房地产基本制度与政策

**章民法基础知识1**节法的概述1一、法的渊源1二、法律适用规则3第二节民法总论3一、民法的概念3二、民法的基本原则4三、民事法律关系4四、民事法律事实5五、民事法律行为5第三节物权法7一、物权概述7二、物权的变动8三、不动产所有权10四、用益物权12五、担保物权13第四节合同法14一、合同法概述14二、合同的主体和内容16三、合同的订立16四、合同的效力17五、合同的履行17六、合同的变更、转让及终止19七、违约责任及合同纠纷的解决20思考题20第二章房地产制度与政策概述22**节房地产概述22一、房地产22二、房地产业22三、房地产法的渊源22第二节住房制度改革23一、改革开放前的城镇住房制度23二、城镇住房制度改革24三、住房保障制度24四、住房公积金制度25第三节房地产宏观调控政策26一、1993―1996年27二、1998―2002年27三、2003―2005年27四、2005―2007年27五、2008―2010年28六、2011―2013年28七、2014年以来28思考题29第三章建设用地制度与政策30**节我国现行土地制度与政策30一、土地制度30二、土地政策31第二节国有建设用地33一、建设用地的概念与分类33二、建设用地管理的原则与内容34三、建设用地的供应方式与政策36四、建设用地审批制度38五、土地使用权划拨管理39第三节闲置土地的处理40一、闲置土地的认定40二、闲置土地的处置方式41三、闲置土地的预防和监管42第四节集体土地征收42一、国家建设征收土地的概念42二、征收土地的审批42三、征收土地的补偿和安置42四、征地补偿费的支付和管理45五、征地方案的编制45六、征收土地的程序46第五节农村集体建设用地47一、农村集体建设用地的使用范围47二、农村集体建设用地的使用原则47三、乡镇企业用地的管理47四、乡（镇）村公共设施、公益事业建设用地管理47五、农村村民宅基地管理48六、集体建设用地的收回48七、集体土地使用权转移48思考题48第四章国有土地上房屋征收制度与政策50**节国有土地上房屋征收概述50一、明确政府是公共利益征收唯一补偿主体50二、界定了公共利益的范围50三、将征收过程程序化，强调尊重被征收人意愿50四、明确征收补偿标准51五、明确由被征收人协商选定评估机构51六、明确了征收房屋的原则51第二节国有土地上房屋征收管理体制52一、房屋征收与补偿的主体是市、县级人民政府52二、市、县级人民政府确定的房屋征收部门组织实施房屋征收补偿工作52三、地方人民政府有关部门在房屋征收补偿工作中互相配合53四、国有土地上房屋征收的程序53第三节国有土地上房屋征收决定54一、公共利益的界定54二、确需征收房屋的建设活动55三、征收补偿方案56第四节国有土地上房屋征收补偿57一、房屋征收补偿的内容58二、房屋征收补偿的方式58三、被征收房屋价值的评估58四、订立补偿协议或作出补偿决定58第五节国有土地上房屋征收的法律责任59一、市、县级人民政府及房屋征收部门工作人员的法律责任59二、暴力野蛮搬迁的法律责任59三、非法阻碍依法征收与补偿的法律责任59四、涉及征收补偿费用的法律责任59五、出具虚假或有重大差错的评估报告的法律责任60思考题60第五章城乡规划制度与政策61**节城乡规划管理概述61一、城乡规划管理的概念62二、城乡规划的内容62三、城乡规划的原则62第二节城乡规划的编制与审批63一、城乡规划的组织编制主体和审批主体 63二、城乡规划编制的依据63三、城乡规划的主要内容64四、城乡规划的审批程序64五、城乡规划的修改64第三节城乡规划的实施与监督65一、建设项目选址意见书65二、建设用地规划许可证65三、建设工程规划许可证66四、城乡规划实施的监督检查66第四节规划控制线的管理68一、规划红线管理68二、城市紫线的管理68三、城市绿线的管理69四、城市蓝线的管理69五、城市黄线的划定、管理和监督69思考题70第六章房地产开发建设经营制度与政策71**节房地产开发企业71一、房地产开发企业的概念71二、房地产开发企业的设立71三、房地产开发企业资质等级71第二节房地产开发项目管理73一、房地产开发项目的确定73二、项目报建制度74三、土地使用权的取得74四、项目资本金制度74五、房地产项目动工开发期限75六、项目手册制度75第三节建设工程招标投标与监理76一、建设工程招标投标的范围76二、建设工程招标投标的原则76三、对建设工程招标的管理76四、对建设工程投标的管理77五、对开标、评标和中标的管理77第四节建设工程施工与监理78一、施工许可管理78二、建设监理管理80三、建筑业企业的资质管理82四、执业资格制度83第五节房地产开发经营84一、房地产广告84二、房地产项目转让85第六节房地产质量管理87一、开发项目竣工验收87二、商品房交付使用88三、施工单位的质量责任89四、房地产开发企业的质量责任90思考题92第七章房地产交易制度与政策94**节房地产交易管理94一、房地产交易管理的概念94二、房地产交易中的基本制度94三、房地产交易管理机构95第二节房地产转让管理95一、房地产转让概述95二、不同土地使用权取得方式的房地产转让规定97三、商品房预售98四、商品房现售99第三节房地产抵押管理102一、房地产抵押概述102二、房地产抵押的条件103三、房地产抵押的一般规定104四、房地产*高额抵押105五、房地产抵押的效力105六、房地产抵押权实现105第四节房屋租赁管理106一、房屋租赁的概念及政策106二、商品房屋租赁106三、公共租赁住房管理109思考题112第八章房地产权属登记制度与政策113**节房地产权属登记的历史沿革113一、房地产权属登记制度的历史变迁113二、不动产登记工作部际联席会议制度114第二节《物权法》关于不动产登记的规定115一、不动产的范围115二、不动产物权经依法登记发生效力115三、不动产物权的登记机关116四、不动产物权权属证明117五、不动产物权当事人的权利义务118第三节《房屋登记办法》的主要规定118一、房屋登记类型118二、房地产登记的体制119三、房屋登记的范围119四、房屋登记机构120五、房屋登记的基本要求120六、房屋登记的程序121七、房屋登记的时限122八、房屋登记的其他规定122九、房屋登记收费124第四节《不动产登记暂行条例》的主要内容125一、不动产登记机构125二、不动产登记簿的要求125三、登记程序126四、登记信息的共享与保护126五、法律责任126思考题126第九章房地产中介服务制度与政策128**节房地产中介服务行业管理概述128一、房地产中介服务的概念及特点128二、房地产中介服务行业管理的归口部门128三、房地产中介服务行业管理内容128四、房地产中介服务收费130第二节房地产估价131一、房地产估价机构131二、房地产估价师执业资格制度134第三节房地产经纪137一、房地产经纪概述137二、房地产经纪机构的管理137三、房地产经纪人员的管理140四、房地产经纪人员水平评价140第四节房地产中介服务行业信用档案管理141一、建立房地产中介服务行业信用档案的意义141二、房地产中介服务行业信用档案体系141三、房地产中介服务行业信用档案的管理142思考题143第十章房地产税收制度与政策144**节房地产税收概述144一、我国税收体系144二、房地产税收制度144三、房地产税、租、费144四、房地产税收制度改革和税收优惠政策145第二节房产税145一、纳税人和征税范围145二、计税依据和税率145三、税收优惠政策146第三节城镇土地使用税147一、纳税义务人与征税范围147二、税率与计税依据148三、城镇土地使用税的税收优惠政策148第四节土地增值税150一、纳税人和征税范围150二、税率150三、扣除项目的确定151四、增值额的确定151五、税收优惠政策151第五节契税152一、征税对象 152二、税率和计税依据153三、税收优惠政策 153第六节营业税、城市维护建设税、教育费附加156一、营业税157二、城市维护建设税157三、教育费附加157四、税收优惠政策157第七节房地产相关税收158一、耕地占用税158二、印花税158三、企业所得税158四、个人所得税159思考题160第十一章物业管理制度与政策161**节物业管理概述161一、物业与物业管理基本概念161二、物业管理的特征161三、物业管理的基本内容162四、物业管理的主要环节162第二节物业管理实施与运作要点164一、物业管理的实施原则164二、物业服务企业165三、业主、业主大会及业主委员会166四、物业管理的委托和物业管理合同169五、物业承接查验171第三节物业服务收费172一、物业服务收费的概念172二、物业服务收费原则172三、物业服务收费的价格管理方式172四、物业服务收费的计费方式173五、物业服务收费的费用构成173六、其他收费管理规定174七、物业管理服务等级标准175第四节住宅专项维修资金175一、住宅专项维修资金的概念、性质和用途175二、住宅专项维修资金的交存175三、住宅专项维修资金的管理176四、住宅专项维修资金的使用177思考题179参考文献180