看不懂的中国经济

**章 房价为什么一涨再涨？
　　房价高企，已经成为政府和老百姓的一块心病。这么高的房价，究竟是怎样一轮接一轮地涨上去的？究竟是哪些资金在买房？为什么在如此高的价位上还有这么旺盛的购买力？2008年，我国的楼市打了一个大喷嚏，这两年买房的人是否接到了楼市的*后一棒？
　　起房子，这是大家*关心的事。不管是有房还是没房的人，房子的问题是全国人民都关心的事。为什么呢？这就是中国人的传统。如果我们家在农村，那就得先盖上三间大瓦房，如今甚至是三层小楼，才能娶上媳妇；如果我们住在城里，就想在好一点的地段买上套像样一点的房子，才有自己安身立命的空间，才能踏踏实实地过上有尊严的生活。衣、食、住、行是人类*起码的生存需要，走到今天，13亿中国人基本上解决了吃饱穿暖的问题，接下来就轮到改善居住条件了。所以，住房成为全国人民普遍*关心的问题。但中国房价在经历了两年的暴涨之后，自从进入2008年，涨幅明显缩小，有的地方甚至开始回落，引来全国上下一片质疑之声，于是。房价拐点论。便应运而生。
　　要想弄明白房价是不是真的会出现拐点，房价将走向何方，我们得先搞清楚这轮房价是怎么涨上来的，再看看这些上涨的因素中哪些已经消失，哪些还会持续下去，甚至力量会进一步扩大，只有这样才能了解我国未来房价的趋势，从而调整自己的判断、决策和行动。
　　记得1991年清华大学派我去德国进修的时候，我对那里的房价感受特别深刻。有德国同事问我：“你在中国挣多少钱？，顿时我的头上开始冒汗，但只能如实说：。月薪100元。。“100元？。他们眼睛瞪得大大的：“100元你怎么活？”我说：。在中国，我每月房租才两元钱，生活开支特别低，物价也非常便宜。”但是大家猜猜看，我在德国租一间小房子一个月要交多少钱？400马克！当时合1200元人民币。中国政府的总理干一个月都不一定能拿这么多。幸好是德国基金会赞助我读书，否则我在那里根本无法立足。
　　20世纪90年代初，中国还没有这么突出的买房问题，那时住房还没有商品化，而是由工作单位根据各项条件统一给职工打分，排队分配住房。由于粥少僧多，一碗水很难端得平，所以大家意见很大。1996年我回国以后，中国的住房制度开始改革，工作单位不再分房子，我们有了住房公积金，实行贷款买房。记得刚开始，感觉北京的商品房简直是天价：1平方米竟然要1000元人民币左右。天哪！这房子太贵了，我肯定买不起；后来涨到了1平方米5000元，我更买不起了，再涨到10000元时，我真的买不起了，等听到房价涨过15000元的时候，我基本上没有啥想法了。
　　房价对很多人来说，跟我一样，似乎永远追不上。可到了2007年，房价竟出现短期两三倍的暴涨，这是为什么？这背后的原因是什么呢？照这样涨下去，那些普通收入的打工族们，他们什么时候能买上房
子呢？前两年，我讲课走遍了祖国大江南北，到处去普及宏观经济知识。
　　我到过新疆、内蒙古、兰州、南宁、北海、深圳、珠海、苏州、杭州、宁波、上海、南通、济南、青岛、郑州等许多城市，每到一处，每讲一次课，都看到这个地方变化*大的是房价。前年一个价，去年一个价，今年又是一个价，所到之处房价都在翻番往上升，两年前，在南宁市中心地段非常好的邕江两岸，特别漂亮的水景房才1000多元1平方米。当时在课上我就对大家说：“这个价格太便宜了，大家可以买。”结果我第二次去的时候涨到2000元，第三次去的时候涨到3000元，前不久再去时已经涨到了4000元。有人问我说：“这样的房
价我们还要不要再买？”
　　新疆也是如此。2006年10B我在乌鲁木齐市询问房价，他们说：“不贵，2000元左右。”2007年我给全国矿业老板讲课的时候，有一个新疆学员说：“我们乌鲁木齐市的房价已经涨到了1平方米4000元。”我只想跟大家说，这两年走遍祖国大江南北，每当我第二次再回到那个城市的时候，那里的房价就又涨上去很多。不是一个地方涨，而是全国房价都在涨。就连内蒙古鄂尔多斯的东胜市也盖了很多房子，我到那儿去看的时候，当地的房价还在飙升。所有这一切说明什么呢？它说明了一件事：中国人对住房的需求太旺盛了。
　　我在清华大学给MBAE课，经常举办沙龙，大家聚在一起探讨中国经济发展问题。2007年，我们的沙龙选在北京什刹海的游船上，畅谈中国楼市问题。一位研究生说，在武汉有个房地产开发商，2007年初卖3000元1平方米，结果一开盘就一下子卖光了。老板拍着大腿说：哎呀，卖亏了，卖亏了，下次开盘一定要卖6000元。3个月之后开盘就卖6000元，结果刚开盘一下子又卖光了。老板又拍着腿说：哎呀，卖亏了，卖亏了，下次开盘卖9000元，结果9000元开盘又一抢而空。老板*后发话说：这房子咱先不卖了，2008年一开盘就卖13000元，把价提得高高的，涨得让谁都买不起。没关系，反正这房价还得涨。事情虽然说的是武汉，但在北京、上海、广州、深圳，包括成都在内，房价就是这样一路涨上去的。
　　为什么呢？因为地不好拿了，太贵了，前面卖的房子本钱都收回来了，后面又没房卖，把房价挂高点，卖不掉算了，留着以后慢慢卖。结果是提一次价不够卖，提两次还不够卖，*后提到买房人实在买不起的程度。只要地产商前面赚够了，管你爱买不买。结果就是，附近的地产商一家比着一家卖。你看隔壁都卖这么高了，而且他拿地的成本也高，估计建好房子的成本得比我现在的卖价还要高，我得再涨点。就这么一家比一家，一家赶一家，“离谱”的房价就这么给推上去了。而买房的人呢？3000元没买，6000元后悔了；6000元没买，9000元更后悔。再不买，真的涨到13000元了！这只是举个例子，但这一轮轮房价基本上就这样涨起来的。
　　问题是，房价这么一轮一轮涨，真的有人要跟，真的有人要买，这一涨再涨的办法这么好使，为什么5年前或3年前楼市疲软的时候，不用这办法呢？
　　究竟是什么原因促成了有人愿打有人愿挨，而且还挨得起呢？我研究的是宏观经济，一直关注政府对经济的宏观调控。从2003年中国经济开始提速的时候，政府就已经意识到，以前协议转让土地的做法存在问题。**是地价太便宜，吸引了大量追逐暴利的资金杀入房地产市场，会刺激房地产和固定资产投资的泡沫。第二是地价太便宜，意味着谁能接触到掌握批地权力的人，谁就有条件优先拿到地，会刺激大量权钱交易、暗箱操作，滋生大量违法乱纪的案件。第三还是地价太便宜，不能充分体现在经济发展过程中，土地作为已经市场化的重要生产要素，不能公平地由市场供求关系来决定它应有的价值和价格。在中国，《宪法》规定土地属于国家和劳动群众集体所有，大量土地以这种便宜的协议转让形式流入少数地产商名下，实际是对公众利益的变相剥夺，这既不符合经济和市场规律，更不符合社会公平原则。第四仍然是地价太便宜，直接减少了政府财政收入。反过来说，政府也应该搭上经济高速发展的快车，而政府能拿到的就是财政收入。目前财政收入*重要的一部分是税收，还有一部分是土地出让金。而卖地，则被指责为推高房价的重要原因。
　　总之一句话，不能再这么便宜卖地了。
　　于是，便有了《国六条》、《国八条》等限制土地供应和规范地产发展等政策措施。*重要的是2004年的8月31日，这是所有地产开发商*难忘的日子。2004年4月，国土资源部、国家监察部联合出台了71号令——《关于继续开展经营性土地使用权招标拍卖挂牌出让情况执法监察工作的通知》。通知规定，8月31日是协议出让经营性土地使用权的*后期限，之后所有建设用地都必须通过土地招、拍、挂的形式进行出让，就是要实行招标、拍卖、挂牌。同时，已经获得土地的开发商，如果尚未付足土地出让金的，必须在8月31日前补齐，方能办理土地证或再行转让，且须在两年内动工，否则政府可有权收回。
　　这是中国土地政策一个历史性的转折，而这个转折又不得不转。应该说，当时政府的意图很清楚，就是要抑制地产商的投资热情。土地价格高了，银行贷款难了，地产商自然就望而却步了。或者说，你买地建了房，价格高了大家买不起，按揭贷款首付相应提高，买房也难了。你卖不出去，自然就不会一个劲儿拿地、一个劲儿地贷款、一个劲儿地建房了。
　　没想到，2003～2007年，政府年年出台新政策，年年试图调控房价，结果是出台一个政策，房价就涨一轮，再出台一次再涨一轮，涨到今天，所有没买房的人都在“望房兴叹”，房价高得越来越遥不可及。
　　为什么明显的是打压的宏观调控政策，可房价却越打越高，为什么出台这么多的政策却不见效呢？
　　究竟是什么人那么有钱，把这么多、这么贵的房子买下来？
　　是中国人的钱，还是外国人的钱？是富人的钱，还是穷人的钱？是银行的钱，还是百姓找银行借的钱？是什么人在这么高的价位上买房？从哪儿来的钱买了这么高价的房子？
　　今天回过头来看，应该说是政府低估了市场的需求，甚至过于低估了市场的需求，尤其是短期需求。
　　既然土地政策紧缩、银行信贷紧缩，那么明显的一个信号就是，从市场心理预期的角度来讲，房子的市场供应量会相对减少。而商品的供应量一减少，或者说产生了稀缺，那能不能成交、价格会不会上涨，就要看需求了。
　　13亿中国人对房子的需求之旺显而易见。问题是，这13亿人1：3中有多少想买房的人是有效需求？有效需求是指：有需求。但同时又有支付能力。这里还有一个要点，就是时间。即使有支付能力买，还要看人们愿意在什么时候买，是愿意趁涨价时买，还是等跌价时买，还是判断该出手时就出手，立即购买。
　　中国的银行里放着207万亿人民币居民储蓄，20世纪80年代有人就把它比喻成“笼中虎”，生怕有个风吹草动它一下子跑出来，什么都得涨。
　　结果好多年这“虎”没动静，于是大家找原因，发现了“二八”现象，就是所谓80％的存款掌握在20％的人手上，而剩下的80％的人只掌握着20％的存款。哦，原来是这样，闹了半天这“虎”不咬人。80％的人只掌握20％的存款，弄不出多大动静来，这就叫做有效需求不足。既然口袋里掏不出这么多钱，那么再想买也买不成。所以请放心，如果价格过高，这生意就没法做了。
　　不曾想，在中国经济市场化步伐加快的今天，在世界经济全球化的今天，有一些账不是关起门来查查银行报表，看看统计公报就可以算清楚的。
　　**，民间资本是推高房价的首要原因。
　　在地产市场，首先敏锐地嗅到商机的，是那些江浙商人，尤其是温州人。我清楚地记得，在宏观调控开始时，为防止投资过热，电力、钢铁、石油、煤炭等几个重要的投资领域都对民营资本关上了大门，只剩下两个投资领域是敞开的：一个是股市，一个是房地产市场。由于2003-2004年股市仍然在一路下滑中，于是地产几乎成为唯一一个民营资本可以大规模自由进出的投资领域。这些投资人买房并不是自己居住，所以他们必须考虑何时退出。而退出的条件有两个：一个是要能涨上去，有得赚才能退出；另一个是涨上去还要有人愿意接手。
　　要涨上去很简单，就是用相对充裕的资金去追逐相对稀缺的房子，价格就上去了。原因很好理解，建房的速度不可能有聚钱的速度那么快，所以大量资金完全有能力在短期内制造房源稀缺，制造价格上涨，于是有了大章小报常常报道的“炒房团”。而后来的购房者愿意以更高价格接手的理由也很简单：就是房价不停地上涨，3000元时不买，到4000元就后悔；4000元时不买，到5000元就得赶快买了。
　　所以，在政府宏观调控开始两年效果平平的时候，我发现了一个问题，就是民间资本的力量不在调控范围内，也就是说没法调控。**是性质无法调控，因为自有资金自由支配；第二是规模无法调控，因为谁也不知道民间资本到底有多大，有多少现金是放在地窖里银行看不见的，这还不算那些地下钱庄。
　　这时，我们就已经感觉到有点“藏富于民”的味道了：如果说民营资本是小打小闹的话，那么国际资本跟进之后，房价就有“洛阳纸贵”的感觉了。
　　第二，境外资金进入是推高房价的次要原因。
　　2005年，随着中国汇率改革，人民币兑美元从8，27：1开始升值，到2008年已升值17％以上。在这个过程中，境外资金非常清楚在一个国家货币升值的过程中会发生什么，因此巨量资金疯狂涌入中国，来搭人民币升值这趟快车。
　　资金会疯狂到什么程度呢？有人甚至提出这么一句口号：“坚决买人人民币！坚决买入人民币资产（包括垃圾资产）！”于是我们看到，在北京、上海等地，都有境外机构用数亿数十亿的资金，把整栋整片楼盘买下。他们看到了人民币升值，更看到了人民币资产的升值。房产是*典型的人民币资产。
　　从2005年起，境外那些大资金看准了中国经济快速发展这个机会，开始登陆中国内地、登陆中国香港，把手里的美元、欧元、澳元、英镑、日元换成人民币，这些资金进入楼市楼市涨，进入股市股市涨，买个煤矿煤矿涨，买个金矿金矿涨。所以，热钱涌入中国的一个目标，就是赌人民币升值。中国政府则不断颁布政策限制外资进入楼市、限制外资进入矿产资源、有节制地审批QFII（境外合格机构投资者）进入股市。
　　但是，只要机会存在，很多境外资金就会想尽办法绕过政府监管和政策的限制，或者躲在合法身份者的背后参与进来，甚至直接通过地下钱庄进入市场。仅广州而言，2007年半年楼市上涨50％，有公开报道称发现3000亿美元通过地下钱庄“袭击”了广州楼市。
　　然而，人民币升值势不可当，人民币资产升值也势不可当，这才是人们买房的真正原因。
　　第三，股市资金是推高房价的重要原因。
　　如果嫌境外资金来得不够猛、不够快的话，那股市资金就成为推动房价迅速上涨的第三股重要力量。到2007年5日，股市已经翻了好几倍，**波赚足钱的人在股市暴跌的“5•30”之前逃离出来。北京有个做地产的老板，在“五一”节期间一天内接到5个朋友打电话来买房，那时他的房地产项目已涨到2万多元1平方米了。
　　第四，地价暴涨也是推高房价的重要原因。
　　境内和境外数家房地产商参与本来已经火暴的土地市场“招拍挂。”疯狂拿地，“地王”纪录在全国各地频频刷新，已经建好的楼盘比着隔壁刚拿地的开发商的成本一算，我这房太便宜，不行！随便找个理由先捂几天，要么说销售证没拿到，要么称需要预约，先捂它几个月再说。等项目一开盘，50％的价钱上去了，甚至还有翻着倍地就上去了。股市赚钱太容易的时候，买房跟买白菜萝卜一样，反正钱像白赚的，买房价格不管多高都不在话下。
　　第五，银行20万亿居民储蓄被撬动，是房价上涨的*后一个原因。这么高的房价总得有人接啊！虽然不是绝对的，但基本是在民营资本、境外资本、股市资本一轮又一轮的推动下，楼价一涨再涨，*后老百姓憋不住了，还是赶快买吧！再不买，谁知道明天又该涨成什么样？
　　于是，20万亿存款终于松动了，当然不是全部。
　　以前中国人如果有了钱，他们有理财的途径吗？股市这么低迷，大家只能把钱放在银行里，一是大笔现金放在家里不踏实，二是没有什么别的理财产品，拿着人民币做不了任何的事情。结果楼价一路猛涨，这时银行的20万亿居民储蓄存款再也按捺不住了，所有的人都在想，与其把钱放在银行里，不如拿出来买房，以后房价肯定涨，而且涨得非常快。
　　当每一个人都这样想的时候，还有多少人的钱能在银行里待得住？于是大家就看到2007年很多楼盘一开盘就销售一空的盛况：连夜排队，电脑摇号，跟股市打新股中签一样，摇中号才有资格选房。你有钱怎么样？没房！需求可以一夜之间就爆发出来，只要把银行里的钱提出来，只要把股市里的钱挪出来，只要把国外的钱汇进来，就能流进楼市。但是，一夜之间能盖一栋房子吗？当然不能。地产商需要先买土地，然后去做规划，再找银行贷款，才能盖房，*后才可以销售。这可不是一朝一夕能完成的。
　　钱多货少，结果就是一个字——涨！
　　如果钱太多、货太少，就是两个字——猛涨。
　　这就是过去两年来我们看到的房价为什么一涨再涨，而且是猛涨的主要原因。
　　现在问题出来了，这*后被撬动的储蓄接到楼市的*后一棒了吗？
　　股市已经暴跌了，房价真的会下跌吗？