不动产争议解决法律实务:律师实战案例详解,办案实务操作指引

内容简介

"不动产（immovable property）属于民事法律领域中所指物的一种类型，是 相对动产而言的，动产是指可以移动且不损害其形态和价值的财产，而不动 产的物，是指不能移动或者移动就会改变性质、损害价值的物，包括土地和 土地上的有形物质实体及其相关权益，比如，人力建设的定着物，我们日常 可见的房屋、桥梁、公路、水电站、码头、地下设施等建筑物和基础硬件设 施，在土地上自然生长的定着物，如林木、森林、草原等，以及被人工规划 修整利用的土地、荒地、滩涂、温泉、湿地、矿山、海域等。 不动产权是属于物权的一种特别重要的权属类型，杨立新教授认为：“不 动产是指依自然性或者法律的规定在空间上占有固定的位置，移动后会影响 其经济价值的物，包括土地、土地定着物、与土地尚未脱离的土地生成物、 因自然或者人力添附于土地并且不能分离的其他物。”[杨立新 ,李怡雯 .中国 民法典新规则要点[M].北京 :法律出版社 ,2021.]《中华人民共和国民法典》（以 下简称《民法典》）**百一十四条规定“民事主体依法享有物权。物权是权 利人依法对特定的物享有直接支配和排他的权利，包括所有权、用益物权和 担保物权”，**百一十五条规定：“物包括不动产和动产。法律规定权利作 为物权客体的，依照其规定。”由此可见，我国《民法典》对物的划分为“不 动产”和“动产”，物权又分为三种法定的权利，即所有权、用益物权、担保物权。杨立新教授认为：“物分为不动产和动产。不动产和动产的划分，是物 的*基本、*重要的划分，这种划分对民事权利尤其对物权制度具有决定性 的意义。”[ 梁慧星，中国物权法草案建议稿——条文、说明、理由与参考立 法例[M].北京：社会科学文献出版社，2019.]物权的权利，是由法律明文规定 的，是法律创设的权利，不能由当事人之间创立，对于物权的具体权利，我 国《民法典》主要规范于第二编之中。不动产所有权人与动产所有权人，拥 有所有权的区别在于，不动产权的初始取得、流转、变动或改变用益状况， 须采取特定的方式，国际上主要有三种形式。一是英美法系国家采取了“地 券交付”制度，初始取得由政府向所有权人颁发证书，我国在民国时期房地 产亦采取这种“房契”“地契”制度。二是大陆法系国家如法国采取的是不动 产权登记或公示制度，即双方当事人之间不经登记也产生法律效力，但不得 对抗第三人。三是德国的登记要件制度，即不动产权利的移转必须采取登记 为要件。我国《民法典》与德国制度为相同类型，即将登记作为产生不动产 权利的要件。我国《民法典》第二百零九条规定：“不动产物权的设立、变 更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但是法 律另有规定的除外。依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。”这 也就是物权的公示原则，因此，我国的不动产物权的创设和取得、流转，须 取得相关权属证书，即需要取得不动产权证、用益物权证、抵押权证，作为 法定权利的基本凭证，当证书载明事项与登记内容不一致时，如果有证据证 明证书载明内容确有错误的，则以不动产登记为准。 律师实战案例详解，办案实务操作指引"