包邮北京法院再审终审典型案例解析

案例一????合同履行迟延但在合同解除前已经能够履行的，判决当事人支付违约金而不判合同解除 陶志蓉[1] 案情回顾 （一）案件事实 2012年6月，家乐有限责任公司（以下简称家乐公司）与张娜娜签订了《商品房预售合同》及其附件，约定张娜娜购买家乐公司开发的涉案房屋，房屋总价款808万元。付款方式约定为商业银行贷款付款，其中首期价款243万元须于签署预售合同当时付清，余款565万元须于签署预售合同之日起90日内付清。合同同时约定买受人逾期付款超过90日，出卖人有权按本条约定选择继续履行预售合同或选择以书面形式通知买受人立即解除预售合同而无须另行催告买受人上述预售合同及其附件。签订当日，张娜娜向家乐公司支付了首期价款243万元。家乐公司未将合同原件交给张娜娜。 在签订预售合同前，家乐公司作为出卖人与张娜娜作为认购人曾签订《商品房认购书》及相应的补充协议一份。根据该认购书及补充协议，张娜娜向招商银行提交了贷款申请，该银行在审核张娜娜的基本资料及个人资信情况后向家乐公司出具了承诺贷款的函件。双方签订预售合同后，家乐公司于2012年7月向该行提供了其与张娜娜签订的涉案房屋的预售合同及预售合同联机备案表的原件。后因张娜娜登记有多套平房，且标注为“住宅”，招商银行认为张娜娜不符合国家有关限购政策的要求，不符合贷款条件，将预售合同原件又退还给家乐公司。至此，张娜娜未能如期办理贷款并向家乐公司支付剩余的购房款。 2012年10月16日和2012年11月9日，家乐公司向张娜娜邮寄了《催款通知书》。2012年年底，经招商银行证实，张娜娜通过努力，贷款障碍已经消除，可以进行贷款，但需要重新提交合同原件等材料，重新办理贷款手续。2013年2月18日，家乐公司委托律师事务所向张娜娜发出律师函，内容为张娜娜未依约付款已逾期超过90日，根据合同约定函告张娜娜：自即日起，出卖人解除与其签署的预售合同，张娜娜应于接到本律师函之日起2日内至出卖人处配合办理相关退房手续。 一审期间，张娜娜提交了一份书写于2013年3月8日的《再次情况说明》，内容为因其名下登记有多套平房，导致其无法办理贷款一事，通过其努力，建委已将其名下平房的登记信息进行了更正，可以满足贷款政策的要求，于是其又向招商银行提出贷款申请，招商银行也同意向其发放贷款，因此其希望家乐公司提供房屋买卖合同，银行就可以发放贷款。该情况说明有家乐公司销售部门负责人黄磊的签名。张娜娜欲以此证明因家乐公司拒绝向招商银行出具预售合同的原件，导致其一直未能办理贷款。 （二）审理过程 2013年3月27日，家乐公司起诉至一审法院称：我公司与张娜娜于2012年6月签订了《商品房预售合同》及其附件。双方约定张娜娜以总价款808万元的价格购买我公司所开发的商品房。预售合同签订当时，张娜娜应当向我公司支付房屋首期价款243万元，余款565万元须于签署预售合同之日起90日内付清。张娜娜于2012年6月16日支付了上述商品房的首期价款243万元，但未按照约定支付剩余房款。虽经我公司多次发出催款通知书，但其至今仍未支付余款。无奈之下，我公司委托律师事务所于2013年2月18日向张娜娜发出了律师函，通知其解除预售合同，并告知其于接到律师函之日起2日内至我公司售楼处办理相关退房手续，否则我公司将追究其违约责任。虽然律师函早已向其送达，但至今无任何回应。根据双方签订的预售合同及补充协议的约定，我公司按约定提出解除预售合同的，解除合同通知送达买受人之日预售合同解除，买受人应在解除预售合同通知送达之日起2日内至我公司售楼处签订解除预售合同所需文件，并配合我公司完成所有相关注销登记。买受人逾期办理上述手续的，每逾期一日需按房屋总价款的万分之五向我公司支付违约金。同时，张娜娜在签订预售合同的同时签订了《律师服务费代付确认书》，认可其签约的律师服务费2500元在发生预售合同解除情形时，由其承担该签约律师服务费。综上，为维护我公司的合法权益，特诉至法院，请求法院判决：1.确认双方于2012年6月签订的《商品房预售合同》及其附件已解除；2.张娜娜向我公司支付因其逾期付款导致上述预售合同解除的违约金808000元；3.张娜娜按照房屋总价款日万分之五的标准向我公司支付自2013年2月28日至实际办理退房手续之日止的逾期办理解除预售合同及退房手续的违约金；4.张娜娜向我公司返还签约律师服务费2500元；5.张娜娜配合我公司办理上述商品房预售登记的注销手续。 张娜娜答辩并反诉称：不同意家乐公司的诉讼请求。我在2012年经家乐公司职员的推销，查看了其开发销售的涉案房屋，双方于2012年签署了《商品房认购书》，该认购书签署后在家乐公司指定的招商银行处办理按揭贷款手续。招商银行查询了我的个人征信以及相关情况，向我出具了相关文件。在此情况下，我与家乐公司签署了预售合同，并在合同中约定了按揭贷款支付购房款，双方一并办理了涉案房屋的预售登记网签。我据此缴纳了243万元的首付款。在办理按揭贷款过程中，家乐公司不履行配合义务，拒绝将双方签订的预售合同提供给贷款银行，银行在没有相关材料的情况下无法办理按揭贷款手续。我已完成合同约定的自身能够完成的所有义务，不存在任何过错。现在出现银行延迟批贷的情况，而家乐公司经我多次催促向指定银行提供相关手续仍置之不理，其行为已经构成违约，故我特提出反诉，请求法院判令：1.家乐公司继续履行双方签订的预售合同，包括履行配合我方贷款、交付房屋；2.家乐公司向我支付自2013年4月30日起至实际交房之日的逾期交房违约金。 一审法院经审理认为：依法成立的合同受法律保护，涉案预售合同及其附件系双方当事人的真实意思表示，内容亦未违反法律、行政法规的强制性规定，双方均应按照合同约定全面履行自己的义务。根据本案查明的事实，张娜娜在预售合同约定的期限内未能申请到商业银行贷款并向家乐公司支付购房余款，家乐公司在多次向其发出“催款通知书”的情况下，其仍未能及时付款，其行为显已构成违约。根据法庭调查，张娜娜之所以未能及时办理商业银行贷款，原因在于其名下登记有多套平房，不符合贷款条件。张娜娜作为涉案房屋的买受人，其在购买涉案房屋之前对于其名下登记房屋的情况应当是知晓的，而家乐公司对此却并不知情，故张娜娜对于不能办理贷款一事应当负有相应的责任。在其逾期付款已超过90日的情况下，根据双方签署的预售合同及其附件的约定，家乐公司有权选择解除预售合同及其附件。根据家乐公司的举证以及张娜娜的陈述，家乐公司根据张娜娜逾期付款的情况于2013年2月18日按照双方预售合同约定的送达地址向张娜娜发出了解除预售合同及其补充协议的通知，该通知虽被退回，但根据双方预售合同补充协议的约定，该通知自发出之日起的第七日即视为送达张娜娜。综上，家乐公司关于双方之间签订的《商品房预售合同》及其附件已经解除的诉讼主张，有相应的合同和法律依据，法院予以支持，并根据预售合同补充协议的约定依法认定合同解除日期。张娜娜主张因家乐公司不配合将双方签订的预售合同提供给贷款银行从而导致其无法办理贷款手续，但根据法庭调查的情况，其名下房屋的登记情况变更至符合贷款条件的时间，已超出预售合同及补充协议约定的应付款时间，而造成迟延付款的原因并不在于家乐公司。在张娜娜违约在先的情况下，家乐公司拒绝继续履行协助办理贷款的义务并无不当，张娜娜主张家乐公司因此构成违约于法无据，法院不予支持。 一审判决：1.确认家乐公司与张娜娜2016年6月签订的《商品房预售合同》及其附件于2013年2月25日解除；2.张娜娜于判决生效后15日内向家乐公司支付违约金95万元；3.张娜娜于判决生效后15日内返还家乐公司代其支付的签约律师服务费2500元；4.张娜娜于判决生效后15日内协助家乐公司办理预售登记注销手续；5.家乐公司于上述第四项的预售登记注销手续办理完成之日起60日内将张娜娜已付购房款243万元在扣除张娜娜应当支付的上述第二项的违约金及第三项签约律师服务费后的余款退还给张娜娜；6.驳回家乐公司的其他诉讼请求；7.驳回张娜娜的全部反诉请求。 张娜娜不服一审法院判决，提起上诉。 二审法院经审理认为：家乐公司与张娜娜签订的《商品房预售合同》及其附件系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，也不损害社会公共利益和他人的合法权益，故而合法有效，双方均应按照合同约定履行各自的义务。按照双方合同约定，买受人应当在签署预售合同及补充协议之日起90日内付清剩余房款，逾期超过90日，出卖人有权选择继续履行合同或以书面形式通知买受人解除合同，并约定了逾期付款的违约责任。本案中，张娜娜未在合同约定的付款期限内履行付款义务，且经家乐公司多次催告仍未付款，逾期超过90日，家乐公司选择以书面形式通知张娜娜解除合同符合合同约定。虽张娜娜主张未收到家乐公司的解除合同通知，但根据家乐公司提交的证据以及张娜娜的陈述，可以证明家乐公司已经按照合同约定的送达地址和送达方式向张娜娜发出了解除合同的通知，一审法院判决确认双方签署的预售合同及附件已解除合法有据。关于逾期付款的责任，张娜娜主张因家乐公司未向其交付预售合同文本以及未获批贷原因在于家乐公司未向银行提供预售合同文本，但其与家乐公司签订的预售合同及附件系合法有效的合同，合同内容系双方真实意思表示，张娜娜仅以家乐公司未向其交付预售合同文本为由主张对于合同约定不了解故而逾期付款的理由不能成立。张娜娜主张未获批贷原因在于家乐公司未向银行提供预售合同文本，但根据法院查明的事实，其未获批贷原因在于其名下登记的房产情况不符合贷款条件，其名下房屋的登记情况变更为符合贷款条件的时间已超出合同约定的付款期限，在其违约在先的情况下，家乐公司拒绝继续履行协助办理贷款的义务并无不当，故而其该主张亦不能成立。一审法院综合考虑双方合同约定、合同履行情况、双方过错、双方在合同履行后的预期利益及家乐公司的损失等因素，根据公平原则和诚实信用原则对家乐公司主张的两项违约金予以酌减，并无不当。一审法院判决家乐公司将张娜娜已付购房款扣除违约金及签约律师服务费后的余款返还张娜娜，张娜娜协助家乐公司办理涉案预售合同及附件的预售登记注销手续，合法有据，法院不持异议。鉴于双方签署的合同及其附件已经解除，家乐公司明确表示不同意继续配合张娜娜办理贷款手续，张娜娜要求继续履行合同的反诉请求缺乏事实和法律依据。鉴于双方合同约定的交房日期在双方合同解除之后，在此情形下家乐公司不再负有依约交房义务，故家乐公司不存在逾期交房的违约行为，张娜娜要求家乐公司支付逾期交房违约金的反诉请求亦不能成立。经查，张娜娜上诉提出的一审法院程序违法情形不属实。二审法院作出民事判决：驳回上诉，维持原判。 张娜娜向北京市高级人民法院申请再审，北京市高级人民法院于2016年12月28日作出民事裁定，提审本案。再审审理中，张娜娜提交了北京市住房和城乡建设委员会于2012年4月26日颁布实施的《〈关于落实本市住房限购政策有关问题的通知〉执行中有关问题的说明》，该说明载明：居民家庭名下房产实为平房、筒子楼或者简易楼等非成套住宅，不在限购范围内的，申请人持房屋所有权证书、身份证书至房屋所在区县房屋登记部门提出申请，区县房屋登记部门依据登记档案或现场情况进行核实，核实无误后登记部门应在两个工作日内，登录系统将住宅类别表示为“非成套住宅－平房”。张娜娜以此证明平房住宅不属于限购范围，招商银行对于平房是否存在限购问题上存在错误解读。经询问，张娜娜表示坚持要求继续履行合同，愿意一次性支付全部购房款并同意承担律师服务费。 北京市高级人民法院经再审认为：法律设置合同解除的目的是解决合同有效成立之后由于主客观情况发生变化，合同的履行成为不必要或不可能，如果再让合同继续发生法律效力，约束当事人双方，则不但对其中一方甚至对双方有害无益，而且很有可能会阻碍市场经济的顺利发展。如果合同履行虽有一定迟延，但在合同解除前合同已经处于可履行状态，且合同的履行并不导致合同目的落空，也不会损害双方当事人的利益，则可以要求迟延一方承担一定违约责任而不是解除合同。本案中，虽然双方当事人在商品房预售合同中有约定，买受人逾期付款超过90日，出卖人有权选择解除合同。但从本案的具体情况看，张娜娜交付剩余房款虽有一定的迟延，但迟延履行付款的原因在于贷款遇到了障碍，并不是其主观原因造成的。且根据一审法院从招商银行调取的调查笔录可以证实，2012年年底时，张娜娜已经满足银行贷款政策的要求，可以进行贷款。从张娜娜能够办理贷款手续直至家乐公司2013年2月18日发出解除函之前，合同实际上处于可以履行的状态。在张娜娜贷款障碍已经消除，合同能够继续履行，且合同尚未解除的情况下，当事人基于公平和诚实信用原则，应当继续履行合同。而张娜娜确实一直在积极促成合同的履行，直到2013年3月8日仍向家乐公司出具了《再次情况说明》，希望合同能够继续履行。此外，家乐公司并未将合同文本原件交与张娜娜，张娜娜称对合同的内容不可能像家乐公司一样清楚的知悉具有一定的合理性。而且在合同能够履行的情况下，张娜娜有合同原件就能直接办理贷款手续，合同也能够顺利履行完毕。由于家乐公司没有给张娜娜合同原件，则贷款必须由家乐公司配合才能完成，后因家乐公司不配合导致张娜娜*终没能贷款，合同没有履行完成。因此，家乐公司对于合同*终没有履行完成也存在一定过错。综上，原审判决没有综合考虑本案履行的具体情况而确认合同解除的效力，确有不妥，法院再审予以纠正。现张娜娜明确表示愿意一次性支付全部房款，合同具备继续履行的条件，故法院对张娜娜继续履行合同的诉讼请求予以支持。考虑到合同明确规定了合同的履行期限，张娜娜迟延付款确实给家乐公司造成了一定的损失，故张娜娜应当承担相应的违约责任，给付家乐公司一定的违约金。法院在综合考虑双方的合同约定、合同履行情况、双方的过错程度、双方在合同履约后的预期利益等因素，酌定张娜娜给付家乐公司相应的违约金。关于签约律师服务费，张娜娜愿意自行承担，法院对此不持异议。 北京市高级人民法院经再审后改判：1.撤销一、二审判决；2.张娜娜与家乐公司继续履行2012年6月签订的《商品房预售合同》及其附件，张娜娜于判决生效后10日内一次性向家乐公司支付剩余购房款565万元，家乐公司在收到全部购房款后10日内配合张娜娜办理产权过户手续，并将房屋交付给张娜娜；3.张娜娜于判决生效后10日内向家乐公司支付违约金10万元；4.张娜娜于判决生效后10日内向家乐公司支付签约律师服务费2500元；5.驳回家乐公司的其他诉讼请求；6.驳回张娜娜的其他诉讼请求。 法理分析 本案涉及的典型问题是当事人履行迟延是否一定导致合同解除。合同解除，是指在合同成立以后，当解除的条件具备时，因当事人一方或双方的意思表示，使合同关系自始或仅向将来消灭的行为，也是一种法律制度。[2]合同已经有效成立，就具有法律效力，当事人双方都必须严格遵守，适当履行，不得擅自变更或解除。法律设置合同解除的目的是解决合同有效成立之后由于主客观情况发生变化，合同的履行成为不必要或不可能，如果再让合同继续发生法律效力，约束当事人双方，则不但对其中一方甚至对双方有害无益，而且很有可能会阻碍市场经济的顺利发展。故法律规定当事人在一定条件下有法定的解除权，并且规定当事人在合同中也可以约定一方解除合同的条件，解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 但是，根据诚实信用原则以及鼓励交易原则，不宜轻易地否定一个已经生效甚至已经作出大部分履行的合同。在合同解除的判断上，也应当遵守诚实信用原则。人民法院在认定约定解除条件是否成就时，不能完全根据合同文本机械地确定合同是否解除，而应根据诚实信用原则，综合考量以下因素来确定：[3]**，应考察违约方的过错程度。尽管我国法律坚持严格责任原则，在确定是否违约时不考察违约方的过错程度，但并不意味着过错程度在合同法律关系中没有任何意义。在认定约定的解除条件是否成就时，应考察违约方的过错程度是轻微过失、严重过失还是故意，如果仅是轻微过失，一般不宜认定解除合同成就。第二，应考察违约行为的后果。当违约方的违约程度显著轻微，即便违约也不影响合同目的实现时，不能轻易根据合同约定认定解除合同的条件已经成就。因此，在合同履行虽有一定迟延，但并不是迟延方主观造成，迟延并不导致合同目的落空，合同解除前已经处于可履行状态，且迟延一方又积极履行的情况下，如果仍判决合同解除，则对迟延一方有失公平。这种情况下，可要求迟延一方承担一定的违约责任，而不是解除合同。 本案中，虽然双方当事人在商品房预售合同中约定，买受人逾期超过90日，出卖人有权选择解除合同，但张娜娜迟延履行付款义务的原因在于贷款遇到了障碍，并不是其主观原因造成的。且根据法院从银行调取的调查笔录可以证实，2012年年底时，张娜娜已经满足银行贷款政策的要求，可以进行贷款。从张娜娜能够办理贷款手续直至家乐公司2013年2月18日发出解除函之前，合同实际处于可以履行的状态。在张娜娜贷款障碍已经消除，合同能够继续履行，且合同尚未解除的情况下，当事人基于公平原则和诚实信用原则，应当继续履行合同。并且，张娜娜确实一直在积极促成合同的履行，直到同年3月8日仍向家乐公司出具了《再次情况说明》表示希望合同继续履行。合同的继续履行对家乐公司并没有太大损失，且更有利于合同目的的实现，故合同不宜解除。此外，家乐公司并未将合同文本原件交与张娜娜，张娜娜称对合同的内容不可能像家乐公司一样清楚的知悉具有一定的合理性。而且在合同能够履行的情况下，张娜娜有合同原件就能直接办理贷款手续，合同也能够顺利履行完毕，由于家乐公司没有给原件，则贷款必须经家乐公司配合才能完成，后因家乐公司不配合导致张娜娜*终未能贷款，合同未履行完成。根据本案的具体情况，法院不予确认合同解除的效力。现张娜娜明确表示同意一次性支付全部房款，合同具备继续履行的条件，应当继续履行。故再审法院对张娜娜继续履行合同的诉讼请求予以支持。 知识拓展 本案还应当考虑两个问题：**，合同明确约定了履行期限，张娜娜迟延付款确实给家乐公司的资金回款造成一定的损害，故张娜娜应当承担一定的违约责任、给付家乐公司一定的违约金。值得说明的是，在张娜娜能够贷款的情况下，家乐公司如果选择继续履行合同，只能按照合同约定要求张娜娜支付违约金，*多也只是20余万元。家乐公司如果选择解除合同，根据合同的约定，不仅可以向张娜娜要求给付房屋总价款百分之十的违约金即80余万元，还可按照合同关于“买受人支付的违约金不足以弥补出卖人因买受人违约而遭受的实际损失（包括但不限于已支付的税费损失）的，买受人仍需赔偿出卖人该不足部分之实际损失”的约定，要求张娜娜赔偿实际损失。一审起诉时家乐公司除要求80余万元的违约金，还要求张娜娜按照房屋总价款日万分之五的标准向家乐公司支付自2013年2月28日至实际办理退房手续之日止的逾期办理解除预售合同及退房手续的违约金。原审法院实际上判处了95万元的违约金。除违约金外，若合同解除，家乐公司还可以再另行高价将房屋卖掉，获得更大的利益。这也是家乐公司起诉要求解除合同的原因。如果根据合同约定的条款判决张娜娜给付违约金，显然对张娜娜不公平，故法院在综合考虑双方的合同约定、合同履行情况、双方的过错程度、双方在合同履约后的预期利益以及家乐公司在双方签署预售合同及补充协议后并未将合同文本原件交付张娜娜等事实，酌定张娜娜给付家乐公司相应的违约金。 第二，本案还应考虑的问题是，作出判决的时候，是否还能完全按照原合同约定判决当事人按照银行贷款的方式履行合同。首先，由于银行不是当事人，故法院不能直接判决银行履行贷款手续。其次，从本案的实际情况看，当初张娜娜签订合同时，名下虽有多套平房，但确实不属于限购的范围。2017年4月3日《北京市住房和城乡建设委员会关于加强国有土地上住宅平房销售管理的通知》（京建发〔2017〕118号）第3条明确规定：居民家庭名下自本通知发布之日起新购买的住宅平房，核验购房资格时计入该家庭名下住房套数。住宅平房套数以不动产权证个数计。根据该通知的*新政策，张娜娜由于名下有平房，因此现在属于限购的范围，不能购买新的商品房。即按照现在的政策，张娜娜名下有平房已经属于限购的范围，银行不可能给其贷款。基于上述考虑，法院不能判决当事人完全按照合同约定的方式支付房款。经询问，张娜娜表示坚持要求继续履行合同，愿意一次性支付全部购房款并同意承担律师服务费。故法院再审判决张娜娜一次性支付剩余房款并支付相应律师服务费。 裁判意义 本案是一起关于合同约定解除权的行使应当符合诚信原则的典型案例。实践中，当事人往往会在合同中约定合同解除的条件，但是，这并不意味着只要出现任何符合约定解除的情况，守约方都可以无条件地行使合同解除权。诚信原则是民法的基本原则。《民法典》第7条规定：“民事主体从事民事活动，应当遵循诚信原则，秉持诚实，恪守承诺。”因此，当事人行使合同约定解除权，应符合诚信原则。这就要求审理守约方行使约定解除权的合同纠纷案件时，一方面应当审查违约行为是否存在、是否符合合同约定解除情形，另一方面还应当审查违约方的违约程度是否显著轻微、是否影响守约方合同目的实现，根据诚信原则合同应否解除。如果违约方的违约程度显著轻微，不影响合同目的实现，此时应当尽可能考虑促成交易，让合同继续履行。 本案中，《商品房预售合同》约定，买受人逾期付款超过90日，出卖人有权通知解除合同。在履行过程中，买受人张娜娜本身符合贷款条件，不是因为自身主观原因未办成贷款。在贷款障碍消除后，张娜娜及时表示希望继续履行，只是因为家乐公司不配合提供合同原件，才导致*终未能贷款。从事实经过看，张娜娜的违约程度较为轻微，既不影响合同继续履行，也不影响家乐公司合同目的的实现。家乐公司要求解除合同，与诚信原则不符，不应得到支持。原审法院判决解除合同，简单适用了合同条款，但未充分考虑到合同约定解除权的行使除应符合当事人意思自治外，还应当符合诚信原则等法律规定，处理存在偏差。再审法院既充分考虑了合同违约情况，依法保护守约方合法权益，又倡导诚实信用、鼓励交易，避免因不当行使权利导致合同双方利益失衡。 本案终审后，2019年*高人民法院颁布《全国法院民商事审判工作会议纪要》，第47条规定：“合同约定的解除条件成就时，守约方以此为由请求解除合同的，人民法院应当审查违约方的违约程度是否显著轻微，是否影响守约方合同目的实现，根据诚实信用原则，确定合同应否解除。违约方的违约程度显著轻微，不影响守约方合同目的实现，守约方请求解除合同的，人民法院不予支持；反之，则依法予以支持。”本案符合上述规定精神，对同类案件具有一定的参考价值。 [1]　陶志蓉，北京市高级人民法院三级高级法官、北京市审判业务专家。 [2]　崔建远：《合同法》（第二版），北京大学出版社2013年版，第268页。 [3]　*高人民法院民事审判第二庭编著：《〈全国法院民商事审判工作会议纪要〉理解与适用》，人民法院出版社2019年版，第314—315页。