二手房诉讼案件思维

　　《二手房诉讼案件思维：以请求权为基础》：　　（三）孙小某与何某、王某均为完全民事行为能力人，双方之间的房屋买卖合同系当事人真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定　　孙某要求确认孙小某与何某、王某之间的房屋买卖合同关系无效，其依据为《合同法》第52条的规定：“有下列情形之一的，合同无效：①一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；②恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；③以合法形式掩盖非法目的；④损害社会公共利益；⑤违反法律、行政法规的强制性规定。”　　现孙小某与何某、王某之间的房屋买卖合同关系不构成《合同法》第52条规定的任意一种情形。　　（四）涉案房屋交易价格合理　　《*高人民法院关于适用（中华人民共和国合同法）若干问题的解释（二）》[以下简称《合同法解释（二）》]第19条第1款规定：“对于合同法第74条规定的‘明显不合理的低价’，人民法院应当以交易当地一般经营者的判断，并参考交易当时交易地的物价部门指导价或者市场交易价，结合其他相关因素综合考虑予以确认。”　　《合同法解释（二）》第19条第2款规定：“转让价格达不到交易时交易地的指导价或者市场交易价70％的，一般可以视为明显不合理的低价；对转让价格高于当地指导价或者市场交易价30％的，一般可以视为明显不合理的高价。”　　涉案房屋的合同价为164万，根据中介公司提交的房屋信息，该价格为2016年6月同等地段、同等条件房屋的市场价格，是比较合理的价格。　　故，孙小某与何某、王某之间的房屋买卖合同关系合法有效。　　二、孙小某与孙某之间的债权债务关系系其内部关系，该合同关系无法对抗第三人何某、王某　　基于孙某与孙小某之间的债权债务关系，孙某对孙小某仅享有合同法上的债权请求权。现该房屋已过户至何某、王某名下，根据物权优于债权的原则，孙小某无法履行其与孙某之间的合同义务时，孙某可以主张其对孙小某所享有的损害赔偿请求权，其无权要求确认孙小某与何某、王某之间的房屋买卖合同关系无效。．　　三、退一步说，即使孙小某对涉案房屋无处分权，何某、王某也构成善　　《物权法》第106条第1款规定：“无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：①受让人受让该不动产或者动产时是善意的；②以合理的价格转让；③转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。”　　本案中，何某、王某符合《物权法》第106条规定的条件，构成善意取得，理由如下：　　（一）何某、王某受让涉案房屋时是善意的　　《物权法司法解释》第18条第1款规定：“物权法第106条第1款第1项所称的受让人受让该不动产或者动产时’，是指依法完成不动产物权转移登记或者动产交付之时。”　　1．何某、王某主观上是善意的。　　（1）何某、王某在2017年3月接到法院通知其被起诉时才得知涉案房屋存在产权纠纷，孙小某可能无权处分涉案房屋，但何某、王某已于2016年9月12日获得涉案房屋不动产权证书，即何某、王某受让涉案房屋时并不知道第三人在该房屋上存在他人权利。　　（2）孙小某于2017年3月31日向何某发短信，内容为：“何先生!万分抱歉!没想到会给您和家人带来麻烦。我这边会积极配合解决事情的!之前因为家丑不好意思说，您也不知情!没想到我复杂的家庭情况让您跟着糟心!对不起您”，表示何某、王某对涉案房屋存在产权纠纷一直不知情。　　故何某、王某在受让涉案房屋时主观上是善意的。　　2．何某、王某客观上履行了谨慎的审查义务。　　（1）签约前，何某、王某多次在中介公司、孙小某陪同下实地检查过涉案房屋的房屋状况，孙某并不在涉案房屋内居住。　　（2）签约前，何某、王某仔细审查过孙小某的身份证及房产证是否真实，登记信息是否一致，并询问过孙小某本人及中介公司，二者均保证信息真实一致。　　（3）签约前，何某、王某检查过房产证上登记的房屋的共有情况为单独所有，且孙小某的配偶在办理银行贷款面签时本人出面签字确认，表明其同意售涉案房屋给何某、王某。　　……