地产数智化经营

序

趋势篇

**章 环境分析：房地产行业跨入低增长周期

**节 宏观环境分析：人口与城镇化的推动力在减弱

一、人口增长持续走低，将进入0.3% 的低速新区间

二、城镇化率平均增速将降低至1%左右

三、土地成交体量将保持在4% 的低速增长区间

第二节 行业分析：量价全面进入低增长阶段

一、销售面积累计增长：峰值更低，周期更长

二、未来三年商品房销售面积或将持续负增长

三、全国商品房销售额增长放缓

四、房价指数将降低至5%以下

第二章 经营分析：房企权益净利持续低增长

**节 利润为王：权益净利是房企经营决策更核心的指标依据

一、权益净利指标体系的价值与修正逻辑

二、权益净利进入中低速增长阶段

三、四项子指标的周期性变化趋势

四、权益净利分析体系的四大应用场景

第二节 权益利润之争：前10 强房企谁是未来的利润之王

一、趋势分析：中海超越房企三巨头

二、增长率分析：融创、碧桂园成为高基数、高增长的代表

三、预测分析：万科一路攀升将重回行业**

四、前10强均值趋势：规模和利润影响权重逐步加大

第三章 运营分析：低增长时代的精益运营之道

**节 15家标杆房企精益运营指标分析

一、房企的发展能力指标

二、房企的杠杆能力指标

三、房企的周转能力指标

四、房企的赢利能力指标

第二节 核心能力评级：三大梯队能力变迁

一、**梯队：发展能力和赢利能力将持续强化

二、第二梯队：周转能力、赢利能力和发展能力都将得到强化

三、第三梯队：发展能力和杠杆能力将持续强化

理念篇

第四章 预见性经营决策4P体系，为经营决策服务

**节 房企经营预测三要素

一、三要素经营逻辑

二、房地产行业的经营管理现状

第二节 爱德地产的4P经营逻辑

一、资产保值与增值：落专业、控减损、促增长

二、销售与投资管理：“预警”联动“预控”，防患于未然

三、投后运营管理：“预警”未来，溯源归因，推导当下决策管理

第五章 预测：把业务经验沉淀为数据测算模型

**节 业务预测识别销售与利润风险

一、缺少全局观或使销售下滑

二、缺少决策力易使实效与初衷不匹配

三、缺少预测体系给企业带来的痛点

第二节 三大层级预测提升经营决策速度和质量

一、预测内容：从项目到公司的三大层级

二、项目层级预测价值：全周期保障投资收益

三、公司层级预测价值：预控全年经营目标

四、动态调整预测：有效应对变化和风险

五、预测体系的三大管理价值

第三节 动态预测的三大核心

一、动态模型：实现多层级经营数据的输出

二、投前预测核心：自动化运算的策略和参数

三、项目经营预测的核心：三次干预四级控制下的平滑术

四、动态调整预测的核心：敏感性分析

第六章 预演：从战略目标到业务运营的场景化推导

**节 预演的价值：避免战略规划的盲目

一、没有战略规划，经营计划越调越乱

二、个人意志代替战略规划，存在很大的盲目性

三、预演体系的价值：以科学规范体系助力战略目标高效落地

第二节 集团战略目标和业务计划的预演

一、趋势推演：确定集团的远期战略目标

二、目标分解：确定各层级的远期战略目标

三、业务推演：确定年度核心业务计划和资金缺口

第三节 确定战略实施路径和项目经营计划

一、项目推演的整体框架 088

二、战略调整：“两上两下”形成*终的战略目标

三、战略检视：评估目标和计划的合理性

四、推演结果：输出四个层面的成果

第四节 预演难点：利益冲突产生经营风险

一、运营数据辅助交圈决策

二、战略沟通：多业务条线交圈，制定策略

三、战略测算：快速调用内置标准化参数

四、战略评价：从交圈视角分析战略目标的合理性

第七章 预警：经营过程风险的预先识别与控制

**节 风险管理痛点及应对工具

一、风险管理实践中的五大痛点

二、风险管理的思路和逻辑

三、风险管理闭环

第二节 风险识别：建立识别标准和框架

一、定量风险：基于经营目标卡位标准，识别指标达成类风险

二、定性风险：基于公司职能条线梳理核心业务点，识别业务风险

第三节 风险预警：主动识别，分级推送

一、设计指标达成类风险的预警机制

二、主动+ 被动管理，实现业务风险预警

第四节 风险寻源：定位业务着力点，提出解决方案

一、指标树寻源法

二、数据图谱寻源法

三、定位业务着力点，直接指导业务操作

四、敏感性分析，提出多项解决方案

第五节 风险跟踪：杜绝类似的风险再次发生

一、实施风险评价及考核，增强执行的主动性

二、做好风险后评估，杜绝发生同样风险

三、完善风险数据库，为其他项目提供对策查询

第八章 预控：标准卡位的预实分析，前瞻性保障经营目标的实现

**节 五大管控场景下的五维设计

一、价值规划：五个管控场景，实现多层级管理目标

二、价值落地：五个维度设计，完成数智化运营系统落地

第二节 建立目标管控体系

一、管理痛点：不联通、不准确、不动态

二、管控地图：按层级、角色分解经营目标

三、建立经营运营卡位标准

四、管理协同：跨职能线、跨层级的协同型经营管理

五、跟踪调整：基于目标及评判标准，进行风险预警

第三节 预实分析与在线激励

一、预实分析展示：根据各层级目标预实数据形成分析简报

二、基于卡位标准，预判企业经营健康程度

三、考核监控：基于经营指标动态结果进行在线激励

案例篇

第九章 预测案例：1 000亿级快周转型X企的经营预测实践

**节 动态货值预测管理，保障销售与利润*大化

一、管理目标：动态货值预测，支撑供销存业务管理

二、管理痛点：基础数据维护不及时、版本管理不完善、缺少预判性

三、改进方向：及时性、全面性和预判性

四、预测关键点：差异化、多版本、阶段性、预实管理

第二节 动态货值预测的核心：对未售货值进行动态预测

一、操盘项目的动态货值预测：按天实时获取项目数据

二、未售货值价格预测的要点和重点

三、管理闭环：形成全周期供货、销售、回款、交楼全链条的预测

四、分析结果看板展示，实现动态跟踪及预警

第十章 预演案例：2 000亿级均衡型H企盈利战略的数智化推演

**节 确定诉求，规划蓝图

一、找痛点：数据采集精度低，推演分析不全面

二、明确诉求：围绕盈利目标进行智能化的战略推演

三、规划蓝图：搭建智能化、多元化的盈利规划测算平台

第二节 实施战略推演，在线测算与调整

一、汇总现有项目和虚拟项目，形成战略目标

二、损益线与现金流线并行，测算盈利结果

三、优化测算结果，保障盈利规划目标

第三节 输出盈利目标，辅助经营决策

一、明确运营方向：将盈利规划目标转换为业务管理目标

二、辅助管理决策：将盈利规划动态数据应用于业务场景

三、盈利规划信息化的价值

第十一章 预警案例：3 000亿级利润型S企的指标预警与风险寻源

**节 集团预算视角下的三级预警机制

一、集团三级管控场景下预警对标刻度设计

二、区分三大版本，建立预警指标的关联

三、灵活设计三级预警流程

四、分级展示预警结果，增加切换和跳转功能

第二节 项目全周期动态收益预警管理实践

一、经营目标的风险预警

二、节点偏差的风险预警

第三节 围绕全周期和进度类目标规划风险寻源路径

一、全周期预警指标的风险寻源方式

二、进度类目标的风险寻源路径

第十二章 预控案例：4 000亿级多元化V企的目标预控与在线激励

**节 V企线上大运营预控管理体系

一、框架：三大运营标准，四大管理标准

二、标准：三大运营标准形成线上大运营预控管理体系

三、落位：关键场景核心指标

第二节 在线激励考核，保障目标达成

一、基于全周期经营模型的激励方案，强化高周转意识

二、实时动态地跟踪目标执行计算绩效奖金

三、奖金分配细化至基础岗位，激励明确到人

四、预测可实现的奖金情况

五、奖金预测查询：提升员工积极性和管理效率

六、绩效应用的优化：更加直观地呈现奖惩预测

建设篇

第十三章 场景设计与管理规则设置

**节 场景设计：数字化经营的**步

一、Z企：五大场景对应五个主体

二、V企：五类管理八大场景

三、场景识别：线下场景需跟线上系统匹配

四、预警场景方案规划：查看预警、风险寻源、形成重点管理清单

第二节 管理规则设置

一、与场景对应的管理规则设计

二、指标梳理与设计

三、看板设计：指标展示设计

四、预警机制的构建：关注重点指标，设计阈值和处理机制

五、模型设计：追求测算分离，重点解决“测”的问题

第十四章 主数据管理：构建地产运营管理的数据基石

**节 主数据构建方法

一、主数据的意义：共享高价值数据

二、数据化现状：平台建设事倍功半，数据资产未能发挥价值

三、主数据管理存在的难题

四、主数据管理目标：保障数据质量

五、主数据框架构建：实现主数据统一管理，业务统一应用

第二节 数据标准：确立定义、管理、服务三大标准体系

一、主数据定义标准

二、主数据管理标准

三、主数据服务标准

第三节 数据治理：数据平台与数据运维

一、数据治理：对现有数据改造并完成数据拉通

二、数据平台：构建统一的主数据工作平台和主数据操作入口

三、数据运维：根据主数据管理标准制定保障系统运维的流程和制度

第十五章 系统开发与平台上线

**节 系统方案设计

一、数据探源：梳理指标，对数据来源分类

二、系统设计：进行维度设计和Cube 设计

三、输出UI 原型：多元化展现分析结果，形成管理驾驶舱

第二节 系统开发

一、模型开发：四步标准流程

二、从业务系统到多维Cube数据集成

三、规范标准化：确保开发过程有章可循

四、上线交付与运维保障

第三节 数智化经营分析平台上线

一、做什么：数智化经营分析平台的功能

二、怎么做：动态预测揭风险，智能测算找原因

数据篇

第十六章 四大都市圈核心城市发展趋势分析

**节 人口增速分析：在低增速背景下，新一线城市具备人口资源集聚优势

一、长三角城市群：杭州、宁波人口涨幅超4%，是近年人口增长黑马

二、粤港澳大湾区城市群：规划利好明显，佛山人口总量已达800 万级别

三、京津冀城市群：天津、石家庄人口基数虽大，但人口吸附力较弱

四、成渝城市群：成都、重庆两大核心占据区域人口优势

五、趋势分析：大湾区的广深珠佛人口吸附力强劲，市场需求稳固

第二节 城镇化分析：各城市群城镇化结构有差异，协同发展为主要趋势

一、长三角城市群：各城市城镇化水平较均衡

二、粤港澳大湾区城市群：深圳城镇化率已达到100%

三、京津冀城市群：区域内城镇化水平分化严重

四、成渝城市群：成都是城镇化率唯一超70%的城市

五、走势分析：成渝、京津冀的热点二、三线城市仍将推进城镇化高速发展

第三节 土地供应分析：二线城市的土地成交市场将保持稳势发展

一、长三角城市群：杭州、南通等环沪城市高速发展

二、粤港澳大湾区城市群：广佛土地出让体量保持高水平

三、京津冀城市群：天津、石家庄土地成交量将下行

四、成渝城市群：成都土地成交发展平稳

第十七章 前10强房企经营指标趋势分析

**节 指标原动力：四大维度分析前10强房企权益净利增长的特征

一、净资产规模分析：硬实力的比拼

二、资产产出率分析：考验下降周期里总资产周转能力

三、权益乘数分析：寻找安全高效的边界

四、净利润率分析：下降触底

第二节 前10强房企经营指标能级分析

一、“单高”型企业

二、“双高”型企业

三、“三高”型企业

第十八章 15家标杆房企运营指标趋势分析

**节 核心能力指标趋势

一、销售面积增长率：三个梯队将保持低速增长

二、储销比：两极分化态势，一、二梯队降储销比，三梯队升储销比

三、地货比：三个梯队发展将以“稳”为主

四、销售权益比：三个梯队有微幅增长，二梯队销售权益比居高

五、存销比：两极分化态势，一、二梯队降存销比，三梯队升存销比

六、建销比：三个梯队走势平稳下降，二梯队建销比居高