包邮律师来了:房屋、土地征收纠纷律师答疑(第二版)

**章　城市房屋征收补偿纠纷
**节　房屋征收决定 / 004
1.在涉及企业联营时，如何认定房屋的被征收人？ / 004
2.被征收房屋所有权人不明确该怎么办？ / 006
3.房屋征收决定何时生效？ / 008
4.房屋征收决定发布后，被征收人享有哪些权利？ / 010
5.可以先收回国有土地使用权后补偿吗？ / 014
6.被征收人对征收补偿方案有异议的怎么办？ / 017
7.居民质疑征收补偿方案的合法性，如何救济？ / 019
8.被征收人如何对房屋征收决定的合法性进行审查？ / 021
9.什么是房屋征收决定的“公众参与”原则？ / 024
10.作出房屋征收决定之前需要进行听证吗？ / 026
第二节　房屋征收补偿 / 027
11.对被征收房屋价值进行评估应当考虑哪些因素？ / 027
12.被征收房屋的权属如何认定？ / 030
13.被征收房屋的用途如何认定？ / 031
14.被征收房屋面积如何认定？ / 033
15.被征收房屋的性质、用途、面积存在登记与事实不符怎么办？ / 034
16.被征收人对房屋评估有异议怎么办？ / 036
17.被征收人如何审查房地产估价机构和估价人员的资质？ / 038
18.评估报告没有依法送达，将产生什么法律后果？ / 039
19.房屋被征收人是否有权查看房屋征收补偿档案？ / 042
第三节　房屋征收补偿协议及标准 / 043
20.签订征收补偿协议需要注意哪些事项？ / 043
21.房屋征收协议有效的条件是什么？ / 047
22.房屋征收协议无效的情形有哪些？ / 048
23.房屋征收协议效力待定的情形有哪些？ / 050
24.征收人不履行补偿协议怎么办？ / 052
25.房屋征收的货币补偿方式有*高额限定吗？ / 056
26.被征收人已经选择了一种补偿方式，还能再改选另一种补偿方式吗？ / 057
27.选择产权调换的补偿方式时，被征收人能要求就近安排住房吗？ / 059
28.哪些情况下可以获得房屋征收的补助和奖励？ / 060
29.房屋征收补偿的标准如何确定？ / 064
30.房屋征收时对空地进行补偿吗？ / 068
31.征收哪类房屋可以获得停产停业补偿？ / 069
32.停产停业损失如何计算和补偿？ / 071
33.户口不在本地的被征收人能够获得补偿吗？ / 078
34.房屋的承租人有权获得征收补偿吗？ / 079
35.征收范围内未经登记的房屋能否获得补偿？ / 081
36.临时建筑能获得征收补偿吗？ / 084
37.丈夫在婚前所买的房屋在婚后被征收，补偿款归谁所有？ / 086
38.一方婚前付首付款婚后夫妻共同还贷的房屋被征收，补偿款归谁？ / 087
39.离婚时房屋被判归一方所有，则另一方还能要征收补偿款吗？ / 089
40.违法建筑能获得补偿吗？ / 091
41.在房屋征收搬迁时，如何保护被征收人的权益及改善被征收人的居住条件？ / 092
42.被征收人搬迁时产生的搬迁费用由谁负责？ / 095
43.被征收人没有获得补偿，是否可以先进行拆迁？ / 096
44.什么时候房屋征收部门应当向被征收人支付临时安置费或者提供周转用房？ / 097
45.周转用房和临时安置费可以同时获得吗？ / 099
第四节　房屋征收补偿决定和强制拆迁 / 100
46.房屋征收补偿决定送达后会产生哪些法律后果？ / 100
47.被征收房屋所有权何时发生变动？ / 102
48.申请强制拆迁的条件是什么？ / 105
49.政府是否有强制拆迁的权力？ / 107
50.通过断水、断电等方式迫使被征收人搬迁是否合法？ / 110
51.采用暴力、威胁等方法阻碍依法进行的房屋征收合法吗？ / 112
52.房屋征收争议的解决方式有哪些？ / 113
53.被征收人可以申请行政复议或者提起行政诉讼的情形有哪些？ / 116
54.征收部门违反补偿协议，被征收人应提起民事诉讼还是行政诉讼？ / 119
第二章　农村集体土地和房屋征收补偿纠纷
**节　集体土地征收政策要点 / 124
55.什么是土地征收、征用制度？ / 124
56.什么情况下可以征收土地？ / 127
57.以租代征是否合法？ / 130
58.同一个项目可以拆分为几批申报征地手续吗？ / 136
59.未经征收，可以通过“农转非”把农村集体土地变为国有土地吗？ / 138
60.抢险救灾急用土地时，可以不办理审批手续先用地吗？ / 140
61.征地审批权限是怎样设置的？ / 142
62.征地批准文件有有效期吗？ / 145
63.被征地农民享有哪些知情权？ / 147
64.被征土地的农民有没有预征知情权？ / 151
65.征收土地应该怎么公告？ / 153
66.征地的实施机关有哪些？ / 156
67.市、县自然资源主管部门有权进行征地吗？ / 157
68.村委会是否有权与土地征收部门签订征地协议？ / 159
69.土地征收过程中，如何确定被征土地是否属于永久基本农田？ / 163
70.当土地征收范围确定后，哪些活动被禁止？ / 166
71.农村集体土地征收过程中，在什么情况下，政府可以强制拆迁？ / 170
72.占用农民土地修建公路是否应该给予农民补偿？ / 172
73.拆迁补偿协议中规定的安置房屋被出售，被拆迁人应该怎么办？ / 174
第二节　征收补偿的依据和标准 / 176
74.征地补偿费包括哪些费用？ / 176
75.征收补偿标准乡政府说的算不算？ / 179
76.征地补偿应当“同地同价”吗？ / 180
77.征地补偿费应该如何管理和使用？ / 184
78.政府按照十年前的标准给予征地补偿，这种做法合乎规定吗？ / 190
79.对征地补偿安置方案有异议，可以申请开听证会吗？ / 192
80.被征地的农民是否可以参加征地补偿安置听证？ / 195
81.乡、镇人民政府有权留用征地补偿费吗？ / 197
82.死亡人员可否成为征地补偿对象？ / 198
83.户口已从农村迁出，父母也已过世，还能获得补偿吗？ / 200
84.为得到更多的拆迁补偿款而假离婚的，假离婚有效吗？ / 203
85.政府为加快征地进程，采取“株连式拆迁”合法吗？ / 204
86.村民没有拿到征地补偿，开发单位是否可以先进行拆迁？ / 206
87.房屋所有权人可以委托他人代为办理集体土地征收中涉及的房屋补偿事宜吗？ / 209
88.如何计算耕地等农用地的土地补偿费？ / 211
89.土地互换后，土地征收的补偿费应该给谁？ / 214
90.农村集体土地补偿费应如何分配？ / 215
91.村委会是否有权决定土地补偿费的分配方案？ / 218
92.村委会如果挪用土地补偿款应该承担什么责任？ / 222
93.如何认定可以享受农村征地补偿费的村民资格？ / 225
94.离退休、退养人员是否可以分得征地补偿费？ / 227
95.出嫁的女儿是否可以分得征地补偿费？ / 228
96.外出参军人员是否享有征地补偿费的分配权？ / 231
97.户口外迁的在校大中专学生是否可以参加原户籍地征地补偿费的分配？ / 233
98.进城务工人员能参与土地补偿费的分配吗？ / 235
99.迁到小城镇落户的村民的土地被征收，是否可以获得补偿？ / 236
100.收养的子女，是否可以参与征地补偿款的分配？ / 238
101.新生儿是否可以成为农村集体土地征收补偿费的分配对象？ / 239
102.土地补偿费分配数额与村民生活年限有关吗？ / 242
103.非家庭承包能否获得承包地征收补偿费？ / 244
104.如何计算安置补助费？ / 248
105.需要安置的农业人口数如何计算？ / 250
106.什么情况下被征收人能够拿到安置补助费？ / 251
107.征地安置补助费怎么分配？ / 253
第三节　征收补偿政策及标准 / 254
108.如何确定农村房屋产权并进行相应的补偿安置？ / 254
109.村民住宅、地上附着物以及青苗补偿费是否直接支付给村民？ / 258
110.征地项目启动后，被拆迁人是否可以买卖房屋？ / 260
111.搬迁开始后，被搬迁人是否可以出租房屋？ / 262
112.怎样认定和处理集体土地征收中的抢栽、抢种及抢建行为？ / 263
113.如何计算农村村民住宅的补偿费用？ / 266
114.村里的小卖店被征收，应该怎样补偿？ / 272
115.被征收的居住用房临时改成小商店，如何进行补偿？ / 274
116.地上附着物以及青苗补偿费如何计算？ / 276
117.征地预公告发布后扩建的房屋能够多得补偿费吗？ / 277
118.在自家宅院里搭建的临时房屋能否获得补偿？ / 282
119.在宅基地上加盖的房屋能否获得补偿？ / 285
120.家里人口越多获得的拆迁补偿款就越多吗？ / 288
121.家中的小院能否获得征收补偿？ / 291
122.父母过世后，兄弟姐妹签订的分家合同能否作为征收补偿的依据？ / 293
123.夫妻中一方婚前新建的房屋，婚后面临征收，补偿款是否属于共同财产？ / 295
124.城镇居民购买农村房屋后因拆迁而获得补偿，补偿款应全部归卖方吗？ / 296
125.一人有多处宅基地，如何补偿？ / 298
126.农村集体土地上的房屋被征收，能不能另行审批宅基地？ / 300
127.水井、管线等在被征收时能否得到补偿？ / 304
第四节　征地补偿纠纷的处理 / 306
128.对征地补偿标准不满，如何申请救济？ / 306
129.在农村集体土地征收过程中，村民获得的补偿款过低，其可以申请行政复议或提起行政诉讼吗？ / 308
130.达成征收协议后村民发现不公平，能向人民法院提起行政诉讼吗？ / 312
131.农村集体土地被征收后，集体经济组织成员是否可以直接向人民法院起诉请求支付土地补偿费？ / 314
132.土地征收部门擅自或非法暴力拆迁被征收人房屋，需要承担什么责任？ / 317
133.政府未发布征地公告，直接对土地采取填方培土等整理措施，村民应该怎样应对？ / 319