包邮房地产价格评估-第2版

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《房地产价格评估(第2版)》是新世纪工程管理专业系列教材之一。

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插图：2.级差地租是租用较优土地所获得的归土地所有者占有的超额利润。级差地租与土地的等级相联系，在同等投入下，土地等级不同，土地的收益便不同，因此，地租额也不同。这里所说的土地等级，既包括土地肥力不同引起的差别，也包括地理位置的优劣所引起的差别。由于土地是一种特殊的生产资料，它的数量有限，同时具有某种优越自然条件的土地就更为有限，因此，谁首先取得了这些优等地的使用权，谁也就垄断了这些优等地的经营权。这种土地经营垄断的结果，使得土地产品的社会生产价格决定于劣等地的生产条件。这是因为如果土地产品的价格决定于优等地的生产条件，那么经营劣等地的企业就无法取得平均利润，劣等地就会退出经营。劣等地退出经营的条件下，土地产品就会供不应求，价格就会上涨。当土地产品的价格上涨到经营劣等地也能获得平均利润，从而使劣等地重新加入经营之后，这种价格上涨才会终止。所以，土地产品的社会生产价格*终决定于劣等地的生产条件。经营优等地的企业，由于生产条件较好，劳动生产率较高，其产品的个别生产价格低于土地产品的社会生产价格，所以他们能够在平均利润之外取得一部分超额利润。综上所述，土地的好坏优劣，或者说，各级土地生产率的差别，是形成级差地租的自然条件。由土地的有限性所决定的土地经营的垄断，是产生级差地租的原因。3.垄断地租是由垄断价格带来的垄断超额利润构成的。这种垄断价格不是由产品的社会生产价格和价值决定的，而是“买者的购买欲和支付能力决定的”。这种垄断价格超过价值的部分所形成的垄断利润，转移到这种土地所有者手中，就成为垄断地租。此外，马克思还谈到过矿山地租和建筑地段地租问题。矿山地租是工业资本家为取得采掘地下矿藏财富的权利而向土地所有者支付的地租。马克思说，真正的矿山地租的决定方法和农业地租完全一样。经营矿山开采业的资本家同样要缴纳级差地租和绝对地租。原因是，首先，各矿山的蕴藏丰富程度不同，开采条件不同，距离消费地点远近和运输条件不同；其次，采矿业同农业一样，存在着资本主义垄断经营；*后，采矿业的资本有机构成低于社会平均资本有机构成，矿产品的价值高于生产价格，由于存在矿山所有权垄断，使产品可以按价值出售。建筑地段地租是工商业资本家和房地产业资本家为获得建造各种建筑物所需土地而支付给土地所有者的地租。马克思在分析建筑地段地租时指出，农业地租是建筑地段地租的基础，建筑地段地租同样存在着级差地租。马克思还谈到了地租与土地价格之间的关系。马克思在《资本论》中反复强调，土地价格是资本化的，因而是提前支付的地租，是土地所提供的地租的购买价格。