”，那么升值潜力并非买房决策的*重要依据。?? 使各方面需求的满足程度尽可能地一致是*优的结构。?? 在一定意义上，效用理论恰好体现着系统的思想。?? 郊区的房子升值30％，核心市区房子升值可达100％。 【21-2-1】对一个已经能够吃饱饭人来说，食物的效用，或者说食品需求的迫切性，已经大大降低；这时如果他有钱，这个钱花在穿衣上的效用可能要比吃饭更大，或者说更迫切。 买房子要考虑资产升值，这没有疑义。但买房的主要目的是自住，而不是“为卖而买”，那么升值潜力并非买房决策的*重要依据。在不同的社会发展阶段、规模不同的城市、年龄不同的人群，人们对住房选择的依据会有很大不同。这不奇怪。因为住房需求本来就是一个多样、多元、多层次的需求。经济学有个效用理论。这个理论是商品价值理论中很重要的一个流派。这个理论强调，商品的价值取决于对不同人的效用大小。我们这里简单介绍几句。例如，对一个已经能够吃饱饭人来说，食物的效用，或者说食品需求的迫切性，已经大大降低；这时如果他有钱，这个钱花在穿衣上的效用可能要比吃饭更大，或者说更迫切。很多人在旅游中可能有过这样的经验，爬到一座名山顶上时口渴难耐，这时你无法计较买一瓶矿泉水的价钱高低。这时候以一定代价满足喝水的需求就叫做“划算”。人们在决策自己的支出结构时，使自己的各方面需求的满足程度尽可能地一致的结构才是*优的结构。 【21-2-2】生活常识可知，人们总会比较均衡地把自己的支出配置在吃穿用等各方面，不会只顾一头不顾其他；这个道理并不简单，系统思想的“*优化”所追求的，从来不是某个单一指标的极值化，而一定是系统整体的效用*大化。 效用理论曾在经济学发展过程中饱受质疑。因为这个理论过于依赖人们的主观感受、个体判断，无法找到普遍适用的依据和客观的验证方法。这的确是效用理论的一个致命缺陷。但我们也别小看这个效用理论。在一定意义上，这个效用理论恰好体现着系统的思想，什么系统思想呢？局部追求“满意解”，整体追求“*优解”的思想。为更容易说明问题,我们举个经济以外的例子。假如离“高考”还有10天了，这10天用来复习政治，可以增加30分；用来复习数学，可能增加3到5分；如果用来复习外语，能不能增加1分都是未知数。怎么配置这宝贵的*后10天？答案显而易见。其实，人们在经济决策时的情况与此相同。生活常识可知，人们总会比较均衡地把自己的支出配置在吃穿用等各方面，不会只顾一头不顾其他。这个道理并不简单。在运用系统思想的“*优化”所追求的，从来不是某个单一指标的极值化，而一定是系统整体的效用*大化。效用理论的贡献并非仅仅说明了人们经济决策要兼顾方方面面，要力求整体效用*大。这个理论还有提出了一个非常有意义的原理，叫做“边际效用递减”原理。什么叫“边际效用递减”呢？咱们也用个例子来简要说明。假定电视机在接受信息、娱乐、教育以及开阔眼界等所有方面的的功能相加是100％，家里有一台电视机时，这些功能的85％基本可以得到满足；如果有两台电视机，人们从电视机中所能获取的满足程度可以提高到95％；如果有三台，那功能满足程度可以提高到99％；四台呢？满足程度可以达99.5％。这个假定的例子说明，如果**台电视机的效用是85个百分点的话，第二台的效用会急剧降低到10个百分点，第三台的效用只有4个百分点，第四台的效用恐怕只有0.5个百分点。这种现象就叫做“边际效用递减”。不管人们怎么质疑效用理论对主观性的依赖，在现实的经济生活中，效用理论所说明的现象确实普遍存在，而且在人们的经济决策中确实具有很重要的意义。从大处说，老百姓挂在嘴边的一个词是“吃穿用住”。这个词里面就包含效用理论的思想。人要活着，先得吃饱穿暖。在社会发展水平较低的阶段，温饱一定是人们的**追求；买房子、住好房子、资产增值一定得在社会发展到温饱问题基本解决之后，才会成为社会的普遍诉求。从小处说，除非你是“发烧友”，孩子的教育费尚且没着落时，你会大把花钱买高档照相机吗？ 【21-2-3】同样总价，在靠近公司写字楼的商业区、城市核心区，可以买一套60平方米的房子；在远郊区县，可以买一套120平方米的房子；买哪一个呢？一定要买靠近职场的那套60平方米的。 那这个效用理论和买房子有什么关系？有重要关系。下面，我们就用这个效用理论来说点购房决策中的“满意解”与“*优解”。前面说过，人们普遍关心房价，其中一个原因是想买房的人希望买到*低价。这是一个“*优化”的目标。但用系统论的眼光看，房子的功能并非就是用来“高抛低吸”的投资品；哪怕就是纯粹投资，追求*低价也未必是收益*大的决策依据。咱们先把一个结论性的认识说在前头。如果以自住为主的需求为例，给大家一个忠告。什么忠告呢？在25岁到35岁这个年龄区间买房子的话，一定要尽量靠近职场，也就是你上班的地方；35岁到45岁买房子呢，要尽量靠近学校，靠近优质的教育资源；45岁到55岁买房子，就要尽量靠近父母；55岁到65岁买房子，那可就得尽量靠近医院了。至于65岁以上买房子，靠近不靠近*终归宿地已经不重要了。因为人生*后一段的路费肯定不用你付钱。别看这个结论通俗易懂，要解释清楚其道理，还真得用到理论。假如在25岁到35岁这个年龄层的人要买房子时，同样的总价，有两个选择，一个是在靠近公司写字楼的商业区、城市核心区，可以买一套60平方米的房子；另一个是在远郊区县，可以“一步到位”地买一套120平方米的房子。买哪一个呢？一定要买靠近职场的那套60平方米的。 【21-2-4】放弃每天90％以上的欢娱感、幸福感，换取10个百分点的住房需求的满足程度，这当然很不划算。 为什么呢？道理其实并不复杂。60平方米的住房，其功能已经可以满足年轻的小两口家庭90％左右的基本需求。年轻人，下班后有多少人是在晚上10点钟之前回家的？回家的主要目的就是休息。60平方米，安排一个比较舒适的卧室，有洗澡、做饭的地方，能够上网，放下一张写字台，这些要求完全可以满足。当然，120平方米的房子会更好，可以有个适度大小的客厅、可以有带化妆功能的卫生间，厨房也会宽大很多，甚至还能有个书房。假定这样的房子能够满足小两口100％的住房需求，单从性价比来说，当然是120平方米的房子*优。但是与靠近职场的60平方米的房子相比，获得*后这10个百分点的需求满足程度，代价是非常高昂的。这个代价可能是每天在上班的往返路上多耗费两个小时以上的时间。而对于这个年龄段的年轻人来说，每天的幸福感有90％要来自这宝贵的两小时。因为在一天24小时中，有八个小时需要花在睡觉上，有八个小时需要在办公室看你上司的脸，再扣除吃饭、上厕所的时间，真正用于自由自在地社交、逛街、娱乐的时间并不多。放弃每天90％以上的欢娱感、幸福感，换取10个百分点的住房需求的满足程度，这当然很不划算。这个分析就是一个基于效用理论的经济学分析。我们可以很明显地感到，其中很多因素是人们的主观感受。但这个主观感觉有没有意义呢？确实很有意义。其实，事情还不止与此。我们还可以大致判断，在北京、上海这样的特大城市中，如果若干年后郊区的房子会升值30％的话，核心市区房子的升值幅度可能将达100％。信不信由你。陷于时间、篇幅关系，咱们只就25岁到35岁买房子的决策问题做上述说明。其他各年龄段，大家自己分析吧。 3.房价直线上升并非是投资者的福音 ?? 房子将多得卖不出去的看法是陷入了思维逻辑的陷阱。?? 局部的现象放大到全局，则完全荒谬。?? 房地产经常会遇到在数量关系上把人忽悠糊涂了的问题。 【21-3-1】很多媒体都被一个有关房子的题目弄糊涂了。不仅自己糊涂，还焦虑万分地去告诉读者，忧心忡忡地去请教、采访专家。很多官员、学者也都对此深信不疑，并以此谆谆告诫年轻人们，甭着急买房子，很快中国城市中的房子将多得卖不出去。 新西兰有次求职面试，考官出了个数学题，曾难倒了一大片求职者。这个题目是这样的：有3个人去酒店投宿，酒店的服务生说，三人间一晚上的价格是三十元；于是这三个人“AA制”，每人拿出了10元，合计30元交了房钱；服务生把钱交给酒店老板时，老板说今天优惠，三人间的价格只要25元；但服务生并未把多收的5元全部退给客人，而是自己偷偷藏起了2元，只把剩下的3元钱退给了那三个人，也就是每人退1元。问题就出在这里了。三个客人每人掏了10元，又退回1元，也就是说每人只出了9元钱，一共付了27元；加上服务生私自藏起的2元，这才29元啊；当初客人拿出的可是30元；那么，还有一元钱到哪儿去了？这其实算不上一个数学题，*多只能是个“脑筋急转弯”题。答案很简单，三位客人合计所花的27元中，其实已经包含了服务生私藏的2元；这27元加上被退还的3元，不就是30元吗？很多求职者的思路被考官“牵着鼻子走”了，顺着考官故意设置的错误思路，你无论如何也想不出那1元究竟去了哪里。别以为这种问题只是娱乐小学生的。在过去几年中，我们很多媒体都被一个有关房子的类似题目弄糊涂了。不仅自己糊涂，还焦虑万分地去告诉读者，忧心忡忡地去请教、采访专家。什么问题呢？有人说，现在中国城市中大都是独生子女家庭，家庭结构呈现为人们所说的“四、二、一”形态，即一对中年夫妇要面对四位上辈老人，一个独生子女；如果这个独生子女要结婚时小两口再买一套住房，那这个小两口姻亲双方的家庭一共可能会拥有七套住房。这很容易计算，假定三代人都有自己的住房，那么男方和和女方的爷爷奶奶、姥姥姥爷各拥有一套住房，这就是四套住房；双方父母再各有一套住房，这一共就是六套住房了；如果再加上小两口的那一套，将来这里外七套住房*终都要落到均为独生子女的小两口手里，那时中国城镇的住房岂不是要大大地富余出来了吗？别以为我在编故事。大家可以上网查查，我们的很多官员、学者也都对此深信不疑，并以此谆谆告诫年轻人们，甭着急买房子，很快中国城市中的房子将多得卖不出去。其实，这个问题和那个“1元钱到哪去了”的新西兰考题属于同一类，都是陷入了思维逻辑的陷阱。在一个家庭中，的确有可能出现孙辈前后要继承到六套房子的情况。但把这个局部的现象放大到全局，则完全荒谬。为什么呢？简单说吧，这个传说实际立足于一个根本不可能出现的假定前提。这个前提就是，在未来10到20年左右的周期内，中国的城镇人口减少七分之六！这可能不可能，恐怕答案不言而喻。其实，不论有多少独生子女，只要我们的城镇人口是增长的，而且是快速增长的，我们就一定需要更多、更快、更好地建房子，而不是相反。 【21-3-2】某发达国家特大城市的房价在过去100年中上涨了100倍；但人们往往忽略，这个城市的房价在前50年中上涨了50倍，后50年其实只上涨了1倍！如果一笔投资在50年中才能增长一倍，那这个投资无论如何都不能算是一个划算的投资。