中国法院2022年度案例·【4】房屋买卖合同纠纷

43.第三人只能选择受托人或委托人一方主张权利——张某峰诉耿某夏、李某召商品房买卖合同案 【案件基本信息】 1.裁判书字号 陕西省渭南市中级人民法院（2020）陕05民终91号民事判决书 2.案由：房屋买卖合同纠纷 3.当事人 原告（上诉人）：张某峰 被告（上诉人）：耿某夏 被告（被上诉人）：李某召 【基本案情】 2015年1月21日，陕西省富平县不动产登记局对涉案房屋备案登记信息显示：案涉房屋位于某小区3-1402号，合同面积为129.27平方米，开发商为房地产公司，购房户为案外人张某峰。2017年9月初，张某峰与耿某夏就案涉房屋达成口头房屋买卖协议。随后张某峰一次性向耿某夏付清全部房款30.5万元，耿某夏也将案涉房屋房门钥匙一把交与张某峰。2017年9月12日，张某峰向房地产公司项目部交付天然气初装费1980元，有线电视初装费360元。张某峰后来发现耿某夏对案涉房屋不具有所有权属。其间，张某峰申请对涉案房屋现值进行司法评估，案涉房屋评估总值为49.9万元。因此，案涉房屋的增值数额应为19.4万元。另房地产公司于2015年10月28日函告另一房地产公司，要求给被告李某召办理包括案涉房屋在内的数套房购房手续；2017年3月2日，李某召出具书面委托，委托上诉人耿某夏处理以上房屋。耿某夏处理房屋后，其扣除了自己部分货款，亦退给李某召部分售房款。 【案件焦点】 案涉口头买卖合同是否有效及原告是否可要求二被告承担连带责任。 【法院裁判要旨】 陕西省渭南市富平县人民法院经审理认为：耿某夏对案涉房屋不具有所有权，因此也就不具有处分权。被告耿某夏虽然辩称其系受被告李某召委托，代为出售涉案房屋，但因被告李某召对涉案房屋也不具有所有权，故其《委托书》因违法而应确认无效。至本案庭审期间，被告耿某夏的处分行为，未经涉案房屋所有权人追认，被告耿某夏也未取得处分权，故涉案房屋口头买卖合同，应依法确认无效。被告耿某夏因该无效合同取得的涉案房屋价款，依法应予返还。对于涉案合同的无效，双方均具有过错，故应当各自承担相应的责任。被告耿某夏明知其不具有所有权和处分权，而为处分行为，主观心理状态为故意，故应承担主要过错责任。原告对案涉房屋权属，应予审慎审查，却疏忽大意，主观心理状态为过失，故应承担次要过错责任。原告请求于法有据，应予支持。李某召不具有对涉案房屋的所有权和处分权，故被告李某召的委托出售涉案房屋行为应为无效。因此，对原告针对被告李某召的诉讼请求，依法应予驳回。 陕西省渭南市富平县人民法院依照《中华人民共和国合同法》第五十一条、第五十八条之规定，作出如下判决： 一、被告耿某夏于本判决书生效后15日内，返还原告张某峰全部购房款30.5万元，并向原告张某峰支付全部购房款30.5万元的利息的70%（利息从2017年9月17日起，以中国人民银行同期同类贷款基准利率为标准，计算到实际清偿之日止）。下余利息损失，由原告张某峰自行承担； 二、被告耿某夏于本判决书生效后15日内，赔偿原告张某峰涉案房屋增值损失19.4万元的70%，即为13.58万元。下余增值损失，由原告张某峰自行承担； 三、被告耿某夏于本判决书生效后15日内赔偿原告张某峰天然气初装费、有线电视初装费共计2340元的70%，即为1638元。初装费损失，由原告张某峰自行承担； 四、驳回原告针对被告李某召的诉讼请求。 张某峰、耿某夏均不服，提起上诉。 陕西省渭南市中级人民法院经审理认为：耿某夏受李某召委托出售涉案房屋，其在与张某峰达成口头买卖协议时，并未说明其受托人身份，该口头协议是双方当事人真实意思表示，且已部分履行，耿某夏明知自己对涉案房屋无所有权，其该行为仅对合同履行中物权变动及处分行为产生影响，不影响买卖合同本身的法律效力，故原审以出卖人没有处分权，认定买卖合同无效不妥，应予纠正，双方买卖合同有效，均应依约履行。由于耿某夏和其委托人李某召对涉案房屋均无所有权，导致对买受人张某峰构成履行不能，《中华人民共和国合同法》第四百零三条二款规定：“受托人因委托人的原因对第三人不能履行义务，受托人应当向第三人披露委托人，第三人因此可以选择受托人或者委托人作为相对人主张其权利，但第三人不得变更选定的相对人。”根据张某峰一审的诉讼请求，其要求耿某夏承担大部分违约责任，据此可以认定其向受托人主张权利，故耿某夏应承担的违约责任。耿某夏上诉认为其受李某召委托出售房屋事实成立，虽然其向买受人交付了房屋钥匙，但案涉房屋并未现实交付，且在双方达成口头买卖协议前，该房产已属案外第三人所有，客观上已履行不能，耿某夏作为合同出卖一方负有现实交付义务，房地产公司不是合同当事人，耿某夏上诉认为其已实际交房，张某峰应向房地产公司主张权利的上诉理由不能成立。关于本案房产的《房地产估价报告》（以下简称《报告》）已经当庭质证，耿某夏虽有异议，但没有提供充分事实、理由否定《报告》结论，《报告》应予认定；基于双方买卖合同有效，原审判决耿某夏赔偿房款利息，又判决其赔偿房屋增值损失，即双重损失不妥，应予纠正。本案房屋交易并非即时清结的简单交易，应采用书面形式，买受人张某峰疏于对房屋权属审查，主观上存在过失，但原审判决其承担30%责任，加重了买受人签订履行合同的注意义务和善意信赖，显属不妥，张某峰上诉理由部分成立。 陕西省渭南市富平县人民法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、**百零七条、**百一十三条、第四百零三条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》**百七十条**款二项规定，作出如下判决： 一、维持陕西省富平县人民法院（2019）陕0528民初2928号民事判决主文第四项（即驳回原告针对被告李某召的诉讼请求）； 二、撤销陕西省富平县人民法院（2019）陕0528民初2928号民事判决主文**、二、三项； 三、上诉人耿某夏于本判决生效后十五日内返还上诉人张某峰购房款30.5万元，并赔偿涉案房屋增值损失17.46万元，赔偿张某峰天然气初装费、有线电视初装费2106元； 四、驳回上诉人张某峰其余诉讼请求。 【法官后语】 本案是第三人选择权的典型案例，可以对此进行探讨。 第三人的选择权，是指在受托人向第三人披露委托人后，第三人选择受托人或者委托人作为主张权利的相对人的权利。但第三人只能在委托人和受托人中选择一次，一旦选定就不得变更所选定的相对人。所谓选定，实际上就是由第三人*终决定合同的对方当事人。第三人行使选择权选择委托人作为相对人时，合同当事人就变成了委托人和第三人，则委托人和第三人得相互主张权利。 例如，甲委托乙向丙购买一批货物，丙在向乙交货以后，乙没有向丙支付货款，而乙未付货款的原因主要是甲没有向乙支付该笔货款，因此乙不履行的主要原因在于甲没有履行义务。根据《中华人民共和国民法典》第九百二十六条第二款的规定，第三人行使选择权除第三人在订立合同时，不知道受托人与委托人之间有代理关系外，还必须具备以下条件： 1.受托人因委托人的原因对第三人不履行义务，或者说受托人不履行对第三人的义务的原因在于委托人 这就是说，一方面，是受托人对第三人未履行义务，而不是受托人对委托人未履行义务；另一方面，受托人不履行义务的原因在于委托人。如果是因为受托人自身的原因导致合同不能履行，则第三人只能直接向受托人提出请求，而不能向委托人提出请求。 2.受托人已经向第三人披露了委托人。受托人一旦向第三人作出披露，则将使第三人享有选择权 当然，第三人作出的选择是否能够成立，还取决于委托人的抗辩是否能够成立。在受托人未向第三人披露委托人的情况下，第三人也只能向受托人提出请求，而不能向委托人提出请求。 3.第三人已作出选择 第三人的选择权也属于形成权，其行使与否完全由自己决定，无须经受托人或委托人的同意。需要指出的是，第三人所作出的选择必须是明确作出选择，其必须明确表示究竟是选择受托人还是委托人履行债务。这具体包括两个方面，一是选择向哪一个当事人提出请求，如果第三人同时向受托人和委托人提出请求，则不能构成选择；二是已经向某一个具体的当事人提出了请求。如果第三人选择了某一个当事人，但并没有直接向该当事人提起诉讼或提出请求，而只是向他人表示了其选择的结果，则不能认为第三人已经作出了选择。只有在明确地向一方当事人提出请求后，才能表明其已经行使了选择权。 由于选择权属于形成权，所以在第三人选定之后，即不得变更选定的相对人。也就是说，第三人的选择权只能行使一次。即使由于被选择的相对人欠缺履行能力而不能承担责任，第三人也不能向未被选择的人主张权利。法律上作出此种限制的主要原因在于，一方面，允许相对人作出选择，实际上是要求第三人在因为委托人的原因造成违约的情况下再次明确其缔约的伙伴和承担合同责任的当事人。第三人选择任何一方当事人承担责任，都表明该当事人是第三人所确定的缔约伙伴。但如果第三人可以重复作出选择，则其缔约伙伴就很难确定。另一方面，从效率上考虑，如果相对人在作出选择以后，已经针对该当事人提出请求或提起诉讼，如果允许其再次作出选择，则将会造成重复诉讼的现象。 编写人：陕西省渭南市中级人民法院杨新龙