全国职工“七五”普法简明读本——物权法

　　职工权益导读　　1·什么是物权？《物权法》是讲什么的？　　物权是一种关于财产的权利。一个杯子是你的，你可以用它喝水，可以借给他人，也可以把它卖掉，甚至生气时把它摔了，只要不违法，不违背公序良俗，你对它做什么都可以。因为这个杯子是物，《物权法》称之为物，你对其有自由处分的权利。你对杯子的这种权利属于《物权法》中规定的所有权。如果你占用的是他人的财产，如国有土地，你对这块国有土地也有物权，即用益物权。《物权法》第二条规定，物权是权利人依法对特定物享有直接支配和排他的权利，包括所有权、用益物权和担保物权。　　《物权法》是财产关系的基本法，或者说，《物权法》约等于《财产法》。这里面有两层含义：一是大多数财产归《物权法》直接管，但有些财产如商标权、专利权由《知识产权法》管，债权也是财产，由《债权法》管。二是即使不直接归《物权法》管的商标权、专利权、债权，其财产规则有许多来源于《物权法》，也要受《物权法》基本原则和规则的影响。　　2·什么是动产、不动产？　　动产、不动产是物的一个基本分类。一般而言，不动产是指不可移动或者移动将严重损害其经济价值的物，如土地、建筑物和地上附着物。动产是指除不动产之外的其他物，动产的移动不影响其价值，如桌椅、板凳、珠宝、货币、有价证券等。需要说明的是，《物权法》并没有对动产、不动产下明确的定义，也没有明确的划分标准，这为随着时代的发展解释动产、不动产预留了空间。　　3·房屋买卖一定要登记吗？　　曾经有过这样一起民事纠纷：一套地段很好的商品房被开发商卖给了六个消费者，六个买家中只有一个买受人办理了房产登记。在这种情况下，法院应该把房屋判给合同签订在先的买受人，或是价款支付完毕的买受人，还是登记在先的买受人呢？　　《物权法》第九条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。第十四条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。　　因此，不动产物权登记，是不动产物权变动的法定公示手段，发挥着向社会公示当事人的物权状况的作用。在房屋买卖中，房屋的产权变动不仅需要双方签订房屋买卖合同，还要登记才能发生预期的法律效果。合同和登记这两个事项必须同时作用，如果合同生效却没有登记，权利人只能取得《合同法》上的请求权，而非对房产的产权。本例中，法院应当把房屋判给办理登记的买受人。　　4·不动产登记按照什么标准缴费？　　为修正原来不少地方根据房屋或者土地的面积或价款收取登记管理费的做法，保护物权人的利益，《物权法》第二十二条规定，不动产登记费按件收取，不得按照不动产的面积、体积或者价款的比例收取。具体收费标准由国务院有关部门会同价格主管部门规定。　　5·什么是预告登记？预告登记有什么作用？　　预告登记，是指当事人向登记机构申请的一种预备性登记。比如，甲购买乙的房屋，约定三个月后过户，为防止乙将房屋再次出卖给他人，甲可以申请预告登记，预告登记的本质是限制乙处分房屋，防止发生不利于甲的物权变动。　　《物权法》第二十条规定，当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。　　〖1〗6·自己的房子被登记在别人名下怎么办？　　根据物权公示原则，不动产的权利状态以不动产登记的状态为准，法律对于不动产登记簿记载错误的情形赋予权利人和利害关系人较为完备的救济途径。　　（1）获知不动产登记资料，权利人和利害关系人确认自己的权益是否受到侵害、侵害程度如何。　　（2）权利人、利害关系人认为不动产登记簿记载的事项错误的，不动产登记簿记载的权利人书面同意更正或者有证据证明登记确有错误的，可以进行更正登记。　　（3）权利人、利害关系人认为不动产登记簿记载的事项错误的，不动产登记簿记载的权利人不同意更正的，利害关系人可以申请异议登记。　　异议登记，是指事实上的权利人以及利害关系人对不动产登记簿上有关权利主体、内容的正确性提出不同意见的登记，其直接法律效果是暂时中断登记簿的公信力并中止登记簿上记载的权利人行使权利，使其在一定期限内不能按照登记簿记载的内容处分不动产物权。这只是一种暂时性措施，申请人自异议登记之日起15日内不起诉，异议登记失效，另外，如果异议登记不当，造成权利人损害的，权利人可以向申请人请求损害赔偿。　　……