土地及房产交易重点实务法律问题分析

**篇　土地交易篇
**节　国有土地使用权出让、划拨法律问题（一级市场）
　1.我国采取怎样的建设用地使用权基本供应制度？
　2.如何理解国有建设用地使用权出让概念？出让的主体、客体有哪些实务操作问题？
　3.国有土地使用权出让合同属于民事合同还是行政合同？
　4.国有建设用地使用权出让方式有哪些？实务中如何准确界定“招拍挂”出让和协议出让的范围？
　5.“土地招拍挂”出让制度的历史由来是怎样的？什么是“8.31大限”？
　6.国有土地使用权出让合同与国有土地使用权转让合同的区别？
　7.改变国有建设用地用途应当遵循哪些基本法律规则？
　8.受让人申请变更土地用途后，如何处理出让金调整问题？
　9.改变容积率应遵循哪些规范要求？依法改变容积率后出让金应当如何处理？
　10.国有土地使用权出让合同约定办理政府批准手续后生效，未办理批准是否影响合同生效？
　11.开发区管理委员会签署的国有土地使用权出让合同效力如何？
　12.未经公开竞价出让经营性国有建设用地，出让合同效力如何？
　13.未经批准出让国有土地使用权，出让合同效力如何？如何处理？
　14.国有土地使用权拍卖、挂牌成交确认书的性质
　15.因闲置土地提前收回国有土地使用权以及追缴欠付出让金纠纷属于行政纠纷还是民事纠纷？
第二节　国有土地使用权转让、抵押、合作开发法律问题（二级市场）
　1.地产转让中股权转让方式与资产转让方式有哪些主要区别？
　2.收购地产项目时需重点关注哪些土地使用权过户条件和限制？
　3.土地使用权出让合同义务是否随土地转让而转移？
　4.未取得土地使用权证书转让国有土地使用权，转让合同效力如何？
　5.一地多转、一房多卖、一房多租的处理规则如何？
　6.划拨土地未经批准是否可以转让？
　7.划拨土地转让方式有哪些？
　8.房地产抵押有哪些基本问题？
　9.房屋和土地使用权分别抵押的效力关系和受偿问题
　10.在建工程抵押主要注意哪些法律实务问题？
　11.抵押划拨土地及地上房产应注意哪些主要规则？
　12.抵押权与工程价款优先权、购房人优先权、承租权、土地出让金收取权的冲突处理规则如何？
　13.合作开发房地产过程中增加投资及加盖违建的处理规则如何？
　14.合作开发房地产合同的要件和转性问题
　15.合作开发房地产合同对主体的特殊要求以及违反要求对合同效力的影响？
第二篇　房产交易篇
**节　房屋买卖合同效力纠纷
　1.房屋买卖中所签署的阴阳合同效力如何？
　2.商品房预售许可证缺失或瑕疵对合同效力有哪些影响？
　3.未办理商品房预售登记是否影响预售合同效力？
　4.商品房包销合同性质如何？包销人不具备房地产经营资格是否影响包销合同效力？
第二节　认购合同纠纷及广告宣传纠纷
　1.当事人一方违反预约合同中订立本约合同的约定，是否可以请求法院判令强制缔约？
　2.商品房认购合同的法律性质、转化及违约责任问题
　3.商品房销售宣传广告是否属于合同要约？
第三节　房屋买卖合同履行纠纷及违约责任纠纷
　1.房屋所有权登记常见疑难问题
　2.如何认定商品房交付的法定*低标准？
　3.商品房交付中常见疑难问题
　4.房产买卖差价赔偿问题
　5.共有房产处分疑难问题
　6.借名买房的法律问题
　7.逾期交房和逾期办证违约金的时效及调整问题