中国法院2021年度案例·【4】房屋买卖合同纠纷

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作者：国家法官学院，最高人民法院司法案例研究院

出版社：中国法制出版社

本类榜单：法律

分类：法律 > 司法案例与司法解释

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图文详情

ISBN：9787521617115
装帧：70g轻型纸
册数：暂无
重量：暂无
开本：其他
页数：312
出版时间：2021-04-01
条形码：9787521617115 ; 978-7-5216-1711-5

本书特色

2021年继续推出数据库增值服务！国家法官学院、*高人民法院司法案例研究院隆重推出简便易用、权威实用，打造“好读好用”的案例！权威的作者国家法官学院自2012年起推出《中国法院年度案例》丛书，至今已有10年，旨在探索编辑案例的新方法、新模式，以弥补当前各种案例书的不足。自2020年起，丛书由国家法官学院与*高人民法院司法案例研究院共同编辑，每年年初定期出版。强大的规模今年推出23本，含传统和新近的所有热点纠纷，这些案例是从全国各地法院收集到的上一年度审结的近万件典型案例中挑选出来的，具有广泛的选编基础和较强的代表性。独特的内容不再有繁杂的案情，高度提炼案情和裁判要旨，突出争议焦点问题。不再有冗长的分析，主审法官撰写“法官后语”，展现裁判思路方法。数据库增值服务 2021年继续推出数据库增值服务，凡购买本书，扫描前勒口二维码，即可在本年度免费使用往年同类案例数据库，并可免费下载民法典全文及新旧对照。

内容简介

本书是《中国法院2021年度案例系列》(全23册)的一个分册。含商品房预售、商品房销售、二手房买卖、农村房屋买卖、房屋确权纠纷、定金与违约金、房屋借贷与担保纠纷、其他等。所选案例均是国家法官学院从各地2020年上报的典型案例中挑选出来的精品案例，全面涵盖该领域常见纠纷内容。案情凝练，并由主审法官精心撰写裁判要旨与法官后语，可读性、适用性强，能帮助读者节约查找和阅读案例的时间，获得真正有用的信息，为法官、检察官、执法人员、律师、法律顾问办理相关案件以及案件当事人处理纠纷推荐参考书。

节选

房屋买卖合同解除后违约方对房屋所作添附应给予适当补偿 ——周某诉吴某杰房屋买卖合同案【案件基本信息】 1裁判书字号江苏省无锡市锡山区人民法院（2019）苏0205民初961号民事判决书 2案由：房屋买卖合同纠纷 3当事人原告（反诉被告）：周某被告（反诉原告）：吴某杰【基本案情】 2018年6月6日，周某、吴某杰经中介公司居间介绍，签订《房屋买卖合同》，约定：吴某杰向周某购买xx号房屋一套，面积为110.46平方米，总价为175万元；支付方式为：吴某杰于当日支付定金2万元，交房当日再支付定金8万元；交房之日起4个月内一次性支付165万元；如任何一方拒绝履行合同或解除合同，均由违约方向另一方支付本合同中约定的房屋实际成交价格的20%作为违约金，实际损失超过违约金总额的，责任方应据实赔偿。当日，吴某杰按约向周某支付定金2万元。2018年7月1日，周某向吴某杰交付xx小区xx号房屋，吴某杰向周某支付定金6万元。2018年7月5日，吴某杰支付2万元，11月2日支付5万元，11月3日支付15万元。以上吴某杰合计支付30万元，余款145万元吴某杰至今未付。吴某杰接收上述房屋后，对房屋进行了装修。 2019年4月15日，在法院的主持下，周某、吴某杰一致同意解除《房屋买卖合同》，当日吴某杰向周某交还案涉房屋。据安居客网站价格走势图显示，xx小区房屋成交均价在2018年6月为15598元/平方米，2019年4月为16550元/平方米，上涨幅度为6.1%。双方均认可该房价走势。审理中，经吴某杰申请，法院委托评估机构对吴某杰对案涉房屋进行室内装修的价值进行评估。评估机构于2019年9月16日出具评估报告，认为装修价值为111640.74元。庭审中双方均同意评估报告中未纳入的客厅吊顶电线按价值500元计算。以上装修价值合计112140.74元。【案件焦点】房屋买卖合同因买受人违约而解除后，买受人对房屋内进行的室内装修应如何处理。【法院裁判要旨】江苏省无锡市锡山区人民法院经审理认为：周某、吴某杰在《房屋买卖合同》中未约定违约情况下吴某杰对案涉房屋的装修如何处理，考虑到吴某杰的装修已经添附于案涉房屋之上，客观上提高了房屋的价值，房屋恢复原状不仅使添附的价值灭失，还有可能对原房屋造成损坏，是不经济的行为。故周某要求吴某杰将房屋恢复原状的诉讼请求，法院不予支持。吴某杰对案涉房屋进行的装修价值为112140.74元，该装修已经添附于周某的房屋之上，应视为吴某杰的损失。考虑到周某向吴某杰交付案涉房屋之时，是以转移房屋之所有权为目的，包含同意吴某杰对房屋进行装修之意思表示，现吴某杰对房屋进行的装修客观上提高了案涉房屋的价值，周某应当对吴某杰作出适当补偿。结合当事人的过错程度，法院酌定周某向吴某杰补偿装修款2万元。至于违约金，《房屋买卖合同》约定违约方应承担房价20%的违约金，该约定过高：在2018年6月至2019年4月，案涉房屋所在小区的成交均价不仅没有下跌，反而上涨了约6%，周某不存在房屋价值方面的损失；周某主张的房屋占有使用费损失或逾期交付的房款的利息损失均与35万元相差悬殊。考虑到导致合同无法继续履行的过错及本案实际情况，法院认定吴某杰应向周某支付的违约金为3万元。以上违约金已经足以弥补周某主张之房屋使用费，法院对周某的第四项诉讼请求依法不予支持。综上所述，法院确认双方于2018年6月6日签订的《房屋买卖合同》于2019年4月15日解除，周某应向吴某杰返还房款30万元，吴某杰应向周某支付违约金3万元，周某应向吴某杰补偿装修损失2万元。由于诉讼中吴某杰已向周某返还案涉房屋，法院对周某之第二项诉讼请求依法不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第九十七条、**百零七条、**百一十四条，《*高人民法院关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见（试行）》第八十六条，《*高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二）》第二十九条之规定，判决如下：一、确认周某、吴某杰于2018年6月6日签订的《房屋买卖合同》于2019年4月15日解除；二、周某于本判决生效后十日内向吴某杰返还房款30万元；三、吴某杰于本判决生效后十日内向周某支付违约金3万元；四、周某于本判决生效后十日内向吴某杰补偿装修款2万元；五、驳回周某的其他本诉诉讼请求；六、驳回吴某杰的其他反诉诉讼请求。【法官后语】 1合同履行的经济合理原则现行法律法规对于房屋买卖合同中违约方对房屋进行的装修如何处理并无规定，本案法院不同意将房屋装修拆除实际上依据的是经济合理原则。经济合理原则是指合同履行中应讲求经济效益，付出*小的成本，取得*佳的合同利益。《中华人民共和国合同法》总则中没有明文规定经济合理原则，但在具体法条中多处都体现出经济合理的价值取向。例如，《中华人民共和国合同法》第六十二条第五项对履行方式的约定不明确的处理；第七十一条关于提前履行的规定；第七十二条关于部分履行的规定；**百一十九条关于一方违约后的减损规则。经济合理原则的价值在于：将合同双方当事人拉到“经济人”的位置进行理性思考，以*小的成本换取*大的收益，以实现资源的有效利用和配置。这种价值衡量有时在个案中显得尤其重要。本案中，虽然出卖方的诉讼请求是要求对出卖房屋恢复原状，但以“经济人”的角度分析，原先的毛坯状态变成了精装，虽然装修之风格不一定符合出卖人的喜好，即所谓“汝之蜜糖，彼之砒霜”，但该房屋本就用于出售，是否符合出卖人的喜好并不重要，装修客观上使房屋价值提高，出卖人为何不接受？究其原因，可能是出卖人并非不接受装修，而是不接受须以对价购买之装修，但因诉讼中双方情绪上的对抗，理性的思考被隐藏。此时，经济合理原则将双方重新拉回理性的轨道，保持现状显然是对双方都更为经济的选择。 2添附制度买受人对案涉房屋进行的装饰装修，使得买受人所有的装饰装修物与出卖人所有的房屋密切混合，不可分割，这在民法上叫作添附。我国的添附制度在《中华人民共和国民法通则》《中华人民共和国民法总则》中都没有规定，添附制度*早在*高人民法院的司法解释中有规定，《*高人民法院关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见（试行）》第八十六条规定：“非产权人在使用他人的财产上增添附属物，财产所有人同意增添，并就财产返还时附属物如何处理有约定的，按约定办理；没有约定又协商不成，能够拆除的，可以责令拆除；不能拆除的，也可以折价归财产所有人，造成财产所有人损失的，应当负赔偿责任。” 何谓不能拆除？有装修经验的人都知道，客观上装修是可以拆除的，只是可能会损坏墙、地面，这种具有破坏性的拆除依照司法解释本义来说不属于“能够拆除”的范畴。补偿金额如何认定？本案中买受人的装修损失是因为自己的违约行为造成的，如果要求出卖人对添附的价值作出全额补偿等于强迫买受人购买违约方对房屋进行的装修，这对无过错的守约方来说显然是不公平的。因此，法院*终认定出卖人向买受人补偿装修损失2万元。这种补偿不以双方的过错为基础，因为这远不足以弥补买受方的全部损失，而是基于公平原则作出的适当补偿。 2021年1月1日起施行的《中华人民共和国民法典》中对添附制度作出了新的规定，该法第三百二十二条规定：“因加工、附合、混合而产生的物的归属，有约定的，按照约定；没有约定或者约定不明确的，依照法律规定；法律没有规定的，按照充分发挥物的效用以及保护无过错当事人的原则确定。因一方当事人的过错或者确定物的归属造成另一方当事人损害的，应当给予赔偿或者补偿。”本案如果适用新法规定，将产生如下不同：新法不以财产所有人同意为前提，无须考虑出卖人是否同意买受人对房屋进行装修；新法规定充分发挥物的效用原则，在拆与不拆之间当然是维持现状更能发挥物的效用；虽然出卖人在合同履行过程中不存在过错，但因确定装饰装修物归房屋所有权人所有对买受人造成了损害，所以出卖人应当给予适当补偿。可见，《中华人民共和国民法典》对添附的规定更为符合实际，理解上更为明确。编写人：江苏省无锡市锡山区人民法院邹吟冰

作者简介

国家法官学院持续20年编辑了享誉海内外的《中国审判案例要览》丛书，自2012年起推出《中国法院年度案例》丛书，旨在探索编辑案例的新方法、新模式，以弥补当前各种案例书的不足。 *高人民法院司法案例研究院是中编办批准设置的*高人民法院的司法案例专门研究机构，与国家法官学院合署办公，在*高人民法院领导下，秉持服务司法审判实践、经济社会发展、法学教育研究、中外法学交流、法治中国建设的办院宗旨，坚持“服务、创新、合作、开放、共享”工作原则，依托国家法官学院开展司法案例的收集、生成、研究、发布和国际交流工作。

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