不可不知的1388个法律常识(实用问答版增订9版)

第七章　财产保护篇 一、物权与所有权 动产物权的三种特殊交付方式是什么？ 答：动产物权的交付方式有四种，即现实交付、简易交付、指示交付和占有改定。现实交付是日常交易中*常见的交付方式，另外三种是比较特殊的交付方式。简易交付是指动产物权设立和转让前，权利人已经先行占有该动产的，无须现实交付，物权在法律行为发生时发生变动效力。如受让人已经通过寄托、租赁、借用等方式实际占有了动产，则当双方当事人关于动产物权变动的合意生效时，标的物的交付完成。对此《民法典》第226条规定：“动产物权设立和转让前，权利人已经占有该动产的，物权自民事法律行为生效时发生效力。”所谓指示交付，又称返还请求权的让与，是指让与动产物权的时候，如果让与人的动产由第三人占有，让与人可以将其享有的对第三人的返还请求权让与受让人，以代替现实交付。对此《民法典》第227条规定：“动产物权设立和转让前，第三人占有该动产的，负有交付义务的人可以通过转让请求第三人返还原物的权利代替交付。”所谓占有改定，是指动产物权的出让人与受让人之间特别约定，标的物仍然由出让人继续占有，受让人取得对标的物的间接占有以代替标的物的现实交付。这样在双方达成物权让与合意时，视为已经交付。对此《民法典》第228条规定：“动产物权转让时，当事人又约定由出让人继续占有该动产的，物权自该约定生效时发生效力。” 未办理登记的不动产买卖合同有效吗？ 答：不动产物权的变动必须经过登记才能生效，但是，买卖合同的效力与是否办理登记没有必然联系。也就是说，没有办理登记的结果只是物权不发生变动，但买卖合同是有效的。我国《民法典》第215条规定：“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者当事人另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。”该条规定旨在保护未违反义务的一方当事人的权益，如果未办理登记，而买卖合同已成立并且生效，那么卖方就必须继续履行为买方办理过户登记的义务。如果事实上已经不能履行，卖方要向买方承担违约责任。 不动产权属证书与不动产登记簿的记载事项不一致怎么办？ 答：我国《民法典》第217条规定：“不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。不动产权属证书记载的事项，应当与不动产登记簿一致；记载不一致的，除有证据证明不动产登记簿确有错误外，以不动产登记簿为准。”因此，日常生活中，如果当事人发现自己的不动产权属证书与不动产登记簿的记载事项不一致，应当及时到不动产登记部门申请核对，并要求登记部门对不一致的事项作出变更，重新为自己发放不动产权属证书。 不动产预告登记有什么作用？ 答：我国《民法典》第221条第1款规定：“当事人签订买卖房屋的协议或者签订其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。”不动产预告登记制度是为防止卖方“一物二卖”的不诚信行为，是对买方的一种保护，但为了平衡买卖双方的利益，避免买方在申请预告登记后长期拖延不办理正式登记，损害卖方的利益，《民法典》第221条第2款对买方的权利也作出了限制，即“预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起九十日内未申请登记的，预告登记失效”。因此，买方在申请了预告登记后应当及时申请正式登记，千万不能认为办理了预告登记就可以高枕无忧。 登记对抗主义是怎么回事？ 答：所谓登记对抗主义，是指某些特殊动产，如船舶、航空器和机动车等物权的变动虽然不需要办理登记，但如果不登记，一旦发生纠纷，动产取得人的所有权就不能产生对抗善意第三人的效力。我国《民法典》第225条规定：“船舶、航空器和机动车等的物权的设立、变更、转让和消灭，未经登记，不得对抗善意第三人。”值得注意的是，登记对抗主义还涉及善意第三人的问题。所谓善意第三人，就是对买卖双方的交易行为不知情的人，基于对卖方的信任而与卖方进行交易，如果发生纠纷，法律为了保护交易安全，就优先保护他的利益。在实行登记对抗主义的动产变动中，如果善意第三人先于买方与卖方办理了登记手续，那么法律就优先保护善意第三人的利益，买方虽然取得了船舶、航空器和机动车等动产的物权，但这些动产依据法律规定*终归善意第三人所有。 由共有财产引起的债权和债务如何处理？ 答：依据我国《民法典》第307条的规定，因共有的不动产或者动产产生的债权债务，在对外关系上，共有人享有连带债权、承担连带债务，但是法律另有规定或者第三人知道共有人不具有连带债权债务关系的除外；在共有人内部关系上，除共有人另有约定外，按份共有人按照份额享有债权、承担债务，共同共有人共同享有债权、承担债务。偿还债务超过自己应当承担份额的按份共有人，有权向其他共有人追偿。 公民的财产被国家征收了怎么办？ 答：我国《民法典》第243条规定：“为了公共利益的需要，依照法律规定的权限和程序可以征收集体所有的土地和组织、个人的房屋以及其他不动产。征收集体所有的土地，应当依法及时足额支付土地补偿费、安置补助费以及农村村民住宅、其他地上附着物和青苗等的补偿费用，并安排被征地农民的社会保障费用，保障被征地农民的生活，维护被征地农民的合法权益。征收组织、个人的房屋以及其他不动产，应当依法给予征收补偿，维护被征收人的合法权益；征收个人住宅的，还应当保障被征收人的居住条件。任何组织或者个人不得贪污、挪用、私分、截留、拖欠征收补偿费等费用。”这就意味着国家不能随心所欲地征收公民的财产，而只能基于公共利益的需要进行合法征收，并且必须给予被征收人经济补偿。如果国家拒绝支付补偿或者支付标准过低，公民有权依据法律规定向法院提起行政诉讼，以维护自己的合法权益。 征用公民的财产，造成了损失谁负责？ 答：所谓征用，是指因抢险、救灾的需要，依照法律规定的权限和程序暂时性地使用他人动产或不动产的行为。《民法典》第245条规定：“因抢险救灾、疫情防控等紧急需要，依照法律规定的权限和程序可以征用组织、个人的不动产或者动产。被征用的不动产或者动产使用后，应当返还被征用人。组织、个人的不动产或者动产被征用或者征用后毁损、灭失的，应当给予补偿。”由此可见，国家征用公民财产虽然是无偿的，但在使用后应当归还被征用人，一旦造成财产毁损、灭失的，还应当给予补偿。 村民有权在自己的耕地上建房吗？ 答：我国《民法典》第244条规定：“国家对耕地实行特殊保护，严格限制农用地转为建设用地，控制建设用地总量。不得违反法律规定的权限和程序征收集体所有的土地。”据此，村民无权在自己的耕地上建房。耕地是人类赖以生存的根本，尤其对我国这样人多地少的大国而言，保护耕地，保障粮食生产至关重要。为此，党中央、国务院把确保18亿亩耕地定为我国耕地总量的红线，采取多项措施保护耕地，全国人大也专门制定法律对耕地实行特殊保护，严格限制耕地转为建设用地。 村干部有权把村里的土地发包给本村外的人吗？ 答：根据我国《民法典》第261条的规定，农民集体所有的不动产和动产，属于本集体成员集体所有。制定土地承包方案以及将土地发包给本集体以外的组织或者个人承包，应当依照法定程序经本集体成员决定。村干部扮演的不过是管理者的角色，对村集体财产没有处分权。如果村干部越权处分村集体财产，如把本村的土地发包给本村外的人，那么村民们有权予以否决，并要求有关部门追究村干部的法律责任。 善意取得是怎么回事？ 答：所谓善意取得，是指动产占有人或者不动产的名义登记人将动产或者不动产不法转让给受让人后，如果受让人取得该财产时出于善意，即可依法取得该财产的所有权或其他物权的法律制度。我国《民法典》第311条规定：“无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：(一)受让人受让该不动产或者动产时是善意；(二)以合理的价格转让；(三)转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。受让人依据前款规定取得不动产或者动产的所有权的，原所有权人有权向无处分权人请求损害赔偿……”根据此规定，善意取得须符合以下三个要件：(1)受让人受让财产时主观上是善意的。受让人善意，是指受让人相信财产的让与人不是无处分权人。(2)以合理的价格有偿受让，以无偿方式取得财产的，不能适用善意取得制度。这里的“合理的价格”，应当根据转让标的物的性质、数量以及付款方式等具体情况，参考转让时交易地市场价格以及交易习惯等因素综合认定。(3)转让财产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。如果双方当事人仅仅达成合意，没有物权变动的公示行为，当事人之间只是债的法律关系，没有形成物权法律关系，不能发生善意取得的效果。 归还别人的遗失物有权要求报酬吗？ 答：我国《民法典》第317条明确规定：“权利人领取遗失物时，应当向拾得人或者有关部门支付保管遗失物等支出的必要费用。权利人悬赏寻找遗失物的，领取遗失物时应当按照承诺履行义务。拾得人侵占遗失物的，无权请求保管遗失物等支出的费用，也无权请求权利人按照承诺履行义务。”需要注意的是，拾得人在拾到他人遗失物之后，负有妥善保管遗失物的义务，如果因故意或重大过失造成遗失物毁损、灭失的，拾得人要承担赔偿责任。当然，由于拾得人归还他人遗失物并不领取报酬，所以拾得人只在保管遗失物时有重大过错，即故意和重大过失时才对拾得物的毁损、灭失负赔偿责任。如果只因一般过失造成拾得物毁损、灭失的，拾得人不负赔偿责任。 无人认领的遗失物归捡到的人所有吗？ 答：根据我国《民法典》第318条的规定，遗失物自发布招领公告之日起一年内无人认领的，归国家所有。此时，公安机关可以拍卖、变卖遗失物，所得价金上缴国库。 相邻关系是怎么回事？ 答：所谓相邻关系，是指两个以上相互毗邻的不动产的所有人或使用人，在行使不动产的所有权或使用权时，因相邻各方应当给予便利和接受限制而发生的权利义务关系。相邻权是一种法定权利，不需要当事人的约定即可行使，其设置的目的是调解相邻的不动产所有权人或使用权人在行使自己权利的过程中所产生的不可避免的利益冲突。我国《民法典》第288条规定：“不动产的相邻权利人应当按照有利生产、方便生活、团结互助、公平合理的原则，正确处理相邻关系。”值得注意的是，相邻权虽然具有法定性和无偿性，但相邻权人如果在行使相邻权的过程中造成对方损害，相邻权人应当承担赔偿责任。 相邻权人行使相邻权应注意哪些问题？ 答：根据我国《民法典》第290条至第296条的规定可知，相邻权人行使相邻权应注意以下问题：(1)应当为相邻权利人用水、排水提供必要的便利。对自然流水的利用，应当在不动产的相邻权利人之间合理分配。对自然流水的排放，应当尊重自然流向。(2)对相邻权利人因通行等必须利用其土地的，应当提供必要的便利。(3)因建造、修缮建筑物以及铺设电线、电缆、水管、暖气和燃气管线等必须利用相邻土地、建筑物的，该土地、建筑物的权利人应当提供必要的便利。(4)建造建筑物，不得违反国家有关工程建设标准，不得妨碍相邻建筑物的通风、采光和日照。(5)不得违反国家规定弃置固体废物，排放大气污染物、水污染物、土壤污染物、噪声、光辐射、电磁辐射等有害物质。(6)挖掘土地、建造建筑物、铺设管线以及安装设备等，不得危及相邻不动产的安全。(7)因用水、排水、通行、铺设管线等利用相邻不动产的，应当尽量避免对相邻的不动产权利人造成损害。 二、土地权益 土地承包经营权何时成立？ 答：我国《民法典》第333条规定：“土地承包经营权自土地承包经营权合同生效时设立。登记机构应当向土地承包经营权人发放土地承包经营权证、林权证等证书，并登记造册，确认土地承包经营权。”由此可见，现实生活中一些发包人在签订土地承包经营权合同后，以承包人尚未取得土地承包经营权证为名，主张土地承包经营权没有设立并随意收回土地的做法是违法的。土地承包经营权证只不过是对已经设立的土地承包经营权的官方确认，其意义相当于备案。在土地承包经营权合同成立后，包地人就取得了土地的承包经营权，此后，发包方如果要收回土地，其行为将构成违约，要承担违约责任。 承包期内，承包人有权将自己的承包地转包给他人吗？ 答：我国《民法典》第334条明确规定：“土地承包经营权人依照法律规定，有权将土地承包经营权互换、转让。未经依法批准，不得将承包地用于非农建设。”该法第335条规定：“土地承包经营权互换、转让的，当事人可以向登记机构申请登记；未经登记，不得对抗善意第三人。”由此可见，承包期内，承包人有权将自己的承包地转包给他人。承包人在承包期内将自己的承包地转包是法定的权利，不需要经过发包人的同意。而且，转包给他人只要签订的转包合同生效即可，也不一定要变更登记。此时，登记虽然不是生效要件，但却是对抗要件，即未办理登记的，不得对抗善意第三人。 建设用地使用权的取得方式有哪些？ 答：我国《民法典》对建设用地使用权的取得方式规定了两种，即出让和划拨。出让是指国有土地的出让方通过一定的形式将建设用地使用权出让给特定的使用者的建设用地使用权设立方式。出让是有偿取得使用权的方式，国家将建设用地使用权在一定年限内让与土地使用者，由土地使用者向国家支付建设用地使用权出让金。划拨是指县级以上人民政府依法批准，在土地使用者缴纳补偿、安置等费用后，将国有土地交付其使用，或者将建设用地使用权无偿交付给土地使用者使用的行为。划拨是无偿取得建设用地使用权的方式，因此法律严格限制以划拨方式设立建设用地使用权。如我国《民法典》第347条规定：“设立建设用地使用权，可以采取出让或者划拨等方式。工业、商业、旅游、娱乐和商品住宅等经营性用地以及同一土地有两个以上意向用地者的，应当采取招标、拍卖等公开竞价的方式出让。严格限制以划拨方式设立建设用地使用权。” 取得建设用地使用权后可以随便改变土地用途吗？ 答：我国《民法典》第350条规定：“建设用地使用权人应当合理利用土地，不得改变土地用途；需要改变土地用途的，应当依法经有关行政主管部门批准。”由此可见，建设用地使用权人无权随意改变土地用途。当然，土地用途也不是绝对不允许改变，如果根据客观情况确需对土地用途作出调整，法律也予以准许，只不过应当经过有关行政主管部门批准并办理相应的变更登记。 建设用地使用期限届满前，国家能收回土地吗？ 答：我国《民法典》第358条规定：“建设用地使用权期限届满前，因公共利益需要提前收回该土地的，应当依据本法第二百四十三条的规定对该土地上的房屋以及其他不动产给予补偿，并退还相应的出让金。”据此，建设用地使用权可以因公共利益、城市规划的需要，以及土地闲置和使用权人的其他违反合同的行为提前收回。因为公共利益、城市规划等原因收回的，应当给予使用权人相应的补偿，并退还相应的土地出让金。对于农村集体土地的使用权可以因公共设施建设、不按约定用途使用或者土地闲置收回。 公民的住宅用地使用期届满怎么办？ 答：根据我国《民法典》第359条第1款的规定，住宅建设用地使用权期限届满的，自动续期。续期费用的缴纳或者减免，依照法律、行政法规的规定办理。由此可见，公民的住宅用地就算已经使用了70年，但公民还可以继续使用下去，只要公民不改变自己住宅用地的性质，公民就可以世世代代在这块土地上住下去。 农民的宅基地因自然灾害毁灭了怎么办？ 答：我国《民法典》第364条规定：“宅基地因自然灾害等原因灭失的，宅基地使用权消灭。对失去宅基地的村民，应当依法重新分配宅基地。”据此规定，村民的宅基地因自然灾害等原因灭失的，原宅基地使用权消灭，村集体经济组织应当为村民重新分配宅基地。 能在自家的承包耕地上盖房吗？ 答：承包方应当合理利用土地，按照土地承包合同中确定的目的使用土地，维持土地的农业用途，不得擅自将自己的耕地用于非农建设。“农业用途”是指将土地直接用作农业生产，例如在土地上进行种植业、林业生产；“非农建设”是指将土地用作农业生产目的以外的建设活动，比如在土地上建造房屋、建造工厂、采石采矿等。《农村土地承包法》第63条还规定，承包方、土地经营权人违法将承包地用于非农建设的，由县级以上地方人民政府有关主管部门依法予以处罚。承包方给承包地造成永久性损害的，发包方有权制止，并有权要求赔偿由此造成的损失。除《农村土地承包法》的规定外，我国《土地管理法》第37条也规定：非农业建设必须节约使用土地，可以利用荒地的，不得占用耕地；可以利用劣地的，不得占用好地。禁止占用耕地建窑、建坟或者擅自在耕地上建房、挖砂、采石、采矿、取土等。禁止占用永久基本农田发展林果业和挖塘养鱼。由此可见，不能违反法律规定擅自在自家耕地上盖房。 承包户在进城落户前必须放弃土地承包经营权吗？ 答：我国《农村土地承包法》保护进城农户的土地经营权，并不要求进城落户的承包户交回承包地。该法第27条规定：“承包期内，发包方不得收回承包地。国家保护进城农户的土地承包经营权。不得以退出土地承包经营权作为农户进城落户的条件。承包期内，承包农户进城落户的，引导支持其按照自愿有偿原则依法在本集体经济组织内转让土地承包经营权或者将承包地交回发包方，也可以鼓励其流转土地经营权。承包期内，承包方交回承包地或者发包方依法收回承包地时，承包方对其在承包地上投入而提高土地生产能力的，有权获得相应的补偿。”由此可见，在承包期内，发包方不能以承包户不再是集体经济组织内部成员为由要求收回土地，更不能将退出土地经营权作为承包户进城落户的条件。根据《农村土地承包法》第57条的规定，如果发包方违反规定收回承包地，应当承担停止侵害、排除妨碍、消除危险、返还财产、恢复原状或赔偿损失等民事责任。但是，如果承包户进城落户后自愿交回承包地，法律是允许的。 妇女离婚后搬出村子，其承包地是否一律收回？ 答：我国《农村土地承包法》第31条规定：“承包期内，妇女结婚，在新居住地未取得承包地的，发包方不得收回其原承包地；妇女离婚或者丧偶，仍在原居住地生活或者不在原居住地生活但在新居住地未取得承包地的，发包方不得收回其原承包地。”据此可知，在承包期内，即便妇女离婚后搬出村子居住，只要其在其他新居住地没有取得承包地，那么发包方就不能收回其在本村的承包地。也就是说，无论如何，也要保障妇女有一份承包地。如果村委会以其不再是本村成员为由收回其承包地，便侵害了妇女依法享有的土地承包经营权，根据我国《农村土地承包法》第57条的规定，发包方应当承担停止侵害、排除妨碍、消除危险、返还财产、恢复原状、赔偿损失等民事责任。