中国的房地产业向何处去

目录



序幕　与泡沫共舞

**章 房市泡沫很大 …………………………………………………………………… 003

**节所有人都在赚钱 ……………………………………………………… 003

第二节　是不是泡沫 … ………………………………………………………… 006

第三节　中产阶级究竟会不会被套牢 …………………………………… 013

第四节　如何拯救我们的财富 ……………………………………………… 014

第五节　非泡沫理论的批判 … ……………………………………………… 017

第二章 探究房价本质的逻辑 … ……………………………………………………… 047

**节　认识这个世界 ………………………………………………………… 047

第二节　房地产二重性 ………………………………………………………… 048

第三节　人的冲动与约束 ……………………………………………………… 050

第四节　从现象到本质的证据 ……………………………………………… 051

**部分　影响房地产价格的因素实证分析

第三章 背景——不同的20世纪 …………………………………………………… 057

**节　工业革命与人口爆炸 ……………………………………………… 058

第二节　农业效率进步与城镇的吸引力 ………………………………… 059

第三节　两次世界大战 ………………………………………………………… 067

第四节　本章小结 … ……………………………………………………………… 070

第四章 美国房地产百年史 …………………………………………………………… 073

**节　概　述 …………………………………………………………………… 073

第二节　二战后的暴涨 ………………………………………………………… 074

第三节　世纪之交的暴涨 ……………………………………………………… 077

第四节　明斯基时刻 … ………………………………………………………… 083

第五节　影响因素总结 ………………………………………………………… 085

第五章 日本战后房地产史 …………………………………………………………… 087

**节　概　述 …………………………………………………………………… 088

第二节　1945～1955年 ………………………………………………………… 092

第三节　1955～1970年前后 … ……………………………………………… 093

第四节　1970年前后～1991年 ……………………………………………… 095

第五节　明斯基时刻 … ………………………………………………………… 104

第六章 不同的德国 … ……………………………………………………………………… 109

**节　概　述 …………………………………………………………………… 110

第二节　德国为什么不同 ……………………………………………………… 112

第三节　14～65岁人口占比之谜 …………………………………………… 120

第四节　本章小结 … ……………………………………………………………… 123

第七章 新世纪各国的一致性 … ……………………………………………………… 125

**节　利率下行 … ……………………………………………………………… 127

第二节　全球性泡沫破灭 ……………………………………………………… 133



第二部分　中国房地产业发展趋势

第八章 背景：20世纪三大因素在中国 … ……………………………………… 137

**节　二战后的重建 ………………………………………………………… 137

第二节　人口增长导致产能的过剩 … …………………………………… 146

3

第三节　存在隐忧的城市化 … ……………………………………………… 152

第四节　小　结 …………………………………………………………………… 171

第九章 总供求、货币和投机 … ……………………………………………………… 173

**节　吊诡的深圳 … ………………………………………………………… 175

第二节　基本面因素无法解释房价 … …………………………………… 176

第三节　货币现象只能解释一部分的房价 … ………………………… 179

第四节　投机是一切的根源 … ……………………………………………… 184

第五节　再论深圳房地产的总供求 … …………………………………… 186

第六节　为何住房拥有率在下降 …………………………………………… 190

第十章 房价的未来 … ……………………………………………………………………… 195

**节　货币及汇率 … ………………………………………………………… 195

第二节　投机因素 … ……………………………………………………………… 222

第三节　泡沫的随机性 ………………………………………………………… 222

第四节　未来的不可预测性 … ……………………………………………… 224

第五节　集体行为改变的猜测 ……………………………………………… 225

第六节　房价的未来 … ………………………………………………………… 227

后 记 … ……………………………………………………………………………………………… 233

附一：美国房地产数据概要 ………………………………………………………… 237

附二：日本房地产数据概要 ………………………………………………………… 241

附三：德国房地产数据概要 ………………………………………………………… 246

附四：中国主要城市房地产数据 ………………………………………………… 250

参考文献 ………………………………………………………………………………………… 253