土地政策宏观调控运行机制及工具创新研究

我国土地所有制形式是公有制，城市土地国家所有，农村土地集体所有，国家是全民的代表。从理论上来说，政府可以按照国家发展的需要收购所有的土地。但是就目前土地储备机构来说，不同的城市收购的范围有一些差异。但是主要收购的土地有以下几类：市区范围内无具体使用权人的土地；为政府代征的土地；依法没收的土地；依法收回的荒芜、闲置的国有土地；以租赁、出让方式取得土地使用权期限已满且未续用，被依法收回的土地；公路、铁路、机场、矿场等经核准报废的土地；实施城市规划或旧城区改造需要调整使用的土地；土地使用权人向市土地收购储备拍卖中心申请处置土地使用权需要进行收购的土地；因单位搬迁、解散、撤销、破产、产业结构调整或其他原因调整出的国有土地；因处分抵押财产转移土地使用权的或土地使用权抵押人到期未能偿清债务的土地；其他需要进行储备的国有土地。 今后，收购盘活存量土地可能是我国土地储备机构的常规业务。我国的人口在增加，城市化程度在提高，每年由农村转移到城市的人口越来越多，而我国的土地资源是有限的，又要考虑全国13亿人口的粮食安全问题，保护耕地已提到我国基本国策的高度，土地利用规划和城市规划中每年的年度用地指标远远不能满足足城市人口增多的需求，将来城市的土地利用还以高效利用存量土地为主。就目前来看，全国城市人均占地（含道路等）高于日本等发达国家，全国的建筑容积率仅为1.5，低于大多数土地资源充足的国家，我国城市市区每平方公里的人口密度（除上海外）与发达国家的主要城市相似，平均为750人／平方公里，北京为676人／平方公里。但市辖区人口密度却远远低于发达国家大城市的水平，如北京仅为伦敦的1/5、纽约和巴黎的1/10、东京的1/7，说明土地的利用强度过低，如果容积率提高到2.5～3的水平，可使现有土地提高50%～70%的使用效率，因此在规划上应该研究和测定不同城市的容积率水平，以缓解城市建设用地与耕地保护之间的矛盾。 ……