物业环境管理(第2版)

项目一物业环境管理概述 老旧小区，“改”出新生活 建筑新了，车位多了，花园美了……去年以来，不少城镇的老旧小区变了模样。尤其在城镇老旧小区改造的试点地区，一系列“升级版”改造的新思路、新做法正在探索和实践。2020年，全国新开工改造39万个城镇老旧小区，同时也将“改”出近700万户居民的新生活。与从前主要聚焦于水、电、气、路等管线的改造相比，此次改造堪称“升级版”，改造内容可分为三类：水、电、气、路等市政配套基础设施改造和建筑物公共部位维修等基础类；小区环境和配套设施改造提升等完善类；养老、托育等社区公共服务产品供给的提升类。小区环境好了，设施全了，服务多了，很多城镇老旧小区改造后，居民都有了实实在在的获得感。尤其是在新冠肺炎疫情防控期间，改造后的城镇老旧小区在物业环境管理水平和防控能力上都有很大提升。那么，物业环境管理包括哪些内容？业主对物业环境管理有哪些要求呢？ 资料来源：《人民日报》，有修改。 知识目标：1掌握物业环境管理的基本概念、内容和目标。 2熟悉物业环境管理的基本原则及手段。 3了解物业环境管理的特点、重要性及发展趋势。 能力目标：设计一家物业服务企业的环境管理机构。 任务一物业环境管理的相关概念 从《民法典》视角解读物业管啥不管啥 在人们的日常生活中，家里灯泡坏了，找物业；停水停电了，找物业；房屋出现质量问题，还是要找物业……在一些居民眼中，生活中的这些问题都需要物业来解决，物业就是万能的。有的居民问：“我们小区才交房没几年，就已经出现个别业主毁坏公共绿地的现象，物业对此不管不问。物业到底有没有管理义务?” 《中华人民共和国民法典》（以下简称《民法典》）第二百七十四条规定，“建筑区划内的绿地，属于业主共有”;同时，《民法典》第九百四十二条规定，“物业服务人应当按照约定和物业的使用性质，妥善维修、养护、清洁、绿化和经营管理物业服务区域内的业主共有部分，维护物业服务区域内的基本秩序，采取合理措施保护业主的人身、财产安全”。因此，物业负有对小区公共绿地的管理义务。如果小区的公共绿地被侵占或破坏，物业应该要求破坏者整改并将公共绿地恢复原样。对于不予恢复的，物业公司可以报请有关执法部门介入解决。 资料来源：广州市物业管理行业协会,http://wwwgzpmacom/newsinfo/2261547 html，2020-09-22,有修改。 问题与思考： 1什么叫物业？什么叫物业管理？ 2什么叫物业环境管理？影响小区住宅外部居住环境的因素有哪些？ 物业管理与环境密不可分，物业环境管理是维护现代人居住小区的生态环境乃至城市生态环境，促进城市可持续发展的基础。物业环境是城市环境的一部分，是城市范围内某辖区的小环境，是城市环境的单元。物业环境时刻影响着人类居住、工作、教育、卫生、文化、娱乐、经济、贸易、生产等活动，是人类生存和发展的基本环境。物业环境如果得不到保护，就很容易成为污染源，将会直接威胁城市整体环境，也会影响人类的身体健康和生活质量。 一、物业与物业管理 （一）物业 1物业的概念 所谓物业，是指已建成并具有使用功能和经济效用的各类居住和非居住的房屋及与之相配套的设备，市政、公用设施，房屋所在的土地、附属的场地和庭院等。其中，房屋是指地上的建筑物和地下的构筑物，既包括住宅房屋，如居民楼、公寓、别墅等，也包括非住宅房屋，如工业厂房、仓库、商店、饭店、宾馆、教学楼、医院、体育馆、办公楼等。各类房屋可以是一个建筑群，如住宅小区、工业区等，也可以是单元建筑，如一幢高层或者多层住宅楼、停车场等。 2物业的内涵 物业的内涵一般由四部分组成。 （1）供居住或非居住的建筑物本体即房屋，包括建筑物自用部位和共用部位。 （2）配套附属设备，同样包括自用设备和共用设备。自用设备指建筑物内部业主、非业主使用人自用的门窗、卫生洁具以及通向总管道的供水、排水、燃气管道及电线等设备。共用设备指建筑物内部全体业主和非业主使用人共同使用的供水、排水、落水管道及照明灯具、垃圾通道、电视天线、水箱、水泵、电梯、邮政信箱、避雷装置、消防器具等设备。 （3）配套公共设施，指物业区域内业主、非业主使用人共有共用的设施，如道路、绿地、停车场（库）、照明管线、排水管道等设施。 （4）相关场地，指物业所占用的场地。 “物业”一词的来源 “物业”一词来自香港方言。它源自“Real Property”或“Real Estate”，表示房地产或不动产。在中国港澳地区及东南亚一些国家，“物业”一词往往作为房地产或不动产的别称或同义词。在地方法规《香港房地产法》中，作者李宗锷先生称“物业”是单元性的房地产。它既可以是单元性的地产，也可以是单元性的房产，既可以是一套住宅，也可以是一栋楼宇或房屋，故而物