物业项目全程运作实战手册

**章　物业项目的早期介入1**节　前期介入的认识2一、物业管理前期介入的作用3二、物业管理前期介入的时机选择3三、物业管理前期介入流程4四、物业开发节点提前介入关注要点4第二节　规划设计阶段介入7一、规划设计阶段介入的目标7二、规划设计阶段介入的方式7三、规划设计介入关注的重点7四、规划设计评估18第三节　项目施工阶段介入22一、物业公司在施工阶段介入的责任22二、物业公司在施工阶段介入的角色23三、施工阶段介入的时机23四、施工阶段介入的方式23五、施工现场巡查与整改24【实战范本1】施工质量问题及设计缺陷问题（专业版）29【实战范本2】施工质量问题及设计缺陷问题案例模板（通用版）30第四节　项目销售阶段介入30一、营销策划介入30二、协助开发商拟定销售文件36三、 销售中心物业服务展示38四、配合现场销售41第五节　竣工验收阶段介入46一、竣工验收的含义46二、物业公司在竣工验收中的责任46三、竣工验收的依据46四、竣工验收的分类47五、物业公司参与竣工验收配合的内容47六、物业公司参与竣工验收的流程48第二章　物业项目接管验收期管理49**节　物业管理处的建立50一、确保物业管理用房符合法律规定51二、配备好物业管理用具51三、确定管理处的组织架构51四、物业管理处的人员配置与培训52五、管理制度的设计55六、建立管理处运作机制55七、制订管理处入驻后的工作计划57第二节　物业承接查验57一、明确接管验收交接双方的责任57二、成立接管验收小组58三、审核并确认接管验收58四、编写接管验收方案59五、确定验收标准59六、对验收人员进行培训62七、准备好相应的验收表格62八、验收工具与物资要准备充分63九、验收前应召开接管验收会议64十、进行资料的交接验收64相关知识：不移交物业资料须承担法律责任67十一、对房屋实体进行验收68十二、处理接管验收的遗留问题69十三、明确交接验收后的物业保修责任70十四、办理交接手续71十五、验收后入住前的设施成品保护71第三节　物业清洁开荒72一、开荒清洁的重要性73二、开荒工作要求73三、开荒管理方案制定73四、开荒清洁的准备工作74五、开荒清洁的组织与实施74六、开荒清洁的验收标准75七、开荒清洁结束后的工作79八、开荒清洁安全注意事项79第三章　物业入伙期运作81**节　物业入伙手续的管理82一、编制入伙方案83二、与开发商做好沟通84三、做好相关部门的协调工作84四、入伙前各项资料要准备齐全84五、可以进行入伙模拟演练89六、要做好应对突发事件的准备89七、办理入住仪式89八、办理集中入伙手续要环环相扣89九、积极地答复业主的疑问90十、零散入伙期间要与开发商沟通协调好91十一、做好新入伙小区的管理92第二节　物业二次装修管理92一、 制定装修管理流程92二、要加强装修审批93三、要尽告知和督导义务95【实战范本3】小区住宅装饰装修告知书95四、加强对装修现场的监管96五、对装饰装修违规现象的处理97相关链接：物业装修管理要学会规避责任98第四章　物业项目常规管理99**节　安全保安管理100一、建立物业安保机构100二、配备保安员101三、明确重点保安目标101四、完善区域内安全防范设施102五、定期对保安员开展培训工作102六、做好群防群治工作103七、制定和完善安全保安制度103八、突发事件应急处理104第二节　车辆安全管理106一、加强道路交通的管理106二、完善停车场管理措施107三、停车卡办理和收费管理110四、制定车场（库）意外应变预案111第三节　消防安全管理113一、消防组织建设与责任分工113二、确定区域防火责任人115三、积极开展消防宣传、培训116四、做好消防档案的管理117五、加强消防检查巡查119六、开展消防演习122第四节　物业设备设施管理125一、了解物业设备设施的组成125二、建立物业设备档案125三、加强物业设备运行管理126四、做好物业设备维护管理127第五节　业户维修服务管理131一、设立便民维修保养服务部门131二、报修程序及时间安排132三、制订维修服务承诺133四、制定维修服务程序136五、加强维修服务检查与回访136第六节　社区文化建设139一、社区文化建设规划139二、社区文化建设要点139三、社区文化活动策划与组织142四、社区文化活动开展143第七节　管理费收缴与管理144一、了解物业管理费的构成145二、物业管理费的确定要点145三、物业管理费的收缴和追讨146四、管理费的管理148第八节　业户投诉处理149一、业户投诉内容分析149二、投诉的常规处理程序与方法150三、预防、减少投诉的发生152四、提升业户投诉处理效率153第九节　保洁管理　154一、保洁管理的范围 154二、做好保洁管理规划155三、制定科学的操作程序156四、制定保洁质量标准156五、开展保洁质量检查158第十节　绿化管理161一、绿化管理重点161二、选择绿化管理方式161三、善用绿化管理方法162四、加强绿化外包管理163