易宪容著作集中国居住正义的理论研究/易宪容著作集

　　《中国居住正义的理论研究》：　　从2016年中央经济工作会议“只住不炒”概念提出，也就意味着从根本上确立了中国房地产市场改革目标（房地产市场回归本源或居住功能，去除赚钱效应）及房地产市场发展模式（建立多层次的消费性住房市场）。几年来，根据这个房地产市场发展的宗旨，各地方政府确实出台了一系列的房地产调控政策。而这些房地产调控政策出台，不仅没有让房地产市场性质发生转变；反之，出台的调控政策越多、越频繁、越严厉，国内多数城市的房价越上涨，房地产市场越乱象丛生。所以，住房和城乡建设部会同中宣部、公安部、司法部、税务总局、市场监管总局、银保监会等部委，近日印发了《关于在部分城市先行开展打击侵害群众利益违法违规行为治理房地产市场乱象专项行动的通知》。①而当前房地产市场乱象丛生的核心，仍然是各种房地产投机炒作越来越严重。何也？　　当前房地产市场的核心问题是什么？或乱象丛生的根源在哪里？问题就在于党的十九大报告对房地产市场清楚定位，即“房子是住的、不是用来炒作的”之后，政府职能部门不是用经济杠杆来落实党的十九大报告对中国房地产市场的定位，而是用各种政府的行政性工具来参与和对抗市场，但房地产市场商品端则完全以市场化方式进行。两者根本就不是一回事，从而使这些房地产调控政策根本就不可能让房地产市场性质转变。再加上有关房地产市场的一系列重大制度改革进展缓慢（比如土地、财政、金融、税收、立法等制度改革），在“因城施策”的框架下，地方政府不仅没有意愿改变房地产市场的性质，让房地产市场由投资为主导的市场转变为消费为主导的市场；反之，不少城市推出房地产调控政策往往成了这些城市住房饥饿营销的策略，并由此激发了一波又一波各城市房地产市场炒作潮或抢房潮。可以说，在这一波房地产行政性调控政策作用下，各城市的居民早就识破了各地方政府的房地产调控的实质及招数，早就意识到地方政府根本就不想改变当前房地产市场现状；反之还在预期这些房地产调控政策一定会放开再次把当地房价推高。各城市房价只涨不跌成了一直在推高房价上涨的动力。只要房地产市场的性质不改变，只要房价一直在上涨，特别是房价仍然在疯狂上涨，再加上棚户区改造的货币化分房，银行信贷政策始终保持过度宽松，国内投资者就会涌人房地产市场。即使各城市一直在出台行政性的房地产调控政策，但是无论是房地产开发商还是住房投机炒作者都能够采取不同的方式来规避地方政府所谓的调控政策，只不过，他们增加些许规避这些限购政策的成本而已。在这种情况下，国内房地产市场岂能不乱象丛生？实际上，从国际上的经验来说，或从市场法则本身来说，只要对住房消费与投资用信贷及税收进行严格界定，特别是在事中及事后进行严格的限定，比如用住房交易累进所得税对住房投机炒作进行严格限制，让投资者无利可图，房地产市场的乱象丛生才能消失。　　所以，当前国内房地产市场改革的重点首先是要通过经济杠杆（比如税收政策及信贷政策）让住房市场回归本源，回归居住功能，清除房地产赚钱功能。比如韩国就采取住房交易累进所得税的方式严格限制房地产投机炒作，成熟的市场都是如此。也就是说，要用税收政策及信贷政策对住房的投资与消费在事前、事中、事后进行严格界定清楚，并以此方式来清除住房赚钱功能。如果做不到这点，“只住不炒”的原则要得到落实是不可能的。而且就当前中国现实情况来看，不仅房地产相关的税收政策相当落后，而且有房地产交易所得税也形同虚设（地方政府对交易的“阴阳合同”默许）。这些成了房地产投机炒作一直盛行*为重要的原因。　　其次是立法，要制定《住宅法》，把“只住不炒”的原则用法律固定下来。而《住宅法》的确立不是仅由职能部门或少数人制定，而是需要通过公共决策的方式来进行，这样才能够实现整个房地产市场利益调整的均衡化。笔者认为只有这样才能把居住功能定位的新原则及程序正义具体地体现在住房发展模式、土地、产业、金融、税收、投资、政府资助等政策各个方面，更为具体地体现在住房的土地交易、城市规划、融资、开发、租赁、销售等住房市场各个环节上。这也是让中国住房市场回到居住功能上来的重要方面（易宪容，2017）。　　……