城市住宅地价时空演变及影响因素研究

目 录 **章 绪 论 1.1 研究背景 1.1.1 城市化的快速推进：城市蔓延与耕地保护 1.1.2 房地产的“棘轮效应”：地价与房价推拉关系的博弈 1.1.3 公共住房调节机制的短缺：保障性住房的一波三折 1.1.4 房地配套政策的滞后：房产税改革“破冰” 1.2 研究目标与研究意义 1.2.1 研究目标 1.2.2 研究意义 1.3 研究方法与研究路线 1.3.1 研究方法 1.3.2 研究路线 1.4 研究内容、创新与结构 1.4.1 研究内容 1.4.2 本书创新点 1.4.3 本书结构 第二章 文献综述 2.1 城市住宅地价时空演变研究进展 2.1.1 国外研究进展 2.1.2 国内研究进展 2.2 城市住宅地价影响因素研究进展 2.2.1 国外研究进展 2.2.2 国内研究进展 2.3 国内外研究成果述评 2.4 本章小结 第三章 城市住宅地价时空演变理论分析 3.1 住宅地价时空演变理论分析框架 3.2 住宅地价的时间增长 3.2.1 供给与需求理论 3.2.2 转型阶段：供给不足与需求旺盛 3.2.3 投机阶段：供给滞后与需求投机 3.2.4 调控阶段：供给短缺与需求抑制 3.3 住宅地价的空间差异 3.3.1 住宅地价的区位差异 3.3.2 住宅地价的邻里差异 3.3.3 住宅地价的个别差异 3.4 住宅地价时空演变的理论模式 3.5 本章小结 第四章 研究数据的采集与预处理 4.1 武汉市概述 4.2 研究范围的划定 4.2.1 时间跨度 4.2.2 空间范围 4.2.3 住宅组团 4.3 研究数据的选择 4.3.1 数据类型 4.3.2 数据确定 4.4 研究数据的采集与处理 4.4.1 初始数据的录入 4.4.2 初始数据的筛选 4.4.3 商住综合用地的地价分摊 4.4.4 研究数据的交易时间修正 4.4.5 研究数据的缺值处理 4.4.6 研究数据的异常点处理 4.5 研究数据的统计分析 4.5.1 研究数据的总体分布 4.5.2 研究数据的基本统计分析 4.6 本章小结 第五章 住宅地价与道路网络协同性分析 5.1 空间句法理论与方法 5.1.1 空间句法的缘起 5.1.2 空间句法的理论内涵 5.1.3 空间句法的分析方法 5.1.4 空间句法的参数模型 5.2 空间句法研究思路 5.3 空间句法结果分析 5.3.1 便捷性分析 5.3.2 穿行性分析 5.3.3 路网密度分析 5.3.4 协同性分析 5.4 本章小结 第六章 GIS支持下住宅地价的时空演变特征研究 6.1 住宅用地时空演变总体特征分析 6.1.1 武汉市住宅土地市场演变特征 6.1.2 武汉市住宅用地时空格局演变 6.2 住宅地价数据结构分析 6.3 住宅地价趋势分析 6.4 住宅地价空间自相关分析 6.4.1 空间自相关理论分析 6.4.2 探索性空间数据分析方法 6.4.3 探索性空间数据分析结果 6.5 住宅地价空间异质性分析 6.5.1 空间变异理论分析 6.5.2 半变异函数理论与方法 6.5.3 空间变异分析结果 6.6 住宅地价空间插值分析 6.6.1 空间插值理论分析 6.6.2 空间插值方法 6.6.3 空间插值结果比较分析 6.6.4 住宅地价时空变异剖面分析 6.6.5 住宅地价时空变异差值解译 6.7 本章小结 第七章 基于Hedonic模型的住宅地价影响因素测度研究 7.1 Hedonic模型的理论分析 7.1.1 Hedonic模型的发展历程 7.1.2 Hedonic模型的理论分析 7.1.3 Hedonic模型的设定 7.1.4 Hedonic模型的估计与检验 7.2 住宅地价影响因素的识别与量化 7.2.1 区位特征变量 7.2.2 邻里特征变量 7.2.3 个别特征变量 7.2.4 其他特征变量 7.3 住宅地价Hedonic模型的建立 7.3.1 Hedonic模型变量的选择 7.3.2 变量的相关性检验 7.3.3 三种函数形式Hedonic模型的比较分析 7.3.4 Hedonic模型的统计与检验 7.3.5 对数模型的结果分析 7.4 住宅地价典型特征因素的测度研究 7.4.1 住宅地价的时间特征 7.4.2 城市中心区位价值的空间分析 7.4.3 轨道交通的时空影响效应 7.4.4 湖泊公园的空间影响效应 7.4.5 容积率对住宅地价的影响 7.5 本章小结 第八章 城市住宅地价调控中的政府职能转变 8.1 住宅地价调控中政府职能 8.2 住宅地价调控中政府职能转变：提高效率 8.2.1 开放一级土地市场以阻止不完全竞争 8.2.2 矫正外部性以寻找自由市场与政府管制间的平衡 8.2.3 创新公共品供给机制以鼓励公共品生产 8.3 住宅地价调控中政府职能转变：促进公平 8.3.1 转变政府认知以消除政策歧视 8.3.2 实施财政转移支付以促进土地收益再分配 8.3.3 培育公平竞争环境以构建和谐土地市场 8.4 兼顾政府职能转变的效率与公平 8.4.1 创新动力机制以缓解财政与政绩压力 8.4.2 健全城市土地产权制度以明晰土地产权 8.4.3 推进房地产税收制度以优化税收分配 8.4.4 完善住房保障制度以构建公共住房体系 8.5 本章小结 第九章 结论与展望 9.1 结论总结 9.2 论文展望 附件一：平面型商住综合用地地价分摊 附件二：立体型商住综合用地地价分摊 参考文献