一本书读懂中国经济

　　《一本书读懂中国经济》：　　房地产之所以成为市场，是需要有买卖存在的，如果买卖因为巨大的收入和售价落差而被挤压，那么市场就会发生动荡。然而，我们看到的是，虽然收入与房产售价之间的落差极大，但房地产市场仍然表现得欣欣向荣、房价依然坚挺，那么合理的解释只有一个，现在这种繁荣是一种假象、一个泡沫，而这个泡沫是人为吹起来的。在这里，笔者还要提出一个观点——虽然北京、上海这些城市的房价和收入对比是*悬殊的，笔者也是以北京为例来论证观点的，但这里的房地产泡沫实际上是*小的，不是不存在，而是相对较小。　　原因就在于，我们不能仅以平均收入来衡量一线城市，因为一线城市汇集了全国各地的有钱人，这些人的收入水平难以进行统计。也就是说，作为一个人口不断涌入的城市，北京的房子并不全是卖给北京居民的，上海的房子也并不全是卖给上海人的，大部分是被外来的富人买走了。这些人带着大量的资产涌入一线城市，在某种程度上是能够填充泡沫的，而泡沫真正严重的其实是大量二三线城市。二三线城市虽然房价与居民收入比并没有一线城市悬殊，但从总体上来说人口是呈净流出的，而流出的人口都是购买力较强的人，这其实就等于是抽空了购买力。本来就存在的泡沫，因为购买力进一步被抽空，反而会让泡沫更大。　　那么，到这里我们终于可以讨论一下中国房地产业的泡沫有多大这个问题了。用数字来解答这个问题是不可能的，但笔者在这里可以提出一个观点。看房地产泡沫要以城市来划分，然后根据城市的不同来分析这样几个数据。首先是人口净流入，其次是房地产库存量，第三是地方性债务。如果一个城市的人口是呈净流出的，那么总的来说它的房价应该是不会上涨的，净流出人口越多，房价应该是下降幅度越大，如果一个城市的人口不断流出，房价却不见下降，甚至反而上升，那么这里就必然会存在严重的泡沫。　　需要指出的是，这一点不仅要看未来是否发生，也要回溯以前，至少五年内的数据都可以用来作为参考。其次，如果一个城市的房地产市场总体库存是不变的，且很难消化，那么房价也是应该下降的，当一个城市的房地产库存不消化甚至增加，人口又是呈净流出，房价却依然不降，那么，这就意味着存在严重的泡沫。*后，*近几年我国地方政府相继出现债务问题，地方性债务的起源是资金问题，那么资金流向哪里了呢？这个问题不言自明。所以说，如果一个城市的地方债务十分严重，人口又是呈净流出，房地产库存却依然很高，那么毫无疑问，这里存在着极大的房地产泡沫。所以，读者想要判断一个城市的房地产泡沫有多严重，只需要去查一下这三个数据自己进行对比就会一目了然。我们这里讨论的是房地产泡沫的问题，但问题的本质其实是一个简单的经济学常识：价格是由价值决定的，并围绕价值上下波动，价格在短时间内会受供求关系影响，供不应求的时候价格会上升，供过于求的时候价格会下降。所以，当一件商品的价格远远高于其价值，供求关系又没有很离谱的时候，毫无疑问，是人为吹起的泡沫在作怪。　　……