合同起草审查指南:房地产开发卷、建设工程卷(第二版)

合同起草审查指南：房地产开发卷
房地产开发卷前言 / 003
**单元 土地一级开发类合同 01
1.1　背景知识：行政协议的起草审查 / 007
1.2　土地一级开发委托合同 / 010
1.2.1　宏观—合同类型 / 010
1.2.2　宏观—合同主体 / 012
1.2.3　宏观—合同标的：一级开发项目，必须纳入土地储备开发计划 / 013
1.2.4　宏观—合同程序：招投标 / 013
1.2.5　微观—合同条款 / 014
1.3　拆迁委托协议 / 020
1.3.1　 宏观—合同类型：拆迁委托协议不同于拆迁安置补偿协议，也不同于拆除工程承包合同 / 020
1.3.2　中观—合同形式：几种体现形式，对应几种场景 / 020
1.4　拆迁安置补偿协议 / 022
1.4.1　宏观—合同主体：征收人、实施单位、被征收人 / 022
1.4.2　宏观—合同程序：以房屋征收决定为前提 / 023
1.4.3　微观—合同条款：明确约定拆迁安置补偿方案 / 024
第二单元 土地一级市场类合同 02
2.1　土地一级市场主要交易模式与相应合同类型梳理 / 027
2.2　国有土地使用权出让合同 / 029
2.2.1　宏观—合同主体 / 029
2.2.2　宏观—合同程序：招拍挂程序 / 030
2.2.3　宏观—合同标的：“毛地出让”不合法 / 032
2.2.4　微观—合同条款 / 033
2.3　勾地协议 / 034
2.3.1　勾地及政府招商引资类协议背景知识 / 034
2.3.2　勾地及政府招商引资类协议的起草审查 / 035
2.4　土地置换协议 / 041
第三单元 土地二级市场及一级市场联合拿地类合同 03
3.1　土地二级市场类合同的整体认识框架 / 045
3.2　“土地二级市场类合同”相关说明 / 050
3.3　房地产项目公司股权取得类合同 / 057
3.3.1　进一步认识房地产项目公司股权取得类合同的交易结构 / 057
3.3.2　 “房地产项目公司股权取得”*大的特殊性：围绕着特定的房地产项目 / 059
3.3.3　项目转让型股权取得类合同“三观分析” / 060
3.3.4　合作开发型股权取得类合同说明 / 077
3.3.5　“分地块开发”下的股权取得类合同 / 079
3.3.6　不同阶段的股权取得类合同简要说明 / 080
3.4　国有土地使用权及在建工程转让合同 / 082
3.4.1　国有土地使用权及在建工程转让合同概述 / 082
3.4.2　土地使用权转让合同的起草审查 / 083
3.4.3　不同阶段的土地使用权转让合同简要说明 / 094
3.5　联建（房地产合作开发）合同 / 097
3.5.1　项目合作型联建合同的起草审查 / 097
3.5.2　项目转让型联建合同简介 / 101
3.5.3　分地块开发模式下的联建合同简介 / 102
3.5.4　不同阶段的联建合同简要介绍 / 103
3.6　委托代建合同 / 104
3.7　定制开发类合同和资金回报类合同简要说明 / 114
3.8　“一级市场联合拿地类合同” / 117
3.8.1　“一级市场联合拿地类合同”的背景知识 / 118
3.8.2　项目公司竞买模式下的“一级市场联合拿地类合同” / 121
3.8.3　联合体竞买模式下的“一级市场联合拿地类合同” / 124
3.8.4　“报名后竞得前”签订的“一级市场联合拿地类合同” / 127
3.8.5　“一级市场联合拿地类合同”的违法性分析 / 127
第四单元 房地产销售、物业服务类合同 04
4.1　一般商品房买卖合同 / 131
4.1.1　宏观—合同主体 / 131
4.1.2　延伸讨论：借名买房协议 / 132
4.1.3　宏观—合同程序 / 133
4.1.4　延伸讨论：预售商品房抵押贷款中的阶段性担保与抵押登记 / 135
4.1.5　中观—合同形式 / 137
4.1.6　微观—合同条款 / 144
4.2　特殊房屋销售类合同 / 152
4.2.1　经济适用房买卖合同 / 152
4.2.2　共有产权住房买卖合同 / 153
4.2.3　产权式酒店销售下的合同 / 154
4.2.4　车位销售类合同 / 155
4.3　特殊销售方式类合同 / 156
4.3.1　房屋整售下的合同 / 156
4.3.2　房产定制销售/租赁下的合同 / 157
4.3.3　房屋团购下的合同 / 158
4.3.4　售后返租、售后包租下的合同 / 160
4.3.5　以房抵债（“工抵房”）下的合同 / 161
4.3.6　使用权转让、以租代售下的合同 / 165
4.3.7　让与担保式房产买卖下的合同 / 166
4.3.8　附选择权、转售权的房产销售下的合同 / 167
4.3.9　“卖方信贷支持”房产销售下的合同 / 168
4.3.10　归纳：专门协议 正常商品房买卖合同 / 168
4.4　房地产销售委托代理类合同 / 170
4.4.1　房地产全案销售委托代理合同 / 170
4.4.2　渠道销售代理合同的“微观—合同条款” / 173
4.4.3　房地产包销合同的特殊起草审查要点 / 174
4.5　物业服务合同（含前期物业服务合同） / 176
4.5.1　物业服务类合同的几种典型场景 / 176
4.5.2　住宅类物业服务合同的起草审查 / 177
第五单元 专题讨论：集体土地 城市更新 05
5.1　专题一：集体建设用地类合同 / 183
5.1.1　农村集体土地主要类型 / 183
5.1.2　宅基地的交易模式与相应合同介绍 / 184
5.1.3　集体经营性建设用地的交易模式与相应合同介绍 / 186
5.2　专题二：城市更新项目类合同 / 192
5.2.1　城市更新概述 / 192
5.2.2　城市更新及其合同的类型 / 194
5.2.3　以广州旧村改造（合作改造）模式为例的合同文本介绍 / 196
合同起草审查指南：建设工程卷
**单元 建设工程合同概述 01
1.1　建设工程合同概览 / 203
1.2　本课程讲建设工程合同的什么，没有讲什么 / 206
1.3　本课程的讲授方法 / 208
1.4　建设工程合同示范文本概述 / 209
1.5　建设工程合同卷有关术语 / 220
第二单元 建设工程合同“宏观—交易结构”通用起草审查要点 02
2.1　宏观—合同标的 合同类型：建设工程合同与非建设工程合同 / 227
2.2　宏观—合同类型：建设工程合同与PPP相关合同 / 231
2.3　宏观—合同类型 合同主体：挂靠承包（借用资质） / 234
2.4　宏观—合同类型：非法转包 / 235
2.5　宏观—合同类型：违法分包 / 237
2.6　宏观—合同类型：支解发包 / 239
2.7　宏观—合同主体：合作开发下的发包 / 240
2.8　宏观—合同主体：非工程所有人发包 / 242
2.9　宏观—合同主体：建设工程相关资质 / 243
2.10　宏观—合同主体：联合体（及相关协议） / 244
2.11　宏观—合同主体：项目部 / 250
2.12　宏观—合同程序：招投标与“阴阳合同” / 253
2.12.1　必须进行招投标程序的工程项目 / 253
2.12.2　招投标中有关文件的法律性质 / 257
2.12.3　工程合同违反《招标投标法》的分析 / 258
2.13　宏观—合同程序：合同备案 / 262
2.14　宏观—合同程序：建设工程项目的许可 / 263
2.15　宏观—交易结构：工程合同的违法无效与应对 / 265
第三单元 建设工程施工合同的“中观 微观” 03
3.1　中观—合同形式：基于施工合同（2017版）的复杂合同结构 / 273
3.2　微观—合同条款：基于施工合同（2017版） / 280
3.2.1　本课程对施工合同“微观—合同条款”的讲解方法 / 280
3.2.2　“工程量 工程价款”条款 / 281
3.2.3　延伸讨论：垫资承包与利息的约定 / 290
3.2.4　违约责任 / 292
3.2.5　施工合同中的默示条款 / 293
3.2.6　建设工程合同中的“霸王条款” / 296
3.2.7　法律适用条款 / 297
3.2.8　争议解决条款 / 298
3.2.9　延伸讨论：优先受偿权及相关起草审查问题 / 301
第四单元 其他建设工程合同 04
4.1　建设工程总承包合同简析 / 309
4.1.1　工程总承包背景知识 / 309
4.1.2　建设工程总承包合同的起草审查 / 310
4.2　分包合同 / 314
4.2.1　分包合同类型简介 / 314
4.2.2　专业分包合同的“中观—合同形式” / 316
4.2.3　专业分包合同的“微观—合同条款” / 317
4.2.4　延伸讨论：指定分包下的合同 / 319
4.2.5　延伸讨论：独立发包下的合同 / 321
4.2.6　劳务分包合同 / 322
4.2.7　延伸讨论：包工头劳务承包的风险 / 324
4.3　内部承包合同 / 325
4.3.1　宏观—合同类型：内部承包模式的法律效果 / 326
4.3.2　宏观—合同类型：内部承包模式的整体风险与防控 / 327
4.3.3　宏观—合同类型：内部承包与挂靠承包、非法转包、违法分包 / 328
4.3.4　微观—合同条款：内部承包合同的几种场景 / 329
4.3.5　微观—合同条款：争议解决条款 / 330
4.3.6　延伸讨论：挂靠承包合同与内部承包合同的相似之处 / 330
4.4　建设工程勘察、设计合同 / 332
4.5　延伸讨论：建设工程监理合同 / 336
附　录 / 339
配套资料、工具使用说明 / 339
《合同起草审查指南》规范术语表 / 340
法律法规缩略语表 / 342
声明 / 347