最新国有土地纠纷实务:32个裁判规则深度解析

**编 土地一级开发合作纠纷
1.地方政府可就土地出让金扣除土地开发成本及出让费用后的净收益，与投资方约定按一定比例分成
2.社会资本参与土地一级开发工作，不属于依法必须招投标的事项
3.不得约定“力争设置条件，保证投资方按照基准地价获取土地使用权”
4.不得超出土地出让金的法定使用范围，约定土地溢价分成回报
5.不得采用将土地出让“收益奖励”用于基础设施项目支出的方式，变相减免土地出让收入
6.不得采用“超额返还”土地出让收益的方式，变相限定合作开发土地的摘牌价格
7.组织实施土地征收、补偿和安置工作，应为相关政府的法定义务
8.一方当事人延迟履行合作开发义务超过合理期限的，另一方当事人享有法定解除权
第二编 土地使用权出让合同纠纷
9.当事人可依法行使程序选择权，就土地使用权出让合同签订后发生的履行纠纷提出民事诉讼
10.经政府同意，土地竞得人可以将其依法取得的挂牌中标权转让给他人，由他人与自然资源主管部门签订土地使用权出让合同
11.行政机关不得接受委托，征收不具备用地规划手续的土地并以协议方式出让
12.出让土地不符合约定的“净地”标准导致合同目的无法实现的，受让方享有法定解除权
13.土地使用权出让合同约定“按拆迁进度支付余款”的，受让方享有先履行拆迁义务抗辩权
14.土地规划用途发生变更后，该土地使用权出让合同中有关出让方办理国有土地使用权证书的约定不适于强制履行
15.不得将行政机关对有关事项的审批权，约定为土地使用权出让合同的生效条件
16.法律、法规出台导致合同不能履行的，可以“不可抗力”为由解除土地使用权出让合同
第三编 土地使用权转让合同纠纷
17.土地性质已经政府批准转为国有建设用地的征地留用地使用权可以转让
18.未按出让合同约定完成25%以上开发投资总额的，不影响土地使用权转让合同的效力
19.土地被法院查封既不影响转让合同的效力，也不构成据以解除合同的法定条件
20.涉及划拨土地使用权的转让合同，可以作为补偿性质的合同予以处理
21.涉及划拨土地使用权的转让合同未改变土地用途的，不因未经有批准权的人民政府审批而无效
22.因当事人不履行划拨土地使用权转让合同导致土地出让合同嗣后履行不能的，自然资源主管部门不应承担违约责任
23.未取得国有土地使用权证书，不影响土地使用权转让合同的效力
24.“一地数转”情形下均未办理土地使用权变更登记手续的，应支持已先行合法占有土地的受让方取得土地使用权
第四编 合作开发房地产合同纠纷
25.“共享利润、共担风险”是认定当事人成立合作开发房地产合同关系的主要依据
26.合同清理条款约定向投资方返还投资本息的，不属于“名为合作合同，实为借款合同”的情形
27.承诺“创造条件”让投资方取得土地使用权的，不符合合作开发房地产合同关系的基本特征
28.以划拨土地使用权作为投资的，不影响合作开发房地产合同的效力
29.物化到房地产项目中的投资利息，应当由提供资金的一方当事人作为经营成本与风险承担
30.非因当事人原因导致合作开发合同解除的，未出资到位的投资方可按其实际出资比例共享土地增值收益
31.合作开发房地产合同无效的，应根据投入资金的实际转化形态确定财产返还或折价补偿的范围
32.公司出借房地产开发资质并获取管理费的，无权主张登记在其名下的土地使用权和房屋所有权归其所有