丁祖显主楼市

　　限外放开，还有用吗？近日，国家发改委发布新修订的《外商投资产业指导目录》，重点放宽了服务业和一般制造业的外资准入；修订后的版本在汽车电子、房地产、电子商务、地铁、造纸等领域取消了对外资的限制。　　曾几何时，外资被看成洪水猛兽，特别是2002年之后，在人民币升值预期的刺激下，大量国际资本流入中国，房地产行业成为国际资本的重要投机领域。外资通过收购在建项目或企业股权，在市场上直接购房，直接取得土地进行房地产开发等途径进入我国房地产市场，*开始集中在北京、上海等一线城市。外资多以房地产基金为主，*有代表_生的是新加坡凯德置地和摩根士丹利等机构。从央行《2004年中国房地产金融报告》中数据看，2002—2004年，在上海房地产市场的购买者当中，外资占20％左右。可以说，2002年之后的房价飙升，外资“功不可没”，在这样的情况下，限制外资的呼声日渐高涨。　　于是乎，从2006年开始外资逐渐被“限制”进入房地产领域。这些政策措施虽然没有将外商投资进入房地产列入“禁止类”，但外商投资中国房地产行业已相当困难。　　时隔几年后，又默默地放开了外资限制，但今时之市场已经不是昨天之市场，再放开是不是有点晚了。　　曾几何时，外资是房地产行业*受欢迎的“金主”，外资尤其是港资房企，无不被奉为上宾，每次出行前赴后拥，政府一定是拿出城市中*好的位置、*好的地块交给外资去打造。今天回过头来看，无论是北京还是上海，市中心*核心位置的项目，一定是这些港资房企所有，如北京国贸(嘉里集团)、上海南京路和淮海路上的地标(恒隆、中信泰富、新世界、新鸿基等)。　　这些外资房企把一线城市核心区域优质土地控制之后，又开始在二线城市圈地，整个过程历时近十年。只不过*近五六年才开始放慢了“攻城拔寨”的速度，随着这些土地陆续开工建设、交付开业，外资房企无不赚得盆满钵满。　　当中国房地产市场*火爆的2009—2013年，对外资进入房地产业设置了诸多条件，一方面让外企错过了一轮高速发展的时机，但另一方面也让它们避过了争抢“地王”、市场剧烈波动的高风险时期。　　时至今日，外资限制放开，除了已经在内地长期开发的房企外，我不知道还有多少外资房企甚至热钱还愿意继续投资中国房地产业。按照当前市场格局，现在要想外资进入，他们肯定也会更加谨慎权衡，精挑细选。很多时候，外资也并不是能“招之即来，挥之即去”的，市场化不是一两句话就能解决的。　　中国房地产业市场化之路还很漫长，而中国经济的市场化之路更是任重道远！回顾点评当前，即使政府全面支持也可能有风险，包括对外资进入房地产。　　降息不是救房地产21日晚间央行突然宣布：自2014年11月22日起，金融机构一年期贷款基准利率下调0．4个百分点至56％；一年期存款基准利率下调02S个百分点至275％，同时结合推进利率市场化改革，将金融机构存款利率浮动区间的上限由存款基准利率的1．1倍调整为12倍；其他各档次贷款和存款基准利率相应调整，并对基准利率期限档次作适当简并。　　消息一发布，房地产圈欢欣鼓舞，周五晚上周六上午出现的诸多评论极其乐观，甚至出现了“现在不买房，一年叉白干”的极端言论。总认为此次降息对楼市有重大利好。但我远未如此乐观，此次央行降息会对市场产生诸多方面影响，决不是单纯救房地产。　　1．短期内极大提升市场信心。这一点毋庸置疑，降息后对买房人起到了兴奋剂的作用，特别是那些犹豫观望的刚需客户，会促进他们下定决心尽陕出手；对房企也如打了一剂强心针，反正都说利好，相信今天股市也会有相应表现，平白增添了许多信心，因此降息对短期信心恢复作用是*大的。　　……