房地产市场调查与预测

　　《房地产市场调查与预测（修订版）/全国高职高专房地产经营与估价专业系列规划教材》：　　（1）企业职能管理部门提供的资料　　例如企业内部的会计、统计、计划部门的统计数字、原始凭证、相关报表、会计账目、企业分析总结报告等，都可以作为文案调查法的内部资料来源直接采用，这些资料取得比较容易，而且信息真实可靠，调查人员必须重视。　　（2）企业经营机构提供的资料　　企业经营机构提供的例如进货统计、销售报告、库存动态记录、合同签订执行情况、广告宣传效果、消费者意见反馈等信息。　　（3）其他各类记录　　如来自企业领导决策层的各种规划方案、各种调研报告、经验总结、顾客意见和建议、同业卷宗及有关照片和录像等。这些资料都对市场研究有着一定的参考作用。例如：根据顾客对企业经营、房地产产品质量和售后服务的意见，就可以对如何改进加以研究。　　2.外部资料来源　　外部资料主要是来自被调查企业以外的信息资料，包括以下几个方面。　　1）政府机构及经济管理部门的有关方针、政策、法令、经济公报、统计公报等。这方面的信息取得也比较容易，而且这些信息基本都是免费的。　　2）房地产相关行业协会发表和保存的有关行业销售情况、经营特点、发展趋势等信息资料。　　3）通过各类会议获取二手资料。各地定期或不定期举办的房地产博览会，以及专业性、学术性经验交流会上所发放的文件和材料，这些材料对于调查人员来说，是得到有关竞争对手的资料或可能成为竞争对手的资料的一种很重要的途径。　　4）通过信息咨询机构、研究机构获取信息资料。不少咨询机构和工商业研究所经常会发表有关市场调查报告和专题评论文章，这些资料通常能提供大量的背景材料。　　5）从图书馆获得资料。各类型的图书馆是各种文献资料集中的地方，市场调查人员可以充分利用图书馆资源，获得关于某个特定调查主题的信息资料。　　6）各种大众传播媒体。房地产市场历来都是各媒体关注的重点，因此在电视、广播、报纸、杂志及文献资料中，也含有丰富的房地产方面的经济信息和技术情况。　　7）通过互联网获取相关信息资料。网上资料的收集主要通过搜索引擎，搜索所需信息的站点的网址，然后访问所想查找信息的网站或网页。如果事先知道载有所需信息的网站名，只要在浏览器的查询框中键入网站名即可查找到需要的信息。不过，由于网上的信息资料鱼龙混杂，对于调查人员来讲，需要具有一定的甄别能力。4.2.3文案调查的程序文案调查法作为一种简单的调查方式，虽然易于操作，但是，要想在保证信息质量的前提下，资料收集工作又不至于成本过高，就需要依照一定的工作程序来进行。文案调查法的基本程序大致分为以下几步。　　1.确定调查目的，明确资料需求　　在浩如烟海的信息世界里，调查人员必须有针对性地来收集资料，为此，调查者应该首先围绕调查目的确定所需资料的范围。所考虑的资料范围越广，越有可能涵盖所有的资料来源，资料主题的认定也就越准确。具体来讲，调查者在调查所需资料时，应该考虑此次调查所需资料的现实需求和长远需求。现实需求是本次文案调查为解决什么样的现实问题提供信息支持；长远需求则是通过本次文案调查工作作为企业经常性的经营管理活动和方案提供基础性的资料和数据。只有明确了所需资料，调查者完成工作所花费的时间、精力和财力才能越少。2.通过多种渠道寻找资料信息的来源调查目的和资料需求确定以后，调查人员就可以开始资料收集工作。一般情况下，首先会假设调查目的所需收集的资料都是存在的，尽管可能收集不到直接佐证调查目的的二手资料，但是通过有效的引用、目录或其他工具，就可以划定资料来源范围。这时，调查人员就可以全神贯注地查找能够协助自己取得所需资料的各种辅助工具，如各种书籍、期刊、官方文献资料的目录、索引、新闻报道等，从一般线索到特殊线索，这是文案调查人员收集信息资料的重要途径。　　3.收集信息资料　　信息资料的来源渠道逐渐清晰后，调查人员就可以着手信息资料的收集工作。收集信息资料时有两个要求：一是要保证信息资料的数量，即尽可能多地收集信息资料，以保证其涵盖面；二是要保证信息资料的质量，在收集信息时，除了详细记录这些资料的来源出处外，还应该对资料使用的一些限制、资料产生的程序及其他相关事项进行仔细研究，以防止资料本身的限制导致所收集资料的质量下降，从而影响市场调查的客观性。　　在收集资料时，根据先易后难的原则，可以按以下步骤进行：首先，查找内部资料；其次，查找外部资料；再次，访问查找，进一步地访问这些资料的来源地，如有关企业协会和统计机关；然后，购买资料，通过以上措施所获得的二手资料如果还不能满足调查的需要，还可以去一些专门出售信息资料赢利的市场上购买调查所需的信息，如许多经济年鉴、统计年鉴、地方志、企业名录等面向社会公开发行的资料。　　……