中国法院2021年度案例·【2】物权纠纷

居住权性质及冲突规则的司法适用 ——包某诉荟宏公司、刘乙物权保护案 【基本案情】 1998年11月30日，荟宏公司与包某签订《北京市城市住宅房屋拆迁安置补助协议书》。载明：拆迁人为荟宏公司，被拆迁人为包某，拆迁地址为西城区北太常胡同8号，安置某小区29号楼A号房屋一间（以下简称诉争房屋或涉诉房屋）。包某与荟宏公司均认可协议签订后，包某于同年入住诉争房屋，并交纳供暖费用。包某称其办理入住手续后，房屋一直空置准备留给其姑姑使用，屋内仅有桌椅床铺，其一直未去过涉诉房屋，直至2014年才发现屋内有人居住。因其手中没有任何证据材料，2014年后才开始准备证据。现其提交的安置协议是从房管局复印所得，其手中没有房屋租赁合同。包某向法院起诉，请求法院判令诉争房屋由其居住使用。 另，1999年3月25日，因西城区前泥洼2号房屋拆迁，荟宏公司与被拆迁人刘甲、刘乙签订《北京市城市住宅房屋拆迁安置补助协议书》，约定荟宏公司将诉争房屋安置给刘甲、刘乙。4月30日，刘乙办理诉争房屋的准住证。2000年12月18日，刘乙与北京市蓟城物业管理经营公司签订《公有住宅租赁合同》，约定刘乙租赁诉争房屋。刘乙称其于1999年入住房屋，入住时房屋是空置状态，后其及家人一直居住使用该房屋，到本案诉讼时从未有人找过他们，也从来不知道房屋曾分配给他人。 【案件焦点】 1.包某与刘乙对诉争房屋权利性质的认定；2.诉争房屋的权利冲突如何解决。 【法院裁判要旨】 北京市丰台区人民法院经审理认为：**，包某对涉诉房屋是否享有居住使用权。包某基于西城区北太常胡同8号房屋拆迁与荟宏公司签订房屋拆迁安置补偿协议，该补偿协议合法有效，包某基于该协议享有被安置房屋，其对涉诉房屋曾经享有居住使用权。第二，刘乙对涉诉房屋居住使用权的取得是否合法。刘乙基于西城区前泥洼2号房屋拆迁，与荟宏公司签订房屋拆迁安置补助协议书。刘乙对之前房屋曾经进行过拆迁安置分配给他人的情况完全不知情，不存在与荟宏公司恶意串通损害包某利益的情况，故其与荟宏公司签订的房屋拆迁安置补助协议书合法有效，其基于该协议取得涉诉房屋使用权亦合法有效。第三，涉诉房屋居住使用权归谁所有。现包某与刘乙均基于房屋拆迁被安置到诉争房屋，二人的拆迁安置协议均为合法有效。首先，虽包某安置在先，刘乙安置在后，但被安置的涉诉房屋系租赁房屋，二人享有的均为承租使用权，而非所有权。其次，诉讼过程中，刘乙自2000年起已就涉诉房屋签订租赁合同，且自1999年起刘乙及其一家就一直在涉诉房屋内居住。而包某不能提交任何原始证据，提交的拆迁安置协议系从房管局复印取得，亦无涉诉房屋承租使用的租赁合同，且称自入住手续办完后房屋一直空置，直至2014年其一直都未去过，不知有他人居住使用，上述情况有悖常理。故结合二人房屋使用权的取得及使用情况，刘乙在房屋使用权的取得和使用上没有任何瑕疵，刘乙对该房屋的居住使用权应予保护。对包某起诉要求判令涉诉房屋居住使用权归其所有的诉讼请求，不予支持。 北京市丰台区人民法院依照《中华人民共和国合同法》第五十二条规定，判决如下： 驳回包某的诉讼请求。 包某不服一审判决，提出上诉，后在二审期间申请撤回上诉。二审法院准许包某撤回上诉。 【法官后语】 本案的难点为居住权的性质认定及权利冲突解决规则的适用，该问题在《中华人民共和国民法典》物权编拟定过程中呼声较高。在《中华人民共和国民法典》出台之前，根据物权法定原则，居住权不属于物权，涉居住权纠纷无法直接适用物权法规则裁判，只能依据既有规定及物权法法理并运用类推司法技术保护当事人利益。本案即是将规定与法理相结合解决居住权纠纷的案例，具有典型意义。现分析如下： 1.诉争房屋的权利性质为居住权 居住权是以居住为目的，对他人的住房及其附属设施所享有的占有使用的用益物权。居住权在法理上属于人役权，*初旨在解决特定的家庭成员的居住困难问题，但随着我国拆迁安置房等侧重占有使用、限制收益处分的财产形态的出现，居住权的功能发生拓展。本案是通过拆迁补偿安置协议设立的居住权，即拆迁人在给予被拆迁人拆迁补偿款的同时，将诉争房屋以低于市场价的价格“出租于”被拆迁人，以保护被拆迁人的居住安置利益。 判决书中对诉争房屋有“租赁房屋”“承租使用权”等租赁权方面的表述，但这只是在设定居住权法律规定的条件下，寻找*为相似的权利并对此描述，并不代表涉案房屋的权利性质为租赁权，更不代表租赁权等同于居住权。与租赁权相比，居住权具有物权属性，表现如下：（1）居住权人对房屋的支配权益比承租人大，可以自行决定装修、用途等事宜；（2）居住权人一般会拥有物权凭证，本案中的“准住证”即为此证；（3）居住权的存续期间较长，甚至可能为居住权人终身设定，而租赁权以20年为限，本案中，刘乙在涉案房屋中居住至今已有22年，仍有居住的权利根据。综上，诉争房屋的权利属性为居住权，非租赁权。 2.居住权冲突的司法裁量因素 本案中的两份拆迁补偿协议均系当事人的真实意思表示，均为合法有效，包某与刘乙均基于拆迁补偿协议对涉案房屋享有居住权。但居住权是以占有使用为内容的用益物权，由于内容冲突，一物之上不得存在两个以上居住权。在发生现实冲突时，目前没有居住权相关法律规则进行适用，应类推适用与之权利内容相似的租赁权予以裁判，其参考因素如下： （1）权利公示情况。有物权化倾向的租赁权相互冲突的法律适用顺序为：“（一）已经合法占有租赁房屋的；（二）已经办理登记备案手续的；（三）合同成立在先的” 具体参见《*高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条。。本案中，刘乙自1999年起在涉案房屋中居住，对外以占有的方式进行公示，且拥有准住证作为初步的权利凭证，其应优先于包某的“合同成立在先”情形。 （2）直接占有情况。参考大陆法系国家时效取得制度的基本法理， 时效取得是指民事主体持续、和平、公开、善意占有标的物达一定期限，即可取得该标的物的所有权。权利人和平、公开、持续、善意占有标的物会强化权利人对物的支配效力。本案中，刘乙已通过上述方式长期占有涉案房屋，包某在此期间内对房屋使用情况毫不知情，有违常理，因此应肯定刘乙对房屋的居住权，包某的利益诉求可根据与荟宏公司的协议另行解决。 3.总结延伸——类推适用法律的司法技术 本案涉及的居住权并无法律规定，面对该法律漏洞，司法采取了如下解决方式：一是肯定拆迁补偿协议的债权效力，明确了居住权的产生根据；二是依据无名合同参照*为类似的有名合同规则处理的原理，将租赁权的规则类推适用于本案居住权，参考了二者共性的法律规则；三是在租赁权框架下，用物权法原理构建了居住权的特色规则予以适用，从而实现了公正裁判。 编写人：北京市丰台区人民法院 魏亚南 陈志博 田磊