法律百科:看得懂用得上的法律常识

**章 房产法律常识 一、房产买卖与租赁 开发商的广告宣传与实际情况不符 , 其是否需要承担违约责任？ 生活实例 吴某看了某开发商的宣传广告购得一套商品房，等他拿到钥匙后发现，该房子与开发商售房广告上所说的相去甚远。广告上宣称的幼儿园、水池、凉亭等根本不见踪影。吴某感觉上当受骗，遂要求开发商承担违约责任，开发商始终未予理睬。那么，吴某能否以开发商的广告与实际情况不符要求其承担违约责任呢？ 律师讲解 开发商应当承担违约责任。《民法典》第四百七十三条明确规定，商业广告和宣传属于要约邀请。同时，根据《*高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条的规定，商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，如对其相关设施所作的说明和允诺具体确定的，且对商品房买卖合同的订立及价格有重大影响的，构成要约。即使该说明和允诺未载入买卖合同，亦应当为合同内容。所以，当吴某按照开发商的销售广告购买该房屋，其广告内容上的说明和允诺应视为合同内容，开发商应按合同内容履行义务，否则应承担违约责任。 法条链接 《中华人民共和国民法典》 第四百七十三条 要约邀请是希望他人向自己发出要约的表示。拍卖公告、招标公告、招股说明书、债券募集办法、基金招募说明书、商业广告和宣传、寄送的价目表等为要约邀请。 商业广告和宣传的内容符合要约条件的，构成要约。 《*高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》 第三条 商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，构成要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。 商品房的保修期应该从何时起算？ 生活实例 老王准备在市区购买一套商品房，但由于该地区所处的地理位置气候条件比较恶劣，日后免不了为房屋修修补补。为此，老王咨询了几个朋友，朋友告诉老王在跟开发商签订合同时一定要注意保修期的问题。请问，房子也有保修期吗？那这保修期该如何计算？ 律师讲解 房子保修期的长短，一般是由买卖双方根据自己的实际情况协商确定的。根据《商品房销售管理办法》第三十三条的规定，房地产开发企业应当对所售商品房承担质量保修责任。当事人应当在合同中就保修范围、保修期限、保修责任等内容作出约定。保修期从交付之日起计算。但是，即使房地产商与买房者约定保修期从交付使用日起算，他们也很可能会做一些手脚。比如，将房屋竣工验收合格到交付之间的时间计算在内。所以，买房者在与开发商签订合同时一定要注意保修期的时限，避免错过保修时间给自己带来损失。 法条链接 《商品房销售管理办法》 第三十三条 房地产开发企业应当对所售商品房承担质量保修责任。当事人应当在合同中就保修范围、保修期限、保修责任等内容作出约定。保修期从交付之日起计算。 商品住宅的保修期限不得低于建设工程承包单位向建设单位出具的质量保修书约定保修期的存续期；存续期少于《规定》中确定的*低保修期限的，保修期不得低于《规定》中确定的*低保修期限。 非住宅商品房的保修期限不得低于建设工程承包单位向建设单位出具的质量保修书约定保修期的存续期。 在保修期限内发生的属于保修范围的质量问题，房地产开发企业应当履行保修义务，并对造成的损失承担赔偿责任。因不可抗力或者使用不当造成的损坏，房地产开发企业不承担责任。 新房出现质量问题可以要求开发商退房吗？ 生活实例 几个月前，庞某购买了某房地产公司开发的住宅楼。然而，住进去没多久庞某发现，面积 36 平方米的客厅地面出现了下沉，四周墙角也出现了裂缝。而此房经有关部门鉴定为：主体结构不符合国家建筑结构规范，墙角的裂缝宽度超过允许范围。庞某找开发商交涉，要求退房，而开发商承认房子存在质量问题，但只同意维修，不肯退房。那么，庞某的问题应如何解决呢？ 律师讲解 庞某可以要求开发商退房并为其损失承担赔偿责任。《城市房地产开发经营管理条例》第三十一条规定，主体结构质量不合格的，购房人有权退房，给购房人造成损失的，房地产开发企业应当承担赔偿责任。本案中，庞某的房屋经有关部门鉴定为主体结构不符合国家建筑结构规范，显然属于主体结构质量不合格，所以，开发商理应为此承担责任，为庞某退房，并承担赔偿责任。 法条链接 《城市房地产开发经营管理条例》 第十六条 房地产开发企业开发建设的房地产项目，应当符合有关法律、法规的规定和建筑工程质量、安全标准、建筑工程勘察、设计、施工的技术规范以及合同的约定。 房地产开发企业应当对其开发建设的房地产开发项目的质量承担责任。勘察、设计、施工、监理等单位应当依照有关法律、法规的规定或者合同的约定，承担相应的责任。 第三十一条 商品房交付使用后，购买人认为主体结构质量不合格的，可以向工程质量监督单位申请重新核验。经核验，确属主体结构质量不合格的，购买人有权退房；给购买人造成损失的，房地产开发企业应当依法承担赔偿责任。 约定 30 年租期的房屋租赁合同有效吗？ 生活实例 程某刚参加工作不久就想买一套房子，可是由于积蓄有限，*后决定长期租房居住。后经人介绍与苏某签订了一份租房合同，苏某将自己在市区的一套住房租给了程某。双方为避免麻烦，签订的合同期限为 30 年。请问，双方的租赁合同有效吗？ 律师讲解 根据我国《民法典》第七百零五条的规定可知，租赁合同的*长期限为 20年，超出法定期限部分无效。也就是说本案中，程某*多只能与苏某签订 20 年的租赁期限，超过 20 年的部分则不受法律保护。如果程某欲长期租赁，也只能在 20 年的租赁期间届满时再与苏某续订租赁合同，但续订租赁合同同样不得超过 20 年。 法条链接 《中华人民共和国民法典》 第七百零五条 租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。租赁期限届满，当事人可以续订租赁合同；但是，约定的租赁期限自续订之日起不得超过二十年。 房屋租赁权可以继承吗？ 生活实例 段某与彭某签订了一份房屋租赁合同，合同约定：彭某将自己的一套房子租给段某一家三口居住，租期为 5 年。两周前，段某因交通事故被撞身亡，彭某知道后遂要求段某的家人在一个月内搬走。段某的家人认为虽然段某已经去世，但双方签订的租赁合同并未到期，作为段某的家人有权继续租赁该房屋。请问，段某家人的说法成立吗？ 律师讲解 段某家人的说法成立，他们有权继续租赁该房屋。我国《民法典》第七百三十二条规定，承租人在房屋租赁期间内死亡的，与其生前共同居住的人或者共同经营人可以按照原租赁合同租赁该房屋。本案中，虽然段某已经死亡，但双方签订的租赁合同并未到期，其生前一起居住的家人有权继续租住在该房屋内，直至租赁合同到期。 法条链接 《中华人民共和国民法典》 第七百三十二条 承租人在房屋租赁期限内死亡的，与其生前共同居住的人或者共同经营人可以按照原租赁合同租赁该房屋。 谁应承担因修缮出租房屋而产生的费用？ 生活实例 甲与乙签订了一份租期为 3 年的房屋租赁合同。合同约定：乙将自己的三间平房出租给甲一家居住，甲按年支付租金。合同签订后，甲先支付乙 1 年的租金。前两个月，因当地雨水比较频繁，导致甲租住的三间房中的一间漏雨。甲要求乙修理遭到拒绝，后甲只好自己请人维修。甲为此支付修理费 1000 元。那么，甲为修理房屋支付的 1000 元应由谁承担呢？ 律师讲解 该笔维修费应由乙承担。我国《民法典》第七百一十三条规定，出租人未履行维修义务的，承租人可以自行维修，维修费用由出租人负担。本案中甲与乙既然签订了合法的租赁合同，双方就都应依法履行自己的义务。而房屋在因下雨导致漏雨后，乙作为出租人应当履行租赁物的维修义务，但乙却未履行自己的义务，后甲在要求乙对房屋进行维修时遭拒，才自行请人修理。因此，甲为维修房屋支付的费用应当由乙负担。 法条链接 《中华人民共和国民法典》 第七百一十三条 承租人在租赁物需要维修时可以请求出租人在合理期限内维修。出租人未履行维修义务的，承租人可以自行维修，维修费用由出租人负担。因维修租赁物影响承租人使用的，应当相应减少租金或者延长租期。因承租人的过错致使租赁物需要维修的，出租人不承担前款规定的维修义务。