一本书读懂中国房地产

**章 中国商品房的诞生
住房是人生活的必需品，它承担着亿万人的安宁与健康。安全、舒适、宽敞、明亮、温馨的住房是多少人对家的向往。近40年来，我国住房制度几经变革，未来又会走向何方？预知未来，先知历史。还是让我们潜入房地产市场的海底，先探知一下中国房地产的前世今生，以便更好地寻求对策，使房地产市场能够更好地造福中国，造福百姓。
**节 中国商品房市场的复活与繁荣 ／ 2
1.公房出租：免费的午餐吃不饱 ／ 2
2.公房补贴出售：住房改革拉开序幕 ／ 7
3.提高住房租金建立住房公积金：政策驱动城镇居民购买住房 ／ 11
4.福利分房停止：逐步实行住房分配货币化，商品房制度全面实行 ／ 16
5.国民经济的支柱产业：房地产市场的波涛翻滚，不断反转 ／ 23
6.骑虎难下：房地产市场在反复调控中快速增长 ／ 28
7.供给侧改革：去库存 ／ 37
8.住房制度改革评述 ／ 38
9.住房改革向何处去 ／ 40
第二节 从土地到商品房的行走轨迹 ／ 43
1.开发商拿到土地出让合同的过程 ／ 43
2.房地产建设项目行政许可程序 ／ 47
3.开发商与有关机构和部门的协商沟通 ／ 49
第二章 商品房的高价是如何炼成的 如果对中国房地产市场做一个概括，大概可以如是说：一个字“涨”，两个字“折腾”，三个字“放卫星”，四个字“雾里看花”，五个字“死了都要买”，六个字“玩的就是心跳”，七个字“让我欢喜让我忧”，八个字“有多少事可以重来”，九个字“房的心事你永远不懂”，十个字“如果离开你我如何幸福”。一句话：想说爱你并不是一件很容易的事。房，就是这样让百姓欢喜，让百姓忧，其*主要的原因就是房价一日三变，居高不下，飞速上涨。在这一章里，我们主要来看一看商品房的高价是如何炼成的。
**节 商品房的价格确定 ／ 52
1.政府对房价及其构成的明确规定 ／ 52
2.房地产开发建设、税收费用及相应成本 ／ 54
第二节 推高商品房价格的主要因素 ／ 57
1.政府方面的因素 ／ 58
2.开发商方面的因素 ／ 67
3.通货膨胀的影响 ／ 75
4.投资与投机推波助澜 ／ 76
5.租房市场的影响 ／ 81
6.民众的保值和恐慌心理 ／ 82
7.大城市的虹吸效应 ／ 85
第三节 高房价究竟是谁之过 ／ 87
1.政府与开发商之间的口水战 ／ 87
2.中央政府与地方政府之间的“游击战” ／ 89
3.开发商与公众的心理战 ／ 91
第三章 商品房的低质是如何造就的
房屋质量问题已经引起了全社会的关注，诸如墙体裂缝、屋顶开裂、窗子关不严、下水道堵塞、暖气管不热等等。从实际工作来看，影响施工项目质量的五大因素是：施工人员、管理人员的技术水平、能力及知识等；施工机械、机具等设备的技术先进程度及应用；施工中使用的材料的质量优劣；施工工艺、方法的先进性、科学性；施工场地条件（水、电、场地、气候等）的好坏，工程外部环境（相关机构等）好坏等。而影响工程项目质量的因素，包括设计、施工责任、材料、使用责任及其他因素五个方面。本章结合这些因素来谈谈商品房的质量问题。
**节 商品房建筑标准的确定 ／ 96
1.民用建筑的使用年限问题 ／ 96
2.民用建筑的安全性问题 ／ 103
第二节 建筑材料现状 ／ 108
1.主要建筑材料的质量问题 ／ 108
2.建筑装饰装修产品的质量问题 ／ 113
3.建材存在质量问题的原因 ／ 115
第三节 施工过程的质量监管 ／ 117
第四节 建筑从业人员队伍现状 ／ 119
1.建筑行业中农民工建筑队伍的现状 ／ 119
2.建筑行业中其他从业人员的现状 ／ 121
第五节 影响工程质量的其他因素 ／ 123
1.压缩工期：一味图快导致的质量问题 ／ 123
2.压低造价：层层转包下的“豆腐渣工程” ／ 124
3.商品房预售制度：导致更加忽视房屋质量 ／ 125
第四章 商品房的维权与维修
众所周知，商品房的低质带来住房的诸多问题，开发过程的各种违规行为更加剧了这些矛盾，购买过程中的信息不对称、开发商的预制陷阱，法律的不健全等等多重因素，导致了购买商品房后一旦遇到问题，与开发商的冲突也在所难免。如何摆脱维权困境？本章展示了当下买房维权的艰辛，分析了买房维权难的原因，重点在于强调指出了普通消费者要加强内功，增加购房的相关知识，做到防患于未然，尽可能地降低购房风险。
**节 艰辛维权路 ／ 128
1.我的买房维权经历 ／ 128
2.买房维权究竟有多难 ／ 136
第二节 维权难的原因 ／ 138
1.原因一：政府职能的削弱 ／ 139
2.原因二：消费者协会先天不足 ／ 139
3.原因三：仲裁局限性大 ／ 140
4.原因四：法律支持力度不够 ／ 141
5.原因五：检测等服务机构服务不到位 ／ 141
6.原因六：开发商的拖延战术 ／ 141
第三节 自我救赎降低维权之难 ／ 143
1.消费者的自我救赎之合同篇 ／ 143
2.消费者的自我救赎之收房篇 ／ 146
3.消费者的自我救赎之维修篇 ／ 148
4.消费者的自我救赎之方法篇 ／ 149
第五章 房地产业的法律和政策思考
无论是谁，真的解决了老百姓住房难的问题，就是利国利民。为此，在这一章中将对于现行法律政策存在的问题进行浅析，然后探讨政策法律修改的路径。
**节 现行法律政策存在问题浅析 ／ 152
1.问题一：对违法行为处罚力度不够 ／ 153
2.问题二：对于消费者的保护力度不够 ／ 154
3.问题三：上下位法规定不一致 ／ 155
第二节 政策法律修改的路径探讨 ／ 156
1.思虑周全，发挥政策导向作用 ／ 156
2.将法律完善后再行出台实施 ／ 158
第六章 中国住宅的未来
中国住宅市场的主要症状是：冷热不均，总体有余而局部不足，大城市人满为患而欲往者源源不断，致使房价居高不下、涨势汹涌；小城市人力不足而欲去者大有人在，房价大致稳定；普通民居房价高下相差甚巨。针对这些症状，可行的治疗手段是标本兼治，先易后难。为了中国住宅市场的未来，本章进行了积极的探讨，旨在希望中国经济不出现大的震荡，老百姓的利益能够得以保障，开发商可以活下去或者重新转型，社会经济能够正常运转，社会基本保持稳定，房价理性回归，土地财政终结，各方面的损失降到*低，引导房地产的巨大产能从事其他行业。
**节 给住宅房地产业一个准确的定位 ／ 160
1.房子的定位为什么不够明确 ／ 160
2.住宅房地产业定位策略：标本兼治 ／ 163
第二节 节约资源量须减少空置建造 ／ 165
1.房子空置问题突出 ／ 165
2.解决房子空置的关键：先立业后立城 ／ 168
第三节 宽敞舒适是现代住房的起码要求 ／ 170
1.我国居民住宅面积的现状 ／ 170
2.关于房子实际使用面积的建议 ／ 172
3.“旧屋扩建改造工程”方案 ／ 174
第四节 变经济适用房为共有产权房 ／ 175
1.经济适用房为什么要取消 ／ 175
2.共有产权房的好处 ／ 176
第五节 取消住宅地产的土地拍卖制度 ／ 177
1.住宅地产土地拍卖制度的弊端 ／ 177
2.叫停住宅用地的招拍挂是当务之急 ／ 178
第六节 提高住宅建设标准，加强质量管理，建设百年住宅 ／ 181
1.提高民居抗震设防指数 ／ 181
2.延长民居设计使用年限 ／ 181
3.提高民居建材标准 ／ 182
4.加强施工建设过程的监督管理 ／ 182
5.改革验收制度 ／ 183
6.加强建筑队伍的建设和培养 ／ 183
7.梳理建筑领域的相关法律法规 ／ 183
第七节 合理的税收制度设计和住房价格 ／ 185
1.中国房地产税收与房价构成的现状 ／ 185
2.税收制度的改革和房价的构成 ／ 187
第八节 让商品房维权变得简单有效 ／ 190
1.住房维权存在的机制问题 ／ 190
2.维护住宅房地产市场秩序的几点建议 ／ 191
附录1：《中华人民共和国城市房地产管理法》／ 199
附录2：作者对现行中华人民共和国城市房地产管理法的修改建议／ 213