国内外地农地登记管理探索

　　《国内外农地登记管理探索》：　　一、英国土地登记管理的特征　　英国的土地登记制度从20世纪初就开始逐渐成形，发展了一百多年。英国的土地登记管理系统相当全面，机构设置科学合理，土地登记管理的制度和体系有很多值得我们借鉴的地方。　　1.土地登记行政管理机构英国的土地登记管理机构发展时间很长，在英国，根据不同的地域进行不同的土地登记管理系统划分，苏格兰为一个土地登记系统，北爱尔兰为一个土地登记系统，英格兰、威尔士为一个土地登记系统。在英格兰和威尔士地区，主要的登记管理机构就是英国土地登记局，主要负责英格兰和威尔士的土地所有权登记代理工作，并对土地登记管理等项目进行规定。　　在英国，通过建立专门的土地登记局来实现对土地所有权的登记工作，尤其是英国土地登记局，主要是负责固定区域的土地登记代理工作，包括在该区域的土地所有权的审查、确认、登记和发证等事项。作为土地登记的重要管理部门，其主要的工作就是对土地所有权的登记进行科学的登记和管理，然后为不动产交易提供可靠的权益记录和保障。作为专门的土地登记管理部门，其总部设于伦敦，总部主要负责制定各项政策和规定。由于土地登记局局长由英国的司法大臣直接任命，因此土地登记局在宏观上还可以协调有关部门之间的关系，负责处理复杂的登记问题，但不具体操作各项工作事宜，各项具体的登记代理事宜均由各地区的办事处负责办理。　　虽然土地登记局是政府的土地登记机关，但是在管理上，大多数沿用企业的管理手段和制度，在土地登记局设有管理层、执行层、监管层等。目前为止，在英格兰和威尔士的各个片区，都设有土地登记办事处，负责承办本片区的土地登记发证等事宜，各个办事处之间的关系为平级，互相没有太大的区别，主要的工作和职能也相似。各个办事处直接受土地登记局的垂直管辖，人力、财力和编制等都独立于地方政府，能够独立于政府之外行使土地登记的权利。　　2.土地登记的财政管理从行政上来看，英国土地登记局是政府的一个行政部门，是执行国家法律的司法机构。但从其财政获得和收入来看，英国土地登记局又独立于政府财政，土地登记管理中所涉及的各项支出和费用，都不需要政府财政的专门预算和划拨，经费全部来自于土地登记过程中的收入，全靠土地登记费用来维持运行，前提就是土地登记的收入不再纳入政府的税收收入，可以由土地登记局进行独立支配。由于登记不是无偿的，因此从历史的收入支出来看，一般收入都稍多于支出，基本能保证土地登记局工作的正常进行。这样管理的好处和优势就在于，土地登记局可以根据每年的土地或者不动产的登记量和收入情况，自觉地调整土地登记所需的费用，保证土地登记部门的正常运作，满足该部门的年度预算。　　此外，土地登记的盈余可以作为财政收入上缴国库，而且由于资金富裕，土地确权时的测绘都是免费的。　　3.土地登记管理制度任何土地的管理都要依靠有关的制度和法律来保证和约束，英国土地登记的法律依据是2002年颁布的《土地登记法》以及在此部法律基础上新设和发布的各项规定和政策。《土地登记法》规定，不管是官方还是私人，涉及土地的交易都要办理土地登记，在土地登记局进行过户、登记和换证等，否则不再受到法律的保护。此外在土地租赁方面，该法也明确规定，土地租赁期超过21年的，必须要进行土地登记，此项目由土地的承租方进行登记租用权时办理。在房地产买卖方面，该法进行了土地登记的规定，当房地产买卖或者租约签订并且成交行为发生后，新的权利人需要在两个月以内，到所辖区的土地登记办事处办理登记，登记后登记局必须要在19个工作日内给予登记或发证。　　在英国，现在实行的是产权登记制度，对土地这种资产在登记的时候，可以以其有限产权、绝对产权、占有产权或有效的租赁保有产权的形式进行登记。在英国，房屋及地上附着物不再进行单独发证确认，直接根据房随地走的原则，只对土地进行确权发证，在土地权属证明书上用文字和图形详细说明。而且，对于土地的测量及宗地图的出图都来自于国家测绘局，具有权威性和统一性。这样做，也为英国土地登记的计算机电子化提供了十分方便的条件，并且英国测绘局对管辖的全部范围内的房地产都测绘成图，并在一定时期内进行调查和更新。　　……