我国公共租赁房的理论与实践

目录
1 绪论 1
1.1 公共租赁房建设的背景 1
1.2 公共租赁房的相关概念 2
1.2.1 保障性住房 2
1.2.2 保障性住房体系 2
1.2.3 从多类型保障房到公共租赁房 5
1.3 建设公共租赁房的意义 7
1.4 本书的创新之处 8
1.5 本书研究重点和难点 8
1.6 本章小结 9
2 国内外保障性住房理论研究回顾 10
2.1 国内外研究评述 10
2.2 保障理论研究 10
2.2.1 马克思主义相关理论 11
2.2.2 马斯洛的需要层次理论 11
2.2.3 庇古的旧福利经济学 11
2.2.4 凯恩斯的经济理论 11
2.2.5 贝弗利奇计划 12
2.2.6 西方主流经济学的观点 12
2.3 住房保障政策研究 12
2.4 保障性住房供应机制研究 15
2.5 法律制度研究 16
2.6 典型的国家和地区实践经验分析 17
2.6.1 美国 17
2.6.2 英国 18
2.6.3 新加坡 19
2.6.4 中国香港特别行政区 21
2.6.5 发达国家及地区对我国保障房建设的启示 21
2.7 本章小结 23
3 从各类保障房到公共租赁房的发展 24
3.1 保障性住房制度综述 24
3.1.1 我国住房制度发展历史 24
3.1.2 我国保障性住房制度的政策演变 28
3.1.3 我国保障性住房制度发展历程 30
3.2 各类保障性住房的建设和发展 32
3.2.1 棚户区改造安置房的建设和发展 32
3.2.2 廉租房的建设和发展 35
3.2.3 经济适用房的建设和发展 36
3.2.4 限价房的建设与发展 39
3.2.5 公共租赁房的建设与发展 41
3.3 我国保障性体系中各类保障房存在的问题分析 45
3.3.1 在我国保障房制度实践中，廉租房建设存在的主要问题 45
3.3.2 在我国保障房制度实践中，经济适用房存在的主要问题 49
3.3.3 在我国保障房制度实践中，限价房存在的主要问题 52
3.3.4 在我国保障房制度实践中，公共租赁房建设存在的主要问题 53
3.4 我国保障房和公共租赁房建设探索比较成功的模式 57
3.4.1 重庆的保障房体系和公共租赁房建设 57
3.4.2 北京的保障房体系和公共租赁房建设 59
3.4.3 上海的保障房体系和公共租赁房建设 61
3.5 我国公共租赁房建设的目标、规模和供需前景 62
3.6 本章小结 64
4 “公共租赁房 商品房”双轨制的内在机理及社会功能 66
4.1 双轨制配置体系 66
4.1.1 双轨制概念 66
4.1.2 双轨制配置体系的作用 67
4.1.3 双轨制配置体系的内容 68
4.2 双轨制的内在机理 69
4.2.1 公共租赁房与商品房市场的关系 69
4.2.2 公共租赁房建设与商品房市场的关联机制 70
4.2.3 公共租赁房建设对其他保障房的影响 72
4.3 双轨制体系的社会功能 74
4.3.1 我国双轨制体系的社会功能 75
4.3.2 我国双轨制体系对房地产市场的社会功能 80
4.4 国内外双轨制实践经验及启示 82
4.4.1 国外双轨制实践经验及启示 82
4.4.2 国内双轨制实践经验及启示 83
4.5 本章小结 84
5 政府主导的公共租赁房体系设计 86
5.1 公共租赁房的政府主导模式的必要性 86
5.1.1 各国(地区)公共住房模式比较 86
5.1.2 我国公共租赁房体系由政府主导的必要性 87
5.2 我国公共租赁房的供应机制 88
5.2.1 公共租赁房供给数量 88
5.2.2 土地供应机制 90
5.2.3 资金供给机制 93
5.3 我国公共租赁房的运营管理机制 94
5.3.1 公共租赁房准入标准 94
5.3.2 公共租赁房退出机制 96
5.3.3 租金价格 97
5.4 政府主导下的公共租赁房建设的改进和完善 99
5.4.1 完善公共租赁房的土地供给制度 99
5.4.2 完善公共租赁房的总体规划原则 100
5.4.3 完善公共租赁房申请、审批和公示制度 101
5.5 我国直辖市公共租赁房供给模式比较——实证研究 104
5.5.1 四大直辖市城市发展背景 104
5.5.2 直辖市公共租赁房供给模式 105
5.5.3 比较分析 109
5.6 本章小结 110
6 公共租赁房项目总体规划设计 112
6.1 公共租赁房项目总体规划概述 112
6.1.1 公共租赁房总体规划设计的含义 112
6.1.2 公共租赁房规划布局的必要性 112
6.2 中国香港和新加坡的成功保障性住房规划借鉴 113
6.2.1 中国香港公屋规划设计 113
6.2.2 新加坡组屋的规划设计 114
6.3 公共租赁房项目总体规划布局 116
6.3.1 我国公共租赁房项目规划选址中存在的问题 116
6.3.2 公共租赁房规划选址的原则 116
6.3.3 公共租赁房项目选址评估指标体系 119
6.3.4 公共租赁房选址决策模型 120
6.3.5 模型的运用 123
6.4 公共租赁房建设的评价指标体系 126
6.4.1 公共租赁房建设评价指标的构建原则 126
6.4.2 指标体系及其含义 127
6.4.3 公共租赁房建设评价指标汇总表 137
6.4.4 公共租赁房项目造价控制 138
6.5 重庆市关于公共租赁房空间规划布局和工程建设指标的案例分析 144
6.5.1 空间规划布局 144
6.5.2 工程指标分析 147
6.6 本章小结 150
7 公共租赁房项目建设用地土地保障体系 151
7.1 我国城市建设用地现状 151
7.2 目前公共租赁房项目用地来源 153
7.3 公共租赁房建设用地土地保障体系的构建 154
7.3.1 “地票”模式 154
7.3.2 配建模式 160
7.3.3 “产权共有”模式 162
7.4 本章小结 164
8 公共租赁房项目建设资金保障体系 166
8.1 我国公共租赁房建设的资金来源及运行现状 166
8.1.1 我国公共租赁房资金来源途径 166
8.1.2 我国公共租赁房资金运作方式 167
8.1.3 我国公共租赁房融资过程中存在的问题 170
8.2 我国公共租赁房建设中吸纳社会资金的途径探讨 171
8.2.1 房地产投资信托基金融资模式 171
8.2.2 公共租赁房建设债券 173
8.2.3 利用住房公积金支持公共租赁房建设 175
8.3 公共租赁房市场化融资平台建设体系设计 177
8.3.1 公共租赁房市场化融资平台的运行模式 178
8.3.2 公共租赁房市场化融资平台的优势 179
8.4 我国保障房并轨后资金供给研究 179
8.4.1 国内外保障住房资金供给筹措方式 179
8.4.2 保障房的“两房并轨” 181
8.4.3 拓宽资金来源建议 182
8.5 本章小结 186
9 公共租赁房项目可持续经营制度设计 188
9.1 公共租赁房建设设施与物业配套的可持续性 188
9.1.1 公共租赁房建设设施与物业配套现状及其存在问题 188
9.1.2 公共租赁房配套设施建设规划布局设计 189
9.1.3 公共租赁房后期物业管理可持续运营 197
9.2 公共租赁房小区商业配套面积的可持续管理运营 201
9.2.1 公共租赁房小区商业配套面积承担的三大功能 201
9.2.2 公共租赁房配套商业配建比例以及开发规模 203
9.2.3 公共租赁房小区配套商业的管理运营 212
9.3 进城农民工“住房券”交易公共租赁房的制度设计 215
9.3.1 进城农民工土地和住房政策障碍 216
9.3.2 新生代农民工的住房现状 218
9.3.3 农民工住房保障体系构建 221
9.3.4 农民工“住房券”交易公共租赁房模式 224
9.4 本章小结 230
10 公共租赁房租转售销售定价模式设计 231
10.1 公共租赁房租转售定价经验 231
10.1.1 英国公共租赁房租转售政策 231
10.1.2 新加坡公共租赁房租转售政策 231
10.1.3 香港公共租赁房租转售政策 232
10.2 公共租赁房租转售相关概念界定 232
10.3 公共租赁房租转售定价原则 233
10.3.1 差异定价原则 233
10.3.2 保障对象利益优先原则 233
10.3.3 可操作性原则 233
10.4 基于成本的公共租赁房出售定价模式 234
10.4.1 公共租赁房租金因素分析 234
10.4.2 公共租赁房成本因素分析 234
10.5 基于支付能力的公共租赁房出售定价模式 236
10.5.1 住房可支付能力的测定模型 236
10.5.2 基于支付能力的公共租赁房出售定价模型的建立 237
10.6 公共租赁房出售综合定价模型 238
10.6.1 公共租赁房出售综合定价模型的构建原理 238
10.6.2 公共租赁房出售综合定价模型的构建 238
10.6.3 公共租赁房出售综合定价模型主要指标说明 239
10.7 本章小结 240
11 我国城市公共租赁房总体运行模式总结与政策建议 241
11.1 我国城市公共租赁房总体运行模式 241
11.1.1 政府主导的公租住房供应机制 241
11.1.2 民生优先的土地保障制度 242
11.1.3 多元化的筹融资渠道 243
11.1.4 可持续的管理运营体系 244
11.1.5 公共租赁房是我国保障房体系发展的方向 244
11.2 我国公共租赁房建设和运行的建议 245
11.2.1 建立政府主导的公共租赁房专业开发经营管理机构 245
11.2.2 公共租赁房永远姓“公” 245
11.2.3 积极探索公共租赁房新型融资路径 246
11.2.4 创新土地供给模式，保障公共租赁房建设用地 247
11.2.5 加强公共租赁房项目的规划 247
11.2.6 未来公共租赁房建设项目在国内不同城市实行结构性布局 247
11.2.7 完善相关法律法规的建议 248
参考文献 250
附：《重庆市公共租赁房管理实施细则》渝国土房管发〔2011〕9号 253
后记 260