乡村振兴中集体土地项目全程运营模式与实践

**篇　“顶层设计”——思想与政策法律篇
一、习近平总书记关于“三农”和实施乡村振兴战略的重要论述
二、政策体系(一)“十八大”以来农村改革的政策体系(二)2018年“乡村振兴战略”的实施意见(三)《乡村振兴战略规划(2018—2022年)》
三、法律体系(一)宪法(二)全国人大及其常委会——基本法及相关普通法(三)国务院及各部委——行政法规、部门规章及相关规范性文件(四)*高法院——司法解释及相关指导性文件
第二篇　“多规合一”——规划篇
一、“多规合一”基本概述
二、相关规划概念简述(一)国民经济和社会发展规划(二)土地利用总体规划(三)乡村规划(四)主体功能区规划(五)乡村振兴战略规划(六)产业发展规划(七)生态环境保护规划
◆ 重点、热点、疑难问题及解答【重点、热点问题】1.土地利用总体规划实施有哪些具体要求？2.确需修改土地利用总体规划的情形有哪些，应履行何种程序？3.如何制定城乡建设用地规模边界调整方案？4.乡镇土地利用总体规划应重点突出哪些内容？5.村土地利用规划与乡镇土地利用总体规划的关系如何？6.村土地利用规划应重点突出哪些内容？7.乡村建设规划许可证是否是办理用地审批手续的前置程序？8.项目建设前，如何办理乡村建设规划许可？9.在乡、村庄规划区内未依法取得乡村建设规划许可证或者未按照乡村建设规划许可证的规定进行建设的，应承担哪些法律后果？10.特色小镇、田园综合体等项目打造中，在村庄建设和发展方面应满足哪些要求？11.特色小镇、田园综合体建设中，需要在乡规划、村庄规划区内进行乡镇企业、乡村公共设施和公益事业建设的，应如何办理手续？12.田园综合体等项目打造中，需要配建乡村公共公益设施，确需占用农用地的，应如何办理手续？13.乡村民宿建设中，使用原有宅基地进行农村村民住宅建设的规划管理，应遵循哪些规定？14.田园综合体、特色小镇、乡村民宿等项目引入后，需要修改原有乡规划、村庄规划的，应当如何履行审批程序？15.田园综合体、特色小镇等项目建设中，涉及村庄整治规划编制的，应遵循哪些基本要求？16.乡村规划师在当地田园综合体建设中主要有哪些保障和作用，对特色小镇、田园综合体等乡村振兴建设项目有何作用？17.造成各类规划调整的主要因素有哪些，有关部门如何*大限度地避免规划修编或调整？18.特色小镇、田园综合体等项目实施中，如何防范及处理因规划调整带来的不可抗力风险？【疑难问题】特色小镇、田园综合体等各类乡村振兴项目规划中，应如何认识　国家政策提出的“多规合一、一张蓝图”的问题？
第三篇　“资源取得”——土地篇
一、我国土地制度基本概述
二、相关概念简述(一)所有权及土地所有权制度(二)建设用地(三)集体土地所有权(四)集体建设用地使用权(五)农用地(六)设施农用地(七)未利用地(八)土地征收(九)农村土地经营权(十)农村集体经营性建设用地入市(十一)农村土地经营权流转(十二)农用地“三权分置”(十三)宅基地“三权分置”(十四)农村三块地改革(十五)城乡建设用地增减挂钩(十六)耕地占补平衡(十七)农村产权交易市场
◆ 重点、热点、疑难问题及解答【重点、热点问题】1.田园综合体、特色小镇、农村产业融合发展园区等规模化用地的乡村振兴项目建设中一般会涉及什么性质的土地，哪些用途的土地，应如何规划和运营？2.田园综合体、农村产业融合发展园区、家庭农场、农家乐等建设项目中，如何流转农用地，需要注意的问题有哪些？3.田园综合体、农村产业融合发展园区项目建设中，有哪些土地适度规模经营方式符合国家政策和法律？4.田园综合体、农村产业融合发展园区项目建设中，如何取得和运用好设施农用地？5.特色小镇、田园综合体、农村产业融合发展园区项目建设中，项目主体如何利用“城乡建设用地增减挂钩”制度取得项目建设用地，国家试点区域又有什么样的模式突破？6.特色小镇、田园综合体、农村产业融合发展园区等项目建设中，全国试点区域取得的集体经营性建设用地模式和程序是怎样的？7.除了特色小镇、田园综合体、农村产业融合发展园区中以增减挂钩或集体经营性建设用地入市方式获取建设用地进行项目建设外，如果直接使用宅基地盘活闲置农房打造共享农庄、乡村民宿项目应注意些什么问题？8.在“三块地”改革的宅基地试点改革中，宅基地是如何实现“有偿退出”为乡村振兴中共享农庄、乡村民宿等项目提供建设用地的？在试点区域内宅基地退出和利用采取哪些方法？9.田园综合体、特色小镇、农村产业融合发展园区、家庭农场等项目中，如何有效取得农村四荒地进行项目建设？10.项目主体获取农用地应如何签订农村承包土地经营权流转合同？11.农村产权交易市场可以完成哪些农村产权交易，如何在农村产权交易市场取得农村产权？【疑难问题】工商资本、社会资本以及各类投资者投资乡村振兴项目，在取得土地资源和项目推进中如何正确认识农民、农户、村社集体经济组织或村民委员会、土地股份合作社、农民专业合作社、乡镇人民政府、区县人民政府等不同相关利益主体在项目中的地位和作用以及处理好与他们之间的关系？
◆ 文书范本1.农村土地承包经营权出租合同2.农村土地承包经营权转包合同3.农村土地承包经营权股份合作合同4.农村土地承包经营权委托流转协议5.农村集体经营性建设用地使用权出让合同
第四篇　“项目推进”——建设篇
一、项目建设基本概述
二、相关概念(一)乡村公共基础设施(二)乡村公益事业(三)乡村生产经营性用房(四)集体租赁住房(五)特色小镇(六)田园综合体(七)农村产业融合发展园区(八)农家乐(九)乡村民宿(十)家庭农场(十一)共享农庄(十二)休闲农庄
◆ 重点、热点、疑难问题及解答【重点、热点问题】1.关于特色小镇、田园综合体有哪些重要的政策规范？2.关于家庭农场、乡村民宿、农家乐等休闲农业，有哪些重要的规范要求？3.创建农村产业融合发展园区，应满足哪些要求，如何申报？4.申请田园综合体试点立项，应满足哪些条件？5.特色小镇、田园综合体、农村产业融合发展示范园可以规划建设哪些业态？6.特色小镇、田园综合体、农村产业融合发展示范园等项目建设中需要占用园地、草地、林地进行建设的，应如何办理审批程序？7.田园综合体、乡村民宿等项目建设中，涉及休闲农庄、度假酒店等建设，是否需要办理乡村规划建设许可证？8.田园综合体项目、乡村民宿建设中，涉及在原址上对农户宅基地进行重建或改建的，应如何办理审批程序？9.特色小镇、田园综合体、农村产业融合发展示范园、乡村民宿等项目建设中，是否需要办理乡村建筑工程施工许可证？10.特色小镇、田园综合体、农村产业融合发展示范园区等项目是否需要选聘有资质单位实施项目建设？11.特色小镇、田园综合体、农村产业融合发展示范园等项目主体与施工企业签订《建设工程施工合同》应注意哪些方面的法律问题？12.特色小镇、田园综合体、农村产业融合发展示范园等项目主体应如何进行农村集体经营性建设用地的开发利用？13.集体建设用地可否用于建设住房，在集体建设用地利用中应该如何认识和区分？【疑难问题】全国统筹城乡综合配套改革试验区——成都市在城乡统筹试点改　革中曾经出现了哪些项目建设模式可供参考借鉴？目前在国家集体土地改革的政策背景下又出现了什么新的建设或投资模式？
◆ 文书范本乡村建设项目合作协议