企业高级法律顾问实务操作系列:物业公司合规管理与风险防控全书

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作者：张思星

出版社：中国法制出版社

本类榜单：法律

分类：法律 > 司法案例与司法解释

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ISBN：9787521630626
装帧：70g轻型纸
册数：暂无
重量：暂无
开本：其他
页数：224
出版时间：2022-11-01
条形码：9787521630626 ; 978-7-5216-3062-6

本书特色

典型案例揭示常见纠纷专业解析物业法律问题律师忠告提前预警风险

内容简介

本书以物业管理者需要规避风险为出发点，介绍了物业服务合同、前期物业管理、物业费、小区内的各项管理工作、人事管理以及侵权责任与解决方法等在物业管理服务工作中可能涉及的方方面面的内容，可操作性较强。书中案例大多改编自现实生活中真实存在的事情，对从事物业管理服务的人员来说，是熟悉的，也是应当学习掌握的，在学习相关法律知识的同时，更能与工作相结合。本书能够帮助物业服务人员学习和掌握一些关于物业管理方面的法律法规，从而避免法律风险的发生。

节选

4.物业公司可以将全部物业服务转委托给他人吗？案例在线甲物业公司与幸福小区签订了为期三年的物业服务合同。一年来，甲物业公司的经济效益越来越差，人员不断缩减。为了节约员工的工资成本，甲物业公司决定进行裁员，只留下必要的行政人员，其他部门全部解散。公司裁员后，甲物业公司无法再像之前那样为幸福小区提供全方位服务。为了解决这一问题，甲物业公司便在没有通知业主的情况下，将全部物业服务转委托给了乙公司。几个月后，有业主发现小区的物业服务越来越差，找负责人反映问题时，负责人也推三阻四。业主委员会与甲物业公司进行了沟通，这才发现甲物业公司转委托的事实。那么，甲物业公司的行为是否合法呢？法律解析依据《民法典》第九百四十一条的规定，物业并非绝对不能将服务事项委托给其他公司，但是只能将部分专项服务事项委托给专业性服务组织或其他第三人，并且物业服务人还应当就该部分专项服务事项向业主负责。同时，本条规定明确禁止物业服务人将其应当提供的全部物业服务转委托给第三人，无论是整体转委托还是支解后再分别转委托给第三人，都是为法律所不允许的。在上面的案例中，甲物业公司将全部物业服务转委托给乙公司，其行为已经违反了法律的规定。依据《物业管理条例》第五十九条的规定，应当由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门责令限期改正，处委托合同价款30%以上50%以下的罚款。委托所得收益，用于物业管理区域内物业共用部位、共用设施设备的维修、养护，剩余部分按照业主大会的决定使用；给业主造成损失的，依法承担赔偿责任。由此可见，甲物业公司的行为不但违反了法律的禁止性规定，还将使自己处于损失赔偿的风险，得不偿失。法条链接《中华人民共和国民法典》第九百四十一条物业服务人将物业服务区域内的部分专项服务事项委托给专业性服务组织或者其他第三人的，应当就该部分专项服务事项向业主负责。物业服务人不得将其应当提供的全部物业服务转委托给第三人，或者将全部物业服务支解后分别转委托给第三人。《物业管理条例》第五十九条违反本条例的规定，物业服务企业将一个物业管理区域内的全部物业管理一并委托给他人的，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门责令限期改正，处委托合同价款30%以上50%以下的罚款。委托所得收益，用于物业管理区域内物业共用部位、共用设施设备的维修、养护，剩余部分按照业主大会的决定使用；给业主造成损失的，依法承担赔偿责任。律师忠告物业公司作为专业的物业服务人，应当依法履行自己的职责，就提供的服务对全部业主负责。将全部业务进行转委托，不免有逃避职责之嫌，既不符合物业服务合同的约定，也违反了法律的规定。 5.物业服务合同到期后继续履行的，物业有权随时解除合同吗？案例在线两年前，大华物业公司与甲小区签订了为期两年的物业服务合同。一个月前，该物业服务合同期限届满，但业主委员会并未对大华物业公司进行续聘，也未另聘其他物业服务人，依然由大华物业公司继续为甲小区提供物业服务。由于*近行情发生了变化，大华物业公司想要提高物业费用，但是甲小区的大部分业主都对提高物业费持反对态度。正在双方争执不下之际，大华物业公司与乙小区进行了洽谈，乙小区表示愿意按照涨价后的物业费与大华物业公司签订物业服务合同。于是，大华物业公司便想要解除与甲小区的物业服务合同。那么，大华物业公司有权提出解除合同的要求吗？法律解析《民法典》第九百四十八条规定，物业服务期限届满后，业主没有依法作出续聘或者另聘物业服务人的决定，物业服务人继续提供物业服务的，原物业服务合同继续有效，但是服务期限为不定期。当事人可以随时解除不定期物业服务合同，但是应当提前六十日书面通知对方。从这条规定中可以看出，物业服务合同到期后双方继续履行的，原物业服务合同不丧失效力，而是转变为不定期合同。在这种情况下，无论是业主还是物业服务人，都可以在提前六十日书面通知对方的前提下，随时解除物业服务合同。在上面的案例中，大华物业公司与甲小区签订的物业服务合同已经期满，但双方都没有作出明确的终止物业服务的表示，而是默认了继续之前物业服务的状态。此时，大华物业公司与甲小区之间的物业服务合同继续有效，但转变为不定期合同。在这种情况下，依据法律规定，大华物业公司作为合同的当事人之一，当然有随时解除合同的权利，但应当在解除合同前提前六十日以书面形式通知甲小区的业主。法条链接《中华人民共和国民法典》第九百四十八条物业服务期限届满后，业主没有依法作出续聘或者另聘物业服务人的决定，物业服务人继续提供物业服务的，原物业服务合同继续有效，但是服务期限为不定期。当事人可以随时解除不定期物业服务合同，但是应当提前六十日书面通知对方。律师忠告物业服务合同期满后，因继续提供物业服务，业主继续接受物业服务的，物业服务合同转变为“不定期”的合同。这种情况在现实生活中并不鲜见。对于任何一方来讲，在解除该“不定期服务服务合同”之前，一定要注意提前六十日履行通知义务，同时注意使用“书面方式”通知才具有法律效力。 6.物业公司要求入住业主必须签订物业管理协议后才能拿到钥匙，这合法吗？案例在线王某的儿子小王即将升入初中，为了儿子的前途着想，王某决定在位于某重点中学附近的未来小区内购买一套住房。与开发商签订房屋买卖合同并办理房屋登记手续后，王某从开发商处得知，他的房屋钥匙已经被交付给未来小区的物业公司，王某办理入住手续后可前往该物业公司领取房门钥匙。来到物业公司后，物业经理告诉王某，他必须先与物业公司签订物业管理协议后才能领取房门钥匙。王某对此十分不解，认为物业的做法不合理。但为了能够尽快入住新家，王某只能忍气吞声签订了物业管理协议。那么，本案中物业公司的做法是否符合法律的规定？法律解析根据《民法典》第二百四十条和第二百七十二条的规定，业主对其所有的不动产依法享有占有、使用、收益和处分的权利。当业主签订了房屋买卖合同并支付了购房款，且办理了不动产登记手续后，业主实际上就已经享有了对房屋的所有权。该所有权是绝对的，任何人不得侵犯。物业公司作为小区的管理者和服务者，并没有权利对业主所有权的行使横加干涉。以不交付房屋钥匙来变相强迫业主签订物业管理协议，不仅侵害了业主订立合同的自由意志，也侵害了业主的房屋所有权。在上面的案例中，王某已经办理了房屋登记手续，其购买的房屋实际上已经归王某所有，物业公司只是代替开发商将本应属于王某的房屋钥匙交给王某，并没有权力在此过程中设置障碍。对于物业公司的行为，王某可以拒绝签订物业公司提供的协议，并直接要求开发商向其交付房屋钥匙。法条链接《中华人民共和国民法典》第二百四十条所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。第二百七十二条业主对其建筑物专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利。业主行使权利不得危及建筑物的安全，不得损害其他业主的合法权益。律师忠告业主在取得房屋的所有权后，开发商将房屋钥匙交给物业公司，物业公司只能暂时对钥匙进行保管，该钥匙以及房屋的所有权始终属于业主。当业主对房屋及钥匙主张权利时，物业公司不得私自设障。像案例中物业公司的这种行为毫无法律依据，只会给其带来诉累，得不偿失。

作者简介

张思星，资深律师，北京九稳律师事务所创始人。北京市朝阳区律师协会第三届人大代表与政协工作委员会副主任、北京市律师协会法律风险与合规管理委员会委员、中国中小企业合规管理体系团体标准起草人。具有律师、国家注册拍卖师、法务会计师、投资分析师、调解员等多种资格，系多家行业组织及人民法院特邀调解员。央视社会与法频道《律师来了》、北京电视台《第三调解室》、山西卫视《顶级咨询》嘉宾律师，参与民商事调解案件千余件。代表作：《企业法律风险防范实务操作与案例精解》《人力资源管理实务操作与案例精解》《股权纠纷实务操作与案例精解》《合同法律实务操作与案例精解》《企业破产全流程实务操作与案例精解》《企业常见刑事法律风险防范全书》等。执业领域：为政府机关、企业事业单位常年法律顾问。尤其在企业合规管理、刑事辩护、招标采购领域经验颇丰。

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