住房公共性研究

目 录 上篇：公共性与住房管理 **章 住房作为资产的复杂性1 一、社区资源的公共性2 二、住房价值的长期性3 三、资力管理与社区可持续发展3 四、资信管理的相关性4 第二章 管理与服务的内在张力5 一、服务和管理合二为一5 二、服务对象的多样性与服务内容的无限性6 三、服务标准的自生性8 第三章 老旧小区物业管理的问题和对策9 问题一：设施陈旧设备老化，安全隐患较多10 问题二：发展带来的问题和行业管理的交叉，造成纠纷不断10 问题三：需求差异性与支付能力不足，造成服务困境11 问题四：物业管理公司经营困难，蕴藏巨大风险12 对策一：化无形服务为有形服务13 对策二：增加公共空间和共用设施设备的投入14 对策三：聚焦业主需求15 对策四：提高供方专业服务水平15 对策五：加大社区资源的经营16 第四章 住房共用设备风险问题17 一、共用设备风险识别17 二、共用设备风险衡量与风险预防21 三、共用设备风险管理的思路25 第五章 物业服务内在矛盾分析——以电梯服务为例29 一、接受服务的公共性与支付费用的个体性之间的矛盾29 二、管理服务的高期望值与经营收入的低水平之间的矛盾30 三、服务评价的个体性与服务对象的公众性之间的矛盾30 四、法律法规的强制性与管理服务的契约性之间的矛盾31 第六章 服务检查是物业管理的基础32 一、检查方式32 二、检查过程32 三、检查标准34 四、需要注意的几个问题34 第七章 物业费收缴问题的社会文化因素36 第八章 物业成本的公共难题40 一、更新流程，有效降低成本40 二、保证基本，调整服务承诺40 三、加快共用设备更新换代41 四、加强供方管理41 五、优化物业项目结构42 六、积极沟通协调42 七、清缴旧欠费用42 八、改善社区环境43 九、经营公共空间43 第九章 市场化与社会化44 一、面向市场求发展44 二、提升物业管理水平45 三、创新是发展之本46 第十章 《物权法》的公共性难题47 一、关于业主委员会设立的必要性48 二、业主委员会的民主决定和业主合法权益的保护48 三、业主委员会的义务49 第十一章 公共报道与服务评价50 一、什么是客观报道？51 二、什么是物业服务日常工作？51 三、物业服务特点是什么？51 第十二章 应对公共性的组织建设54 一、拥有共同的愿景55 二、制订共同的规矩55 三、建立独特的沟通模式56 四、培养优秀的员工56 五、打造卓越的领导57 中篇：公共性与公共住房 **章 “以租为主”住房保障体系的构建与实施58 一、住房保障的内涵59 二、“以租为主”的含义60 三、住房保障体系建设的目标61 四、选择“以租为主”住房保障体系的理由62 五、构建“以租为主”住房保障体系的一些考虑63 六、“以租为主”住房保障体系的基本特征63 七、“以租为主”住房保障体系的价值追求66 八、“以租为主”住房保障体系的支撑体系66 九、“以租为主”的住房保障体系要处理好的几个关系66 第二章 社会企业与公共住房建设68 一、企业参与积极性不高是由公共租赁住房特点导致的68 二、企业参与的主要问题分析68 三、鼓励企业参与公共租赁住房建设的对策71 第三章 面向公共性的公租房规划设计73 一、公租房规划设计的理论指向73 二、目前规划设计存在的问题74 三、公租房规划设计应与城市发展相协调76 第四章 租金政策的公共性难题78 一、公租房租金政策现状78 二、公租房租金政策分析80 三、公租房租金政策调整方案83 四、从单个项目租金测定向区域租金定价发展84 第五章 作为公共政策有效性核心环节的租金调整85 一、公共政策是对各方面利益的协调86 二、租金调整是公租房政策的基石之一86 三、维护公租房租金的公共性88 第六章 “大质量”概念与公共目标89 一、始终围绕保障房功能的发挥完善我国住房保障体系的 顶层设计90 二、加快形成保障房质量技术基础建设的总体规划91 三、努力提高保障房供应质量91 第七章 社区生态公共性的分析与思考92 公共性表现之一：社区生态的开放性92 公共性表现之二：社区生态的整体性93 公共性表现之三：社区生态的层次性94 第八章 社区公共性的四个维度97 维度一：保障人群的特殊性98 维度二：房屋资源的公共性98 维度三：社区治理的综合性99 维度四：社区运营的长期性99 问题一：实现可持续发展100 问题二：营造和谐公共空间101 第九章 公众参与和社区治理104 一、社区公众参与的必要性104 二、公众参与的可能性105 三、公众参与的问题和难题105 四、公众作为社区治理体系的主体106 第十章 社区统筹与社区发展106 一、社区的概念和演变107 二、两种社区管理思路的内容和特点108 三、构建三大平台112 四、加强社区统筹　推动社区发展115 第十一章 公共租赁住房的物业管理117 一、建立全面风险控制体系118 二、建立集成的系统服务体系119 三、营造和谐的文化沟通体系120 第十二章 北京市住房保障发展趋势与展望121 第十三章 培育发展住房租赁市场128 一、首都住房租赁市场发展现状128 二、首都公共租赁住房发展情况132 三、加快培育发展住房租赁市场134 四、住房租赁市场发展趋势137 第十四章 以新发展理念推进住房保障140 第十五章 公共住房需要发展专业机构143 第十六章 保障房投融资平台机构运作问题145 一、研究综述145 二、投融资平台发展情况146 三、主要运作机制147 四、运作中的主要问题分析148 五、从投融资平台到住房保障平台151 第十七章 北京市海淀区市场筹措公共租赁住房试点蠡测153 一、市场筹措公共租赁住房的含义153 二、主要内容154 三、相关主体分析155 四、试点工作对房地产市场的影响156 五、对建立住房保障体系的反思156 第十八章 关于住房公共性的几个理论问题158 一、关于现有住房保障理论的评述158 二、住房问题产生的历史和现实渊源161 三、从整体来研究住房问题162 四、新住房制度的解读163 五、住房的历史与功能164 六、租金问题对于可持续运营的影响166 七、住房政策的社会影响 167 第十九章 稳步推进基本住房保障均等化168 一、新阶段主要矛盾是基本住房服务的不均衡168 二、推进均等化主要方式是发展公租房170 三、更多依靠市场推进市级统筹170 第二十章 基本住房保障的法律保障172 一、首都住房保障方式向“以租为主”转变172 二、住房保障目标是保障基本居住权利173 三、住房保障体系核心在全市统筹173 四、公共租赁住房租金必须动态调整174 五、明晰公共租赁住房退出的法律机制175 六、完善公共租赁住房社会管理体制176 七、建立公共租赁住房发展长效机制176 第二十一章 京津冀协同发展下北京市棚户区改造问题探讨177 一、棚户区改造战略定位177 二、棚户区改造目标梳理178 三、棚户区改造途径和策略179 四、棚户区改造难点分析180 五、构建棚户区改造长效机制181 六、棚户区改造、人与住房的文化功能183 下篇：公共性与其他国家和地区的公共住房 **章 中国香港社会的稳定器—住房政策和 公屋发展185 第二章 中国香港房屋委员会的昨天和今天189 一、房委会在特区政府房屋管理管制架构中的位置189 二、房委会作为法定机构的运作与管理191 三、以房委会为代表个例的法定机构的启示193 第三章 年度计划与机构使命194 一、制订年度计划的组织过程194 二、制订年度计划主要考虑的因素195 第四章 道与术—中国香港公屋轮候编配体系的思考197 一、公屋的轮候198 二、公屋的编配198 三、追求效率和公平200 第五章 中国香港长远房屋策略202 第六章 中国香港公屋租金政策视角下的北京公租房206 一、公屋租金定价原则207 二、租金调整机制208 三、公屋一般租期210 第七章 中国香港公共房屋发展情况概览和思考213 一、中国香港公共房屋发展情况213 二、对中国香港公共房屋发展的检讨228 第八章 纽约和多伦多市的住房保障230 一、纽约和多伦多市住房保障综述230 二、住房保障的价值追求236 参考文献239 后 记241