房地产周期

导论 **篇 房地产周期的基本规律与国际经验：一线房价只涨不跌的神话 **章 中国房地产周期研究 **节 房地产周期的决定因素：长期看人口、中期看土地、短期看金融 第二节 房地产长周期的阶段性特点：理论逻辑与国际经验 第三节 中国房地产周期：过去、现在与未来 第四节 房地产政策工具的影响机制分析与国际比较 第五节 增速换挡期德日台韩的房市走势及启示 第二章 人口迁移的国际规律与中国展望：城市的胜利 **节 人口迁移的主要理论逻辑 第二节 国际上人口迁移规律：城市的胜利 第三节 中国人口迁移趋势：步入第二阶段，向大都市圈集聚 第四节 中国人口迁移展望：集聚与分化 第三章 从国际经验看北京、上海等超大城市人口发展趋势：人口控制VS城市规划 **节 城市人口集聚的基本逻辑与国际经验 第二节 北京、上海人口增长仍有较大潜力 第三节 交通拥堵、环境污染、资源约束与人口规模 第四节 北京、上海人口发展存在的突出问题 第五节 完善北京、上海人口调控政策和城市规划 第二篇 房地产市场风险：十次危机九次地产 第四章 全球历次房地产大泡沫：催生、疯狂、崩溃及启示 **节 美国1923—1926年佛罗里达州房地产泡沫 第二节 日本1986—1991年房地产泡沫 第三节 中国1992—1993年海南房地产泡沫 第四节 东南亚1991—1996年房地产泡沫与1997年亚洲金融风暴 第五节 美国2001—2007年房地产泡沫与2008年次贷危机 第六节 历次房地产泡沫的启示 第五章 中国房地产泡沫风险有多大? **节 什么造就了中国一二线城市房价只涨不跌的不败神话：城镇化、居民收入和货币超发 第二节 绝对房价：居于世界前列 第三节 房价收入比：一二线城市偏高，三四线城市基本合理 第四节 库存：去化压力比较大的是三四线中小城市 第五节 租金回报率：整体偏低 第六节 空置率：三四线城市高于一二线城市 第七节 房地产杠杆：居民杠杆快速上升但总体不高，开发商资产负债率快速上升 第六章 这次不一样? 2015m2016年中国房市泡沫与1991年日本、2015年中国股市比较 **节 中国一线城市房地产泡沫程度很高：与日本和香港比较 第二节 与过去比：此轮一线城市房价上涨的新特点 第三节 与日本1986一1991年房地产大泡沫比 第四节 与2015年中国股市大泡沫比 第五节 一线城市房价泡沫的影响与风险 第七章 保汇率还是保房价：来自俄罗斯、东南亚和日本的启示 **节 房价和汇率的理论关系 第二节 “俄罗斯模式”：弃汇率、保房价 第三节 “日本模式”：保汇率、弃房价 第四节 “东南亚模式”：弃汇率、弃房价 第五节 来自三种模式的启示 第三篇 房地产政策与制度：短期调控和长效机制 第八章 德国房价为什么长期稳定、在全球独善其身? **节 德国房价长期稳定、在全球独善其身 第二节 德国住房供给：居住导向的制度设计，总量充足、市场多元 第三节 德国住房需求：货币政策盯住通胀，住厉金融政策长期保持中性，城市体系均衡第四节 启示 第九章 中国房地产调控二十年：问题、反思和抉择 **节 1998—2001年：房改启动市场 第二节 2002—2004年：抑制房地产市场过热 第三节 2005—2007年：稳定住房价格 第四节 2008—2009年：刺激住房消费 第五节 2010—2013年：遏制房价上涨 第六节 2014—2016年9月：借稳增长和去库存，再度刺激 第七节 2016年9月至今：长短结合，促进健康发展 第八节 历次房地产调控的反思 第十章 谁是房地产盛宴的*大受益者：房价构成分析 **节 从宏观来看，土地出让金和税收占房价的八成 第二节 从中观城市来看，土地出让金和税收占房价的六成左右 第三节 从微观企业来看，土地出让金和税收约占房价的六成左右 第十一章 地王之谜：来自地方土地财政视角的解释 **节 地王频出和高房价背后的制度因素：土地财政 第二节 土地财政的历史和成因 第三节 土地财政是地方政府的核心 第四节 客观认识土地财政的积极作用 第五节 正视土地财政带来的待解问题 第六节 改革完善土地财政 第十二章 供需错配、人地分离：一线城市高房价、三四线城市高库存的根源 **节 人口迁移趋势：大都市圈化 第二节 人口城镇化与土地城镇化背离 第三节 解决之道：从短期调控到长效机制，从限制需求转向供给侧改革 第十三章 房产税会推出吗：从历史和国际视角推断 **节 房地产税改革的国际经验与国内必要性 第二节 个人住房房产税推出需要具备六大前提条件 第三节 房产税的历史和效果 第四节 其他国家和地区房产税实践经验 参考文献 后记