住区:高层高密度(第49期)

事实上，随着社会经济形势和政策的变化，对高层住宅的价值认识也进入了新阶段。人们逐渐改变了早年对高层住宅区“非左即右”的观点，注意到高层住宅在不同地区、不同社会经济环境下的不同作用。一批新型高层住宅的蓬勃发展验证了这样的观点。这些新式高层住宅往往位于市中心或滨水地区。这些地区由于整体更新使得地价上升，私营的开发公司通过增加建筑高度来获取更多的利润。这些新型高层住宅的建设充分考虑了市场的需要，不仅位于交通便利的地区，而且通常建筑质量高，套型和外观设计风格独特，可以满足个性化的需求，其管理水平和设施服务的提供也保持在较高水准（图11）。尽管居住成本较高，但由于距离就业地点近、居住舒适，依然吸引了很多住户，特别是曰益增多的无子女家庭和商务人士。 当然，这些新型高层住宅与原有的以公共住房为主的高层住宅区之间存在本质差异。但这些新型高层住宅区创造了舒适的生活环境，可以为旧高层住宅的改造提升提供有价值的经验。这些经验自90年代末期开始普遍应用于大型高层住区的更新改造。在诸多成功和不成功的实践中，人们逐步认识到，高层住宅这种建筑形式并不是其衰败的*主要原因，在不同的案例中，设计和建造水平差、管理失败、服务设施的缺乏或者特殊的社会结构都可能导致社区的问题，而几方面原因通常互相影响，促成衰败的循环过程。因此，在更新改造中，这些问题不能通过简单的物质改变来解决，必须全面考虑技术、管理、社会、经济等多方面策略的综合运用。概括来说，主要的策略可包括以下方面： 1.将更多的公共财政资金用于老旧建筑的全面维修，更换老化的设施和设备，以适应新时代生活的需求。 2.对大型高层住区进行局部的物质性改造，主要包括几方面内容：拆除部分住宅楼或利用原有空地修建商业或办公建筑，增加本地就业机会；对原有干篇一律的户型进行风格改建，以适应多元化的居住需求，增进居住混合；将部分原有住宅改建为托幼、医疗等社会服务场所，以克服原有配套设施的不足；对室外环境进行人性化改造，增加室外交往空间等。 3.提升对外交通特别是公共交通的通达性，使本地居民能摆脱对本地就业和服务设施的依赖，更好地融入城市生活。 4.增加对当地教育、医疗、社区服务等的资助力度，以提升社区吸引力。 5.开展就业技能培训，加强就业信息发布等，帮助本地居民获得就业机会，以改善经济状况。 6.在更新改造决策中确立制度化的公共参与过程，以更好地了解不同社会群体的需求，制订更为全面的、有针对性的、符合本地特色的改造策略，并及时检验更新改造的成果，随时修正社区更新的策略。 复杂的改造策略注定了这一过程是漫长而渐进式的。阿姆斯特丹郊区的Bijlmermeer是荷兰*大的高层住宅区，曾拥有13000套住房。1984年，入住率只有24%，只有在住房市场上别无选择的家庭才选择继续在此居住，约有80%的居民属于少数族裔的弱势群体，很多来自荷兰的殖民地苏里南（Aalbersetal..2 003）。80年代中期以来，社区开始了一些新的建设项目，以改善社区的外部条件，如增加了通往市中心的地铁线路，新建了商场、Ajax俱乐部的足球场、影院和办公楼等，使Bijlmermeer从一个孤立的卫星城变成阿姆斯特丹的热点区域。除此之外，政府还增加公共资助，用于成人教育培训、对本地小企业的发展给予特殊补贴以增加本地就业机会、增加社区保安来提高社区的安全性等。 当Bijlmermeer地区的改造项目进展过半的时候，1999年和2001年政府开展了两次广泛的居民评价活动（Helleman&Wassenberg，2004）。总体而言，居民的反馈是正面的，同时居民也反映下一阶段的改造除了针对住房本身的问题以外，还应更多关注基础设施维护、停车问题、公共绿地、供水等细节。此外，针对一些问题，不同住宅楼的居民的意见差异很大。这意味着下一阶段的改造需要更广泛的公共参与，从而在策略制订上更加灵活和细致，更好地满足居民个性化的居住需求（Aalbersetal，2005）。 虽然Bijlmermeer等住区的改造较为成功，但到目前为止，仍有大量的欧洲高层住区处于十分衰败的状况，距离其全面复兴仍有很长的路要走。在许多国家，特别是以英国为代表的西欧国家，社会大众对于高层住宅的负面印象仍难以消除。然而从总的趋势上看，一系列的城市和社区更新的实践促进了欧洲高层住宅和住区长期可持续发展理念和策略的形成。越来越多的人认识到，高层住宅的价值应被更全面的评估，拆除只能作为住区更新中*无奈的解决方法。对于高层住区复杂的衰败问题，应采取更加全面、灵活与长期的对应策略，没有一个简单而放之四海皆准的模型能解决物质环境、管理、人口结构、住房保有状况、文化、经济等各方面的所有问题（Turkington，2004）。 七.总结 高层住宅和住区的出现是战后欧洲城市发展的重要结果。其理念脱胎于柯布西耶等运用机械理性主义来解决城市问题的思路；在实践中，诸多项目的建设是迫于住房短缺压力下的短期行为，缺少对未来长期发展的考虑。因此，随着社会经济环境的变化，欧洲高层住宅的发展经历了短暂的辉煌，之后很快陷入了严重的衰退，其公众形象在短短二三十年中经历了大起大落。70年代以来，欧洲各国相当数量的高层住区都陷入了物质环境、经济社会、维护管理等多方面相互影响的“循环式衰退”模式中，不得不面临大规模拆除的命运。近年来，在新的社会经济环境下，政府和公众开始重新认识高层住宅的价值，对衰退高层社区进行综合全面的住区更新替代了简单的“拆除一重建”方案，成为了城市发展中的重要课题。从这个角度讲，对欧洲高层住宅的跟踪研究可以从一个侧面极好地反映欧洲国家政府和公众在对待当代城市问题上认识和策略的发展转变渐进过程，有助于全面理解当代欧洲的城市发展理论和现状。 ……