资产评估学

　　第二节房地产评估的基本方法　　资产评估方法是评定估算资产价值的技术手段。就资产评估方法本身而言，它并不为资产评估所独有，更不为某一类资产评估所独有，资产评估方法将其他学科的技术方法按照资产评估运作的内在要求，用资产评估技术思路加以重组，从而构成了资产评估方法体系。这些方法按照分析原理和技术线路不同归纳为三种方法，即资产评估中*基本的方法——市场法、收益法和成本法。由于房地产的特殊性，在此基础上又衍生出了其他适合不同条件的房地产评估方法，如剩余法、基准地价修正系数法与路线价法等。本节主要介绍三种基本方法在房地产评估中的应用，衍生方法将在第三节进行介绍。　　一、市场法在房地产评估中的应用　　（一）评估基南思路　　市场法又称买卖实例比较法、现行市价法等，是地产评估方法中*常用的基本方法之一。它是在同一市场条件下，根据替代原则，以条件类似或使用价值相同的地产交易实例与待估房地产加以对照比较，就两者之问在影响该地产的交易情况、交易日期、地块因素以及个别因素等的差别进行修正，以求得待估地产在评估日价格的一种方法。采用该方法时，通常首先应通过市场调查，选择三个以上正常交易实例作为参照物，参照物与评估对象应属于同一地区，地块条件基本一致，交易时间应尽量接近评估基准日。然后对于交易条件、成交时间、区域及个别因素、容积率、使用年限等进行比较调整，*后确定评估值。　　（二）使用范围　　市场法的应用需要有合适的类似房地产交易案例才可应用，所以，在房地产市场发达的情况下，市场法得到广泛应用。房地产交易市场越发达，与待估房地产相类似的交易实例就越多，市场法的应用就越有效。正是由于市场法对房地产交易实例的需求，对房地产交易市场的要求，使得以下情况下不能使用市场法来进行评估：　　（1）没有房地产交易或很少有房地产交易发生的地区。　　（2）某种类型很少的房地产或交易实例很少的房地产，如古建筑等。　　（3）很难成为交易对象的房地产，如教堂、寺庙等。 ……