房地产经纪实务

　　《房地产经纪实务/高职高专规划教材》：　　1.套盘　　套盘指房地产开发项目，通常有项目名称，如“××花园”等。同一项目的房源，往往存在基本统一的信息，如地址、物业管理费、交通条件、新旧程度等，而朝向、户型、面积等房屋状况也较为接近，它们之间的“替代性”强，常常可用甲单元替代乙单元。因此将这类房源归为一类，形成套盘，可便于房源信息的管理。　　2.笋盘　　笋盘是指符合或低于市场价格、极易成交的房源。笋盘来自广东方言，“笋”是超值的意思。在某些情况下，房地产经纪人开展经纪业务的注意力集中在“笋盘”房源上，可提高成交率。在可能的条件下，房地产经纪公司应建立自己的“笋盘库”，便于及时满足客户购买超值房屋的需求。　　如房地产经纪人张某接到一个客户的电话，该客户在电话中说想购买一套价格超值的小户型住房。张某一边跟该客户通电话，一边在公司的“笋盘库”里进行查询，很快查询到一套接近该客户要求的住房，然后他立即约该客户去看房。没过两天，这一宗交易就成交了。　　3.新盘　　新盘指新收集到的楼盘信息。将在*近一段时间内刚刚收集到的房源信息，录入“新盘库”，便于房地产经纪人掌握这些信息；同时也是提高工作效率的一种重要方法。当房地产经纪人已将公司拥有的所有合适的房源向某位客户进行了推介，但该客户一直不太满意时，房地产经纪人就需要留意公司的“新盘库”的信息，一旦其中出现了合适的房源，及时向该客户进行推介，这样才能节省时间和精力，促成交易。　　4.散盘　　散盘是指没有固定的特点，除套盘、笋盘、新盘三种之外的一些房源。散盘也是房源信息库的一个组成部分，同样不能轻视。　　在上述分类的基础上还可进一步分类，如以收集房源的时间为序。先收集的编号为前，后收集的编号为后，如00l、002、003；以房屋的区域为序，如东、西、南、北四个方向分别为D001、X00l、N001、B001；以小区名称为序，如东华小区为DH001、曙光小区为SG001；以房屋楼层为序，如一楼的房源为F1001，二楼的房源为：F2001。　　（二）房源信息的更新　　在录入或更新房源信息时，要特别注意这些常用的查询要素，保证其真实性和有效性。另外，一些处在待售或待租状态的房源属于“活跃房源”，它们在经纪业务中的作用不言而喻。已完成交易的房源属于“不活跃房源”，它们的作用有时会被房地产经纪人忽略，因而也就将它们“打入冷宫”，不再注意对它们进行更新，这种做法是不科学的。因为随着时间的推移，这些“不活跃房源”也有可能再次变为“活跃房源”，从而再次实现交易。因此房地产经纪公司要不断对房源信息进行更新，以保证其有效性。一般来说，对房源信息的更新要注意两点。一是要对房源的业主（委托人）进行周期性访问，以保证房源信息的有效性。对于一些较为“冷门”的房源，也应该定期访问，确保不被遗忘。二是不断地累积信息。对房源的每一次访问，都应将有关信息记录下来，它可以反映业主（委托人）的心态变化，为以后的再次访问提供参考，提高工作效率。五、房源的利用（一）及时查找房源信息房地产经纪人在经纪业务开展中，常常会利用某些“索引条件”在房源信息库中查找合适的房源信息。较常用的查询要素（即“索引条件”）主要有房屋名称、地址（或物业所处行政区域）、面积、用途、户型、出售或出租价格等。.　　（二）发布信息吸引客户　　收集房源的目的，就是为了将信息发布出去，以吸引客户。信息发布时，首先要注意发布的目标是什么，希望通过发布获得何种反应。然后，由任务的不同，决定资金投入多少。资金投入的多少又影响信息投放和所选择的媒体。信息投放牵涉房地产经纪信息的投放量、信息的选择和信息的表述等。媒体选择要考虑到媒体的触及面、频率、影响、主要媒体的类型、特定的媒体工具和时机。在完成任务的同时，节省资金。　　（三）信息的再利用　　有一些房源尽管已经利用了，但过了一段时间还会再利用。例如，完成了租赁经纪的房源，租赁期到了该房源就成了新房源。至于一些租赁的成交个案，其房源经常在“活跃”与“不活跃”之间变换，因为每一次的租期往往有限，而当上次租期届满时，就会从原来的“不活跃”状态转换为“活跃”状态。　　……