房地产从入门到精通——市场调研·项目策划·投资分析

**部分市场调研001
房地产市场调查是根据房地产独特的行业特点，运用科学理论和方法以及现代化的调查技术手段，通过各种途径收集、整理、分析有关房地产市场的资料信息，正确判断和把握市场的现状以及发展趋势，为房地产项目的科学决策提供正确依据。
**章　市场调研概述 003
一、市场调研的概念 003
二、市场调研的特点 004
三、市场调研的功能 005
四、市场调研的原则 005
五、市场调研的程序 006

第二章　宏观环境调查 010
一、政治环境调查 010
相关链接　房地产调控坚持“三稳”目标，落实长效机制 014
二、经济环境调查 015
三、文化环境调查 018
【行业参考】消费者背景资料 019
相关链接　文化影响成为房地产业发展方向 021
四、自然环境调查 022
相关链接　秦岭生态环境保护范围内禁止房地产开发 023

第三章　市场需求调查 024
一、市场需求容量调查 024
二、消费者购买行为调查 026
三、消费者购买动机调查 028
四、消费者产品需求调查 030
【行业参考】房地产开发消费者需求调查 031

第四章　市场状况调查 034
一、市场供给调查 034
【行业参考】××市物业类型调查分析 036
二、现有楼盘调查 037
三、市场土地出让调查 038
【行业参考】2019年××市土地市场分析报告 039
四、市场价格走势调查 042
【行业参考】房地产价格统计调查方案 042
五、三级市场交易情况调查 045

第五章　营销环境调查 046
一、营销产品调查 046
二、营销价格调查 048
三、营销渠道调查 049
四、促销活动调查 051
相关链接　市场营销环境的特点 053

第六章　竞争对手调查 056
一、了解竞争对手的类型 056
二、竞争对手产品开发调查 057
三、竞争对手营销水平调查 062
【行业参考】竞争对手营销水平调研表 063
四、竞争对手楼盘信息调查 065
【行业参考】××项目竞争对手楼盘分析报告 065

第二部分项目策划071
房地产项目策划是进行项目投资决策的依据，是房地产建设活动中的一个独立环节。房地产策划贯穿于项目的每个环节，通过概念设计及各种策划手段，使开发的商品房适销对路，占领市场。
第七章　项目市场定位 073
一、项目市场细分 073
二、确定目标市场 076
三、目标市场定位 079
【行业参考】××地产××项目市场定位建议书 080

第八章　项目总体策划 084
一、项目平面布局策划 084
二、项目竖向设计策划 086
三、项目道路交通策划 087
四、项目管线策划 088

第九章　项目主题策划 091
一、主题策划的意义 091
二、主题策划的作用 092
三、主题策划的步骤 093
相关链接　如何提炼房地产项目主题 094
四、主题策划的类型 094
五、项目案名的策划 096

第十章　项目产品策划 098
一、房地产产品的概念 098
二、项目产品定位 100
相关链接　哪些条件能限制房地产产品定位 103
三、产品组合策略 104
四、产品建筑选型 105
五、住宅户型设计 106
相关链接　北京市发布地方标准《住宅设计规范》 108

第十一章　项目定价策划 112
一、影响房地产价格的因素 112
二、房地产定价目标 114
三、房地产定价方法 116
四、房地产定价策略 118
五、房地产调价策略 123

第十二章　项目广告策划 126
一、广告策划的主题 126
二、广告策划的诉求 127
三、广告策划的内容 128
四、广告发布的媒体 130
五、广告发布的节奏 132
【行业参考】××房地产广告策划方案 133

第三部分投资分析139
经过前期的市场调研，通过房地产市场信息的收集、分析和加工处理，房地产企业可以寻找出其内在的规律和含义，以此来预测市场未来的发展趋势，可以帮助房地产企业掌握市场动态、把握市场机会或调整其市场行为。
第十三章　项目地块分析 141
一、地块基本状况分析 141
二、地块基础设施分析 142
三、地块生活配套分析 145
四、地块气候调查分析 146
【行业参考】××新区项目地块分析报告 146

第十四章　项目价值评估 149
一、项目的基础研究 149
二、土地信息收集、甄别 150
相关链接　如何识别有增值潜力的地块 151
三、发展项目的确定 152

第十五章　项目可行性研究 154
一、可行性研究的步骤 154
二、可行性研究的事项 156
三、可行性研究的重点 158
四、可行性研究的管理 160
五、可行性研究的报告 161
【行业参考】××楼盘项目可行性研究报告 162

第十六章　项目投资成本估算 165
一、房地产开发项目成本组成 165
二、投资决策环节成本分析 167
三、规划设计阶段成本分析 168
四、招投标环节成本分析 170
五、工程管理环节成本分析 172

第十七章　项目资金筹措分析 176
一、房地产企业融资的特点 176
二、房地产融资的主要途径 177
三、项目开发各环节的融资方式 180
四、不同项目的融资方式选择 180
五、不同规模房地产企业的融资方式选择 183

第十八章　项目投资风险分析 184
一、企业发展过程的风险分析 184
二、项目合作开发的风险分析 187
相关链接　房地产项目合作开发的风险防范措施 191
三、项目不同阶段的风险分析 194
相关链接　提升房地产开发风险管理的有效措施 200
四、项目收购与转让的风险分析 202
相关链接　房地产收购项目应符合的条件 202
相关链接　提升房地产项目收购与转让法律风险管理的有效措施 206