合作实施城市更新法律实务指引:基于上海的探索与实践

上篇
城市更新概况与现状
**章城市更新的概述
**节城市更新的起源与形态变革
一、引言
二、城市更新的起源
三、城市更新的形态变革
第二节城市更新的动因与中国政策演进
一、城市更新的宏观动因
二、城市更新的中国动因
三、城市更新的中国政策演进
第三节城市更新的实施策略与流程模式
一、城市更新的实施策略
二、城市更新的方法途径
三、城市更新的非正式规划趋势
第二章城市更新的实施现状
**节城市更新的参与主体
第二节城市更新的资金来源
一、城市更新资金保障的国际经验
二、我国城市更新投融资模式的历史变迁
第三节城市更新的经营价值取向与效应
一、城市经营成为当前城市更新的主要价值目标取向
二、对经营型城市更新的经济与社会效应分析
三、城市更新与历史文化保护的兼顾
第三章合作实施城市更新下的参股企业管理
**节国有参股与控股的定义与管理规定
一、国有企业参股与控股
二、国企混改的定义
三、“逆向混改”
四、国有企业参股投资模式
第二节国有参股企业的管理控制目标
第三节国有参股企业的常见问题
一、法人治理不完善
二、对外派人员激励不足
三、信息获取渠道不畅
四、管理范围不全面
五、管理方式较为单一
六、股权退出存在阻力
中篇
公司章程与公司治理
**章公司治理的市场案例分析与参考
**节市场首例“场所联动”城市更新合作项目
一、项目基本情况
二、三会一层结构
第二节市场同类项目股权结构分析
一、市场同类项目基本情况
二、市场同类项目对照分析
三、项目开发运营中可优化的共性问题
第二章公司章程与公司治理的要点
**节股东出资
一、法律概念
二、存在的问题
三、示范条款
四、法律提示
第二节议案的决策管理
一、临时股东会会议召集权
二、股东会*低出席人数
三、股东会表决机制
四、董事会表决机制
五、重大交易决议机制
六、对外担保决议机制
七、对外借款决议机制
第三节董事、监事和高级管理人员的推荐与委任
一、法律概念
二、存在的问题
三、示范条款
四、法律提示
第四节财务与资金管理
一、法律概念
二、存在的问题
三、示范条款
四、法律提示
第五节关联交易
一、法律概念
二、存在的问题
三、示范条款
四、法律提示
第六节收益与分红
一、法律概念
二、存在的问题
三、示范条款
四、法律提示
第七节信息与知情权
一、法律概念
二、存在的问题
三、示范条款
四、法律提示
第八节国有企业延伸审计与评估、可研
一、法律概念
二、存在的问题
三、示范条款
四、法律提示
第九节党组织设置与“三重一大”
一、法律概念
二、存在的问题
三、示范条款
四、法律提示
第十节公司僵局与退出机制
一、法律概念
二、存在的问题
三、示范条款
四、法律提示
第三章公司治理的优化及国有参股股东的权益保护
**节公司治理体系的优化方向
一、完善三会治理效果
二、设立并改进审计委员会制度
三、强化董监高的责任
第二节国有参股股东的权益保护之道和合作发展之路
一、投资决策
二、投资程序
三、投后管理
下篇
合作开发协议
**章合作开发协议总则
**节合作开发协议的概念与特征
一、合作开发协议的概念
二、合作开发协议与公司章程的关系
第二节签署合作开发协议应注意的法律风险
一、合作开发协议的性质与效力
二、房地产开发项目*低资本金的要求
三、房地产开发项目的自有资金要求
四、国有企业对外投资的要求与程序
五、国有企业的“三重一大”决策制度要求
第三节签署合作开发协议的风险防范措施
一、尽职调查
二、预留内部审批流程的时限
三、核心关键条款的明确
第二章工程目标成本控制
**节成本管理概述
一、基本概念
二、积极的成本管理
三、防止两种错误倾向
四、项目成本管理的精度
五、成本管理的过程
六、成本管理的内容和表达方式
第二节工程项目目标成本的确定
一、目标成本的对象
二、目标成本的估算方法
三、成本数据库的建立和使用
第三节目标成本控制应注意的法律风险
一、国有企业对外投资的监督管理
二、国有企业对外投资的责任追究
三、目标成本控制的风险防范措施
第三章规划设计管理
**节规划设计管理的概念与流程
一、规划设计管理的概念
二、规划设计的流程
三、施工图审查制度的变革
第二节规划设计阶段应注意的法律风险
一、规划设计与工程质量密切相关
二、应当严格审查勘察、设计单位的资质等级
三、原则上施工图设计文件仍应当通过审查后才可施工
四、设计单位应根据勘察成果文件、工程建设强制性标准进行设计
五、因违反规定降低工程质量标准，造成重大安全事故的，将承担法律责任
第三节规划设计阶段的风险防范措施
一、明确各类设计的范围、深度、标准、质量及进度
二、严格管控设计单位的选定
三、重视设计全过程控制管理
四、加强图纸校审力度，提高施工图的设计质量
五、重视设计报批过程中的沟通管理
六、加强设计变更控制
第四章项目招标采购管理
**节招标采购管理的基本内涵
一、招标采购管理的要求
二、招标采购管理的基本特征
第二节招标采购过程中应注意的法律风险
一、应避免的违法招标采购行为
二、违法招标采购的责任追究
第三节项目招标采购管理应注意的风险防范措施
一、招标采购管理一般事项
二、完善制度体系
三、规范招标采购
四、加强工程物资验收
五、供应商管理
第五章安全生产管理
**节安全生产管理概述
一、安全生产管理概念
二、建筑安全事故的等级划分及处理流程
三、建设单位的首要责任
第二节安全生产管理应注意的法律风险
一、刑事责任风险
二、行政责任风险
三、民事责任风险
四、国有企业追责风险
第三节安全生产管理的风险防范措施
一、高度重视安全生产
二、建立健全安全制度防范体系
三、严格依法履行建设单位义务，工程发包给具有相应资质等级的单位
四、依法提供真实、准确、完整的工程地质、水文地质和工程周边环境等资料
五、不得提出不符合法律、法规的要求，不得压缩合同约定的工期
六、重视安全生产资金的保障
七、抓好工程施工安全管理，及时消除事故隐患
八、严格制定项目安全事故应急救援预案
九、发生事故后严格落实事故上报制度
第六章工程目标管理和质量管理
**节工程目标管理和质量管理的概念
一、工程目标管理概述
二、质量管理概述
第二节工程目标管理和质量管理应注意的法律风险
一、承包单位主体资质风险
二、建设工程设计风险
三、施工组织设计风险
四、人员因素风险
五、材料、构配件、设备质量风险
六、方法因素风险
七、隐蔽工程验收风险
第三节工程目标管理和质量管理的风险防范措施
一、建立项目进度管理目标制度
二、落实工程质量责任
三、加强施工质量目标控制
第七章管理费用与营销管理
**节管理费用与营销管理的概念与意义
一、管理费用
二、营销管理
第二节管理费用与营销管理应注意的法律风险
一、管理费用应注意的法律风险
二、营销管理应注意的法律风险
第三节管理费用与营销管理的风险防范措施
一、管理费用管理
二、建立完善营销制度
三、营销费用管理
第八章运营管理
**节运营管理的概念与模式
一、运营管理的概念
二、运营模式概述
第二节运营阶段应注意的法律风险
一、销售的法律风险
二、销售代理的法律风险
三、上海市关于销售代理制度
四、交付的法律风险
五、租赁的法律风险
六、物业管理阶段的法律风险
第三节运营阶段的风险防范措施
一、项目公司建立完整运营组织体系
二、销售阶段的风险防范措施
三、交付阶段的风险防范措施
四、租赁阶段的风险防范措施
五、物业管理阶段的风险防范措施
第九章国有参股公司的对策与建议
一、进一步完善公司治理，促进股东合作与资源协同
二、强化事前、事中、事后管理，分阶段落实管理要求
附件1：业务审批权责体系表（参考）
附件2：国有企业参股公司管理办法（参考）