现代房地产经济学研究与问题透视

　　（二）经济特性　　1.土地供给稀缺性　　随着人口的不断增加及社会、经济、文化的不断发展，人类对土地的需求量也不断扩大，而土地面积的有限性，决定了土地供给的稀缺性，土地供应不会因为价格的上涨而增加，也不可能因其价格的变化而被复制，这就导致了土地供应和需求之间的矛盾，也加剧了房地产开发企业之间的竞争，特别是优质地段供应的有限性及不可复制性，导致了房地产开发企业之间的激烈竞争，“地王”频现，加大了房地产开发经营的垄断性。　　2.高价值性　　其源自土地的稀缺性、房地产位置的固定性与异质性。房地产单位价值较高，一平方米商品房的价格少则数千元，多则上万元，因此一套商品房动辄几十万元、几百万元甚至上千万元，对于商业地产而言，其价值则更高。　　3.保值增值性　　房地产保值性是指投放到房地产领域的资金其增值速度能抵消货币的贬值速度，或者说将资金投放到某宗房地产后所收回的资金，可保证完全能够买到当初投资额可以购买到的同等的商品或服务。房地产增值性是指随着时间的推移房地产的价值会逐渐地增加。产生房地产增值的原因有以下四个方面：①随着居民收入增加、人口增长及居住条件改善等引起的房地产需求增加，导致供需矛盾的加剧，从而带来房地产价格的上升；②通货膨胀的影响；③外部经济环境或交通条件的改善所带来的增值；④对房地产本身进行的投资改良，如装修改造、更新或者添置设备等。值得注意的是，房地产保值增值在总体趋势上呈现一种波浪式上升，但不能排除在短时间内，随着社会经济的波动、周围环境的变化而导致的房地产价值的降低，甚至会出现连续下降的现象。　　4.产权分割性　　房地产产权是由一系列权利组成的，这些不同的权利可以同时分属于不同的产权主体，由不同的权利人支配，如所有权、使用权、占有权、抵押权等。房地产位置的固定性使房地产交易实际上是产权的交易，即各种权利的流转，既可以是全部产权的转移，也可以是部分产权的转移。例如，出租房屋，实质上是使用权、占有权的有期限转移；房地产抵押则是一项他项权利的设立和转移。这些交易使房地产的产权分解，变得不再完整。借助房地产市场这个媒体，随着房地产产权的流转，不仅有助于房地产市场的建立与完善，也有利于实现房地产*有效利用和资源*优配置。　　5.难以变现性　　所谓变现性，是指在需要的时候，商品可以迅速兑换成现金的能力。与其他商品相比，房地产商品变现性差的特性较为突出，主要原因有四个：①房地产价值高，房地产投资动辄几十万元、几百万元甚至上千万元，故很难在短期内找到合适的购买者，交易双方在决策上都持十分慎重的态度；②由于其异质性和位置固定性，使每宗房地产发生交易的次数较少，一宗买卖需要花费相当长的时间来了解市场，寻找合适的买者来进行讨价还价；③有一定比例的房地产在开发时，既定目的就是用于自身生产或经营，则该房地产投资只能通过折旧的方法逐渐收回；④房地产不能像债券、股票、黄金那样可以分割交易，随时变现。　　6.互相影响性　　互相影响性也就是经济学上所讲的外部性。房地产具有明显的相互影响性，也就是它对周围土地使用的相互作用，其外部性问题非常广泛和突出。房地产的价格往往受相邻房地产状况的影响，如在一栋住宅楼旁新建一座工厂可导致该住宅楼价格下降，但如果在其旁边建一个公园，则可以使其价格上升。　　三、房地产分类　　（一）按用途划分　　根据用途的不同，可以将房地产分为居住和非居住两大类。　　1.居住类房地产　　根据产权的不同，居住类房地产可以进一步细分为商品房和保障性住房。　　商品房是指由具有经营资格的房地产开发公司取得土地使用权后，进行开发建设，并以市场价出售的住宅。商品房属于商品，具有商品的一般属性，拥有明确的产权，可以在市场上自由买卖流通。根据建筑类型、装修档次等的不同，商品房可以进一步分为普通商品房，高档公寓，跃层住宅，联排、独栋别墅等类型。商品房的土地使用年限一般为70年。　　保障性住房是与商品房相对应的一个概念。商品房是由房地产开发企业开发，面向收入较高群体的住宅；而保障性住房是政府直接建设或制定激励政策，鼓励开发商开发面向中低收入群体的住宅。政府对保障性住房的建设标准、销售价格或租金等方面有所限制。当前，我国保障性住房的具体形式包括限价商品房、经济适用房、公共租赁房和廉租房，部分地区将定向安置房也包括在保障性住房的范围之内。　　2.非居住类房地产　　根据用途不同，非居住类房地产可以进一步细分为生产用房、商业用房、办公用房、大型综合体等。　　生产用房是指供生产活动用的房屋，如工业、交通运输业、建筑业等生产活动中使用的厂房、车间、仓库、办公室、实验室及生活服务用房等。生产用房的土地使用年限一般为50年。　　商业用房是指各类商场、商店、餐饮、酒店等从事商业和为居民生活服务所用的房屋。商业用房的土地使用年限为40年。　　办公用房是指各企事业单位及机关、团体、学校、医院等办公所用房屋。其中，档次较高、设备较齐全的称为高标准写字楼，条件一般的称为普通办公用房。　　大型综合体也称为“城中之城”，基本具备现代城市的全部功能。它将城市中的商业、办公、居住、旅店、展览、餐饮、会议、文娱等业态进行组合，并在各部分间建立相互依存、相互帮助的能动关系，从而形成一个多功能、高效率的综合体。大型综合体的土地使用年限一般为40年。