房地产律师20年操盘实战案例

案例7 土地使用权竞买人是否对原拆迁补偿义务承担责任 基本案情 广州市××中路459-471号、三圣四巷、五巷、福施坊地块的4871平方米的国有土地使用权，原为某案的被执行人某市荔湾区工业总公司、某市荔都房地产有限公司所有。该案的执行法院荔湾区人民法院委托市国土房管局拍卖该国有土地使用权。 2005年6月21日，市国土房管局（本案原告）受托登出国有土地使用权出让拍卖公告，拟于2005年7月21日在市交易中心拍卖本案涉地块（市××中路459-471号、三圣四巷、五巷、福施坊地块共4871平方米）的有国土地使用权，但拍卖公告中并无额外义务和责任的说明。2005年7月21日，B发展有限公司参与原告市国土房管局组织的涉案国有土地使用权的拍卖，成功竞得该地块的土地使用权（4871平方米），成交价9050万元，并于当天取得《成交确认书》，该成交书注明：“拟定项目公司名称：市Ａ房地产有限公司。” 市Ａ房地产有限公司（以下简称“Ａ房地产公司”）即为本案被告三。该《成交确认书》也没有约定原告需承担额外的补偿责任与义务。2005年8月4日，市荔湾区人民法院出具（2005）荔法执字第×××1号民事裁定书，裁定“拍卖被执行人某市荔湾区工业总公司、某市荔都房地产有限公司所有的××中路459-471号、三圣四巷、五巷、福施坊地块的4871平方米土地使用权由Ｂ发展有限公司以9050万元竞投取得”。该裁定书也没有规定原告的额外补偿责任与义务。2006年7月26日，原告市国土房管局与被告三Ａ房地产公司签订《市国有土地使用权出让合同》，没有约定被告三的额外补偿责任与义务。2006年5月10日，区人民法院出具（2005）法执字第×××2号协助执行通知书，要求原告依照该院（2005）法执字第×××1号民事裁定书，办理将被执行人某市荔湾区工业总公司、某市荔都房地产开发有限公司所有的××中路459-471号、三圣四巷、五巷、福施坊地块的4871平方米土地使用权过户到被告三Ａ房地产公司名下的相关手续，没有规定被告三需承担任何额外补偿责任与义务。2007年9月28日，市荔湾区人民法院再次向原告市国土房管局发出《关于继续办理××中路459-471号地块土地使用权的过户手续函》，要求该局按照（2005） 法执字第×××2号协助执行通知书及（2005） 法执字第×××1号民事裁定书将××中路459-471号、三圣四巷、五巷、福施坊地块的4871平方米土地使用权过户到被告三Ａ房地产公司名下，并已明确该地块房屋拆迁补偿问题应根据处理烂尾地的有关规定以货币补偿形式解决，该院已对上述房屋的拆迁补偿款按规定在土地使用权拍卖款中予以预留，并等待上述房屋的产权人向该院主张，并未规定被告三需承担任何额外的补偿责任与义务。 2005年9月6日，荔湾区人民法院发出（2005） 法执字第×××2号《公告》，告知：“经拍卖，该地块于2005年7月21日以9050万元拍卖成交，现本院将对拍卖款进行分配。上述地块的被拆迁人，如尚未起诉或未申请执行的，应尽快到本院办理起诉或申请执行。对未取得执行依据的被拆迁人，本院将预留相应的补偿款，预留时间自本公告之日起两年。”2006年8月28日，市城市房屋拆迁管理办公室给原案被执行人之一的某市荔湾区工业总公司（本案被告一） 发出穗房拆结字〔2006〕15号《房屋拆迁结案意见书》，记明： “经查，该地块属‘125’ 宗烂尾地之一，2005年7月21日被荔湾区人民法院依法拍卖，被拆迁人原与荔湾区工业总公司签订的拆迁补偿回迁安置协议的补偿由广州市荔湾区人民法院依法处理。”“……该部分房屋的补偿问题，由荔湾区法院负责依法处理”。2007年9月28日，荔湾区人民法院向被执行人发出《关于继续办理××中路459-471号地块土地使用权过户手续函》，明确说明： “我院认为： ××中路459-471号、三圣四巷至五巷、福施坊地块是市‘125’宗烂尾地之一，房屋的拆迁补偿问题应根据处理烂尾地的有关规定以货币补偿形式解决。我院已对上述房屋的拆迁补偿款按规定予以了预留，等待上述房屋的产权人向我院主张权利。” 2015年3月16日，市国土房管局以自己作为原告，以某市荔湾区工业总公司为被告一，以某市荔都房地产开发有限公司为被告二，以A房地产公司为被告三，向荔湾区人民法院提起民事诉讼，请求：被告一、被告二、被告三立即连带向原告市国土房管局支付房屋补偿款人民币138166元及从起诉之日2015年4月2日至三被告实际支付上述款项之日的利息，利息按银行同期贷款利率标准计算；本案诉讼费用由三被告承担。 被告一某市荔湾区工业总公司口头答辩，支持原告市国土房管局的诉讼请求。 被告二某市荔都房地产开发有限公司在本案中未出庭，也未作书面或口头答辩。 被告三A房地产公司认为，原告的诉讼请求没有道理，应予驳回。理由：一是被告三是通过司法拍卖竞得本项目商住房地产开发用地的土地使用权，且拍卖公告、拍卖须知、成交确认书、土地使用权出让合同等，均没有规定或约定被告三A房地产公司需要承担拆迁补偿责任；二是被告三Ａ房地产公司不是本项目的拆迁人，与被拆迁人没有形成任何法律关系，对被拆迁人没有补偿义务；三是荔湾区人民法院已发出公告并明确，本宗国有土地使用权拍卖款中已对被拆迁人的拆迁补偿款作了预留，拆迁补偿问题可由被拆迁人向该院主张；四是被拆迁人与原告市国土房管局的拆迁补偿问题已通过早先的仲裁程序使拆迁补偿问题得到解决，原告市国土房管局现再次起诉请求法院判决，违反了一事不再理的诉讼原则，应当裁定驳回其起诉或者判决驳回其诉讼请求。 法院判决 一审法院认定,1998年6月17日，原告市国土房管局向某市荔湾区工业总公司（本案被告一）核发了编号为房拆许字〔1998〕第××号房屋拆迁许可证，批准某市荔湾区工业总公司使用荔湾区××中路459-471号地段5767平方米土地。后该地块被列为烂尾地。2005年7月21日，被告三A房地产公司的香港母公司B发展有限公司通过公开拍卖的方式以9050万元竞得该地块，并且在拍卖前书面明确声明：如B发展有限公司成功竞得该地块的土地使用权，则将该土地使用权过户至将来的项目公司Ａ房地产公司（即本案被告三）名下进行开发建设。2005年9月6日原审法院发出《公告》，通知市××中路459-471号、三圣四巷、五巷、福施巷地块的被拆迁户，如尚未起诉或未申请执行的，应尽快到原审法院办理起诉或申请执行，对未取得执行依据的被拆迁人，原审法院将在土地使用权拍卖款中预留相应的补偿款，预留时间自公告之日起两年。 一审法院另查明，被告一某市荔湾区工业总公司的原拆迁范围中，有一市荔湾区××中路土兴头巷6号（区段地号：8区2段5948地号）房屋是登记在符某某、邓某某名下的房产，所有权来历为符某甲（符某某的先父）于1944年3月向关某买得，符某某1945年6月继承先父符某甲的遗产。该房屋建筑面积为32.8966万平方米，层数为1层，使用性质为住宅。2007年12月13日，该房屋因拆迁时未找到业主而由原告市国土房管局代管。 2007年12月28日，原告市国土房管局（乙方） 和被告三A房地产公司（甲方）签订《市城市房屋拆迁作价补偿协议书》约定：（被告三）甲方拆除（原告）乙方位于荔湾区××中路土兴头巷2号（原6号），属测量8区2段5948地号房屋，该屋用途为住宅，产别代管产，建筑面积32.8966万平方米；（被告三）甲方向（原告）乙方支付138166元用作拆迁乙方原址房屋的补偿；该房屋原属于被告一某市荔湾区工业总公司的拆迁范围，由于该地块已烂尾，2005年7月21日由区人民法院将该地块拍卖给（被告三A房地产公司的香港母公司）B发展有限公司，由该地块使用权人（B发展有限公司的全资子公司）A房地产公司（被告三）代为处理被告一某市荔湾区工业总公司的遗留问题；该房屋的拆迁补偿款由荔湾区人民法院从拍卖执行款9050万元中支付；经委托房地产估价所评估，该地段住宅房屋均价为4200元/平方米。 一审法院认为，从原告及被告三双方签订的《市城市房屋拆迁补偿协议书》内容来看，该协议书是由被告三Ａ房地产公司代为处理该地块的遗留问题而和原告市国土房管局签订的，且约定补偿款139166元从“拍卖执行款9050万元中支付”。经查明，上述协议书未经原案被执行人某市荔湾区工业总公司（本案被告一）、某市荔都房地产有限公司（本案被告二）签章确认，且被告一某市荔湾区工业总公司亦当庭表示对上述协议书不予确认，因此该协议书对被告一某市荔湾区工业总公司、被告二某市荔都房地产有限公司没有约束力。 因被告一某市荔湾区工业总公司、被告二某市荔都房地产有限公司是案涉地块的原拆迁人，有关案涉房屋的原拆迁补偿问题应由被告一某市荔湾区工业总公司、被告二某市荔都房地产有限公司自行处理。现原告市国土房管局以代管人身份和被告三Ａ房地产公司签订补偿协议，并约定处分属于被告一某市荔湾区工业总公司、被告二某市荔都房地产有限公司的拍卖执行款于法无理，且于事实上也无法履行，因此对于原告市国土房管局要求被告一某市荔湾区工业总公司、被告二某市荔都房地产有限公司、被告三Ａ房地产公司连带支付房屋补偿款138166元及利息的诉讼请求，一审法院不予支持。被告二某市荔都房地产有限公司经一审法院合法传唤，无正当理由，拒不到庭，原审法院依法作出缺席判决。综上，依照《民法通则》第4条，《民事诉讼法》第144条之规定，原审法院判决：驳回原告市国土房管局的诉讼请求。本案受理费3064元，由市国土房管局负担。 市国土房管局不服一审判决，上诉至市中级人民法院，请求判决：撤销原审判决，改判支持市国土房管局的诉讼请求；涉讼一、二审费用全部由某市荔湾区工业总公司、某市荔都房地产有限公司、A房地产公司承担。事实与理由：1.A房地产公司作为《市城市房屋拆迁作价补偿协议书》的一方当事人，也是涉案地块房屋的拆迁人，其对市国土房管局有履行合同约定的房屋拆迁安置补偿义务，但一审法院却没有因此判决A房地产公司支付房屋补偿款给房管局，一审判决是错误的。一审法院认为：“上述协议书未经被告一某市荔湾区工业总公司、被告二某市荔都房地产有限公司签章确认，且被告某市荔湾区工业总公司亦当庭表示对上述协议书不予以确认，因此该协议书对被告某市荔湾区工业总公司、被告二某市荔都房地产有限公司没有约束力。” 签订的《市城市房屋拆迁补偿协议书》是房管局与A房地产公司的真实意思表示，为有效的合同，对双方均有约束力。即便对被告一某市荔湾区工业总公司、被告二某市荔都房地产有限公司没有约束力，也不能代表对A房地产公司没有约束力。既然A房地产公司作为协议书的一方当事人，没有履行合同约定的支付拆迁补偿款的义务，则构成违约，应承担违约责任并继续履行支付拆迁补偿款的义务。一审法院以“该协议对被告一某市荔湾区工业总公司、被告二某市荔都房地产有限公司没有约束力” 作为没有判决Ａ房地产公司承担支付补偿款的依据，未免有些牵强，协议对某市荔湾区工业总公司、某市荔都房地产有限公司没有约束力，但是对A房地产公司是有约束力的。所以，一审法院没有判决A房地产公司承担支付拆迁补偿款的义务，驳回市国土房管局的诉讼请求是错误的。 2.某市荔湾区工业总公司、某市荔都房地产有限公司作为涉案地块房屋拆迁人，是当时土地的使用权人，应对涉案地块房屋拆迁补偿问题与A房地产公司共同承担责任。某市荔湾区工业总公司、某市荔都房地产有限公司是涉案地块房屋的原拆迁人，这一点一审法院也予以认定。既然作为拆迁人，享受了使用该土地带来的利润，就应承担该土地的相关拆迁补偿责任。根据《城市房屋拆迁管理条例》第22条规定，拆迁人应当对被拆除房屋及其附属物的所有人（包括代管人、国家授权的国有房屋及其附属物的管理人），依照本条例规定给予补偿。市国土房管局代为管理的房屋被拆迁了，且能确定拆迁人是谁，却不能得到拆迁人的补偿，明显是不合情理的。无奈法院告知市国土房管局有关涉案房屋的拆迁补偿问题应由某市荔湾区工业总公司、某市荔都房地产有限公司自行处理，而市国土房管局正是因为与某市荔湾区工业总公司、某市荔都房地产有限公司协商后无法达成一致才诉至法院。某市荔湾区工业总公司和某市荔都房地产有限公司是拆迁人，就应向市国土房管局承担拆迁补偿义务。因此本案房屋拆迁补偿问题应由Ａ房地产公司与某市荔湾区工业总公司、某市荔都房地产有限公司共同承担。 3.《市信访工作领导小组会议纪要》（〔2004〕4号）、《市信访工作领导小组会议纪要》（〔2005〕1号）会议文件、市中级人民法院《关于进一步加强涉及烂尾地块案件的审理、执行工作的通知》以及市中级人民法院《关于审理涉及烂尾地块拆迁安置补偿案件的若干意见》文件精神强调，关于烂尾地块已诉至法院案件的判决问题，法院应将受理和审理烂尾地块的诉讼作为审判重点，加快审判速度，对于历史遗留问题，必须特事特办。并强调要严格按照市政法委印发的《关于解决烂尾地块拆迁补偿安置有关问题的协调会议纪要》中确定的烂尾地块拍卖受偿顺序进行补偿。拍卖所得资金要先支付被拆迁人、工程队的民工工资和工程款、小业主购楼款，以争取*大的拍卖效益。本案中，拆迁人、被拆迁人以及拆迁补偿款等情况已非常清晰明了，市国土房管局作为被拆迁人，理应优先得到补偿，但一审法院作出的却是一个不具有实质性意义的判决，以不成理由的理由驳回了市国土房管局的诉讼请求。显然，一审的判决与上述文件精神相违背，应予以撤销。 二审法院（市中级人民法院）认为，市国土房管局与A房地产公司就涉案房屋的拆迁补偿问题签订了《市城市房屋拆迁补偿协议书》，某市荔湾区工业总公司、某市荔都房地产有限公司均没有在上述协议书上签章，事后也没有对其效力进行追认，故该协议书只对市国土房管局、A房地产公司产生约束力。根据该协议的约定，涉案房屋的拆迁补偿款由市荔湾区人民法院从拍卖执行款中支付，并未直接约定由Ａ房地产公司向市国土房管局支付。现市国土房管局依据协议起诉，要求三被告直接向其支付涉案房屋的拆迁补偿款与该协议约定明显不符，原审不予支持并无不当，本院予以维持。 某市荔都房地产有限公司经合法传唤未到庭参加诉讼，本院依法缺席判决。 综上所述，市国土房管局的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《民事诉讼法》第170条第1款第（一）项规定，判决：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3064元，由市国土房管局负担。 法律分析 1.本案各方提交的证据足以证明，被告三A房地产公司不是涉案房屋的拆迁人，依法不负有拆迁补偿安置的义务，故不是本案的适格被告，原告要求被告三支付房屋补偿款缺乏事实与法律依据。 根据《城市房屋拆迁管理条例》第6条规定，我国对拆迁施行的是许可管理制度，只有取得拆迁许可证的人才是拆迁人且有资格实施拆迁并承担拆迁相应的责任（如补偿安置责任）。证据已明确显示，持有拆迁许可证的人为被告一某市荔湾区工业总公司及被告二某市荔都房地产开发有限公司，故根据上述法律规定，本案负有补偿安置责任的应为被告一某市荔湾区工业总公司及被告二某市荔都房地产开发有限公司而非被告三，被告三的香港母公司Ｂ发展有限公司只是通过法院拍卖取得该宗已拆迁完毕的土地，对于因该宗土地拆迁所产生的安置补偿纠纷与被告三无任何关系，同时原告向被告三主张承担补偿安置义务也无任何法律依据，原告市国土房管局作为国家机关应知晓上述法律规定。 根据市城市房屋拆迁管理办公室出具的《房屋拆迁结案意见书》以及法庭调查的情况来看，涉案房屋所在土地于2006年8月办理拆迁结案，拆迁人不是被告三，而是被告一某市荔湾区工业总公司以及被告二某市荔都房地产开发有限公司，原告应向被告一某市荔湾区工业总公司以及被告二某市荔都房地产开发有限公司主张房屋补偿款，被告三不是本案的适格被告。 2.被告三善意取得涉案房屋所在土地，《成交确认书》、出让合同等所有出让文件均证明被告三无额外的义务；同时《市城市房屋拆迁作价补偿协议书》已明确约定涉案房屋拆迁补偿问题是被告一某市荔湾区工业总公司、被告二某市荔都房地产有限公司的遗留问题，并且该协议已明确涉案房屋的拆迁补偿款由荔湾区人民法院从9050万元里支付，即原告已清楚本案的实际义务人为被告一某市荔湾区工业总公司和被告二某市荔都房地产有限公司，故原告要求被告三承担涉案房屋拆迁补偿义务缺乏事实与法律依据。 **，涉案土地使用权系由荔湾区人民法院委托原告市国土房管局于2005年6月进行公开拍卖，被告三的香港母公司B发展有限公司通过参加竞买取得该宗土地，并按事先书面约定落户至被告三A房地产公司名下。在当时法院的拍卖公告、随后的《成交确认书》及出让合同中均没有附加额外的义务，被告三的香港母公司B发展有限公司也按约定向荔湾区人民法院支付了土地拍卖款9050万元，已完成履行自己应尽的义务。被告三接收该宗土地时，土地已平整，不存在未拆迁完毕的房屋，被告三根本不知道也无从知道该宗土地上还有部分房屋的拆迁补偿问题未得到落实。 第二，被告三在办理该宗土地开发建设手续的过程中，原告市国土房管局称土地上还有部分房屋的拆迁补偿问题未得到落实，要求被告三配合签订《市城市房屋拆迁作价补偿协议书》，否则开发建设手续无法继续办理；同时原告市国土房管局还强调房屋的拆迁补偿款将由荔湾区人民法院从9050万元里支付，被告三无须承担支付义务。在此情况下，被告三为了该宗土地的开发工作不受影响，被迫与原告房国土房管局签订了《市城市房屋拆迁作价补偿协议书》，并且协议书中亦已明确约定涉案房屋拆迁补偿问题是被告一和被告二的遗留问题，拆迁补偿款由荔湾区人民法院从9050万元里支付。现原告市国土房管局推翻之前要求被告三签订《市城市房屋拆迁作价补偿协议书》时的承诺及协议的约定，起诉要求被告三支付该拆迁补偿款，毫无事实及法律根据。 虽然原告市国土房管局与被告三A房地产公司签订的《市城市房屋拆迁作价补偿协议书》第7条第2项约定“由该地块使用权人Ａ房地产公司代为处理某市荔湾区工业总公司和某市荔都房地产有限公司的遗留问题”，但这是一个“兜底条款”，原则性商定此地块的后续开发建设、配套设施建设、回迁房产权办理等工作由被告三接替原开发商完成。而对于补偿款问题，有特别约定，即第7条第3项“该房屋的拆迁补偿款由区法院从9050万元里支付”。这是《市城市房屋拆迁作价补偿协议书》的价格支付条款，是本协议的核心条款，不能故意歪曲理解。本案涉案土地的拆迁许可证上明确载明，拆迁人为被告一某市荔湾区工业总公司和被告二某市荔都房地产有限公司，则持证人某市荔湾区工业总公司、某市荔都房地产有限公司在享有拆迁许可证下的拆迁权利同时也应承担相应的补偿义务，被告三不是拆迁人，既不能进行拆迁也不应承担拆迁补偿义务。 3.本案早已通过仲裁程序解决，一案不得二审。原告市国土房管局也不是本案适格的原告，因为根据被告一所提交的（90） ×房仲字第47号及（2006）×法执字第4806号执行通知书等证据显示，本案所涉房屋已为实际权利人所主张，故本案原告市国土房管局诉称行使代管职责是不成立的，市国土房管局并不是适格的原告，其起诉和诉讼请求是不成立的，故依法应裁定驳回其起诉或者判决驳回其诉讼请求。 综上，原告市国土房管局要求被告三支付涉案房屋的拆迁补偿款缺乏事实与法律依据。同时，本项目被拆迁人与拆迁人的拆迁补偿纠纷已通过仲裁程序解决，一审法院裁定驳回其起诉是正确的。