房地产企业会计真账实操全图解

第1章 1.1 房地产企业会计基础知识 房地产开发企业类型 ............................. 2 1.1.1 从经营内容和经营方式的角度划分............................................2 1.1.2 从经营范围的广度划分 ...............................................................3 1.2 房地产开发经营的主要流程........................ 3 1.2.1 前期准备阶段...............................................................................4 1.2.2 取得土地使用权阶段 ...................................................................4 1.2.3 建设施工阶段...............................................................................6 1.2.4 房产销售（预售）阶段 ...............................................................6 1.2.5 项目清算阶段...............................................................................9 1.2.6 自持物业阶段...............................................................................9 1.3 房地产开发企业主要经营业务内容 ................. 10 1.3.1 房地产企业取地业务内容 ......................................................... 11 1.3.2 房地产企业工程建设业务内容 ................................................. 12 1.3.3 房地产企业销售业务内容 ......................................................... 12 1.4 房地产企业税务处理快速入门 ..................... 13 1.4.1 了解各个环节涉及的主要税种 ................................................. 13 1.4.2 纳税申报怎么做 ......................................................................... 14 .I 房地产企业会计真账实操全图解 第2章 2.1 2.2 企业设立阶段的会计核算 企业设立阶段业务简介 .......................... 24 企业设立阶段的会计核算......................... 25 2.2.1 设置“实收资本”和“资本公积”科目 .................................. 25 2.2.2 新设立公司的会计核算 ............................................................. 26 【实账处理】——公司收到部分约定认缴额的账务处理 ................................27 【实账处理】——公司收到长期股权投资出资的账务处理............................28 2.2.3 公司增加注册资本的核算 ......................................................... 28 【实账处理】——公司收到土地使用权出资的账务处理 ................................29 【实账处理】——公司将资本公积转为实收资本的账务处理 .......................30 【实账处理】——公司将盈余公积转为实收资本的账务处理 .......................31 2.2.4 公司实收资本减少的核算 ......................................................... 31 【实账处理】——尚领房地产有限责任公司减少注册资本的账务处理 .....32 【实账处理】——某房地产股份有限公司减少注册资本的账务处理 .........33 2.2.5 开办费的核算............................................................................. 34 【实账处理】——尚领房地产有限责任公司开办费的账务处理 ..................34 第3章 3.1 工程会计工作范围及账务处理 工程会计日常工作 .............................. 36 3.1.1 工程会计对接的企业经营业务 ................................................. 36 3.1.2 工程会计审核原始单据注意事项.............................................. 38 3.2 取得开发用土地使用权的会计处理 ................. 40 【实账处理】——尚领房地产公司竞拍取得土地使用权的会计处理 .........41 3.2.1 通过竞拍取得土地使用权的会计处理 ...................................... 40 3.2.2 接受投资取得土地使用权的会计处理 ...................................... 41 【实账处理】——尚领房地产公司接受投资取得土地使用权的账务处理 ....42 3.2.3 在建项目收购的会计处理 ......................................................... 42 II. 目录 【实账处理】——尚领房地产公司收购在建项目的账务处理 .......................43 3.2.4 自用土地使用权的会计处理 ..................................................... 44 【实账处理】——尚领房地产公司关于自用土地使用权的账务处理 .........44 3.3 开发建设阶段不同承包方式的会计处理 ............. 45 3.3.1 开发建设阶段各种承包方式和内容.......................................... 45 3.3.2 BOT 项目工程承包方式下的会计处理 .................................... 48 3.3.3 BT 项目工程承包方式下的会计处理 ....................................... 49 3.4 开发成本的归集、分配与结转 ..................... 52 【实账处理】——尚领地产关于取得土地支付土地价款的账务处理 .........54 【实账处理】——尚领房地产公司关于土地价款分摊的账务处理 ..............56 3.4.1 土地征用及拆迁补偿费的归集与分配 ...................................... 54 3.4.2 前期工程费的归集与分配 ......................................................... 57 【实账处理】——尚领地产关于前期工程款归集和分摊的账务处理 .........58 3.4.3 建筑安装工程费的归集与分配 ................................................. 59 【实账处理】——关于发包建筑安装工程款归集和分摊的账务处理 .........62 【实账处理】——关于自营建筑安装工程款归集和分摊的账务处理 .........64 3.4.4 基础设施费的归集与分配 ......................................................... 65 【实账处理】——尚领地产关于基础设施费的归集与分配的账务处理 .....66 3.4.5 开发间接费用的归集与分配 ..................................................... 66 【实账处理】——尚领地产关于开发间接费用的归集与分配的账务处理 ....67 3.4.6 营利性公共配套设施费的归集与分配 ...................................... 68 【实账处理】——关于营利性公共配套设施费的归集与分配的账务处理 ....69 3.4.7 非营利性公共配套设施费的归集与分配 .................................. 70 【实账处理】——关于非营利性公共配套设施费归集与分配的账务处理 ...71 3.4.8 房屋开发成本的结转 ................................................................. 73 【实账处理】——尚领房地产公司关于房屋开发成本结转的账务处理 .....73 3.5 土地开发成本的核算 ............................ 74 .III 房地产企业会计真账实操全图解 3.5.1 土地开发成本核算对象的确定 ................................................. 75 3.5.2 土地开发成本项目的设置 ......................................................... 75 3.5.3 土地开发成本归集和分配 ......................................................... 76 【实账处理】——尚领房地产公司关于土地开发成本核算的账务处理 .....77 3.5.4 土地开发成本的结转 ................................................................. 78 【实账处理】——尚领房地产公司关于土地开发成本核算的账务处理 .....80 第4章 4.1 费用会计工作范围及账务处理 费用会计日常工作 .............................. 82 4.1.1 费用会计对接的企业经营业务 ................................................. 82 4.1.2 费用确认的原则、方法和内容 ................................................. 83 4.1.3 费用会计审核原始单据注意事项.............................................. 85 4.2 房地产企业费用的会计账务处理 ................... 86 【实账处理】——尚领房地产公司 2016 年管理费用的账务处理 .................87 4.2.1 房地产企业管理费用的核算及归集.......................................... 86 4.2.2 房地产企业销售费用的核算及归集.......................................... 89 【实账处理】——尚领房地产公司 2016 年销售费用的账务处理 .................91 4.2.3 房地产企业财务费用的核算及归集.......................................... 93 【实账处理】——尚领房地产公司 2016 年财务费用的账务处理 .................94 第5章 5.1 销售会计工作范围及账务处理 房地产销售会计工作范围......................... 96 5.1.1 销售收银员日常工作 ................................................................. 96 5.1.2 销售会计日常工作 ..................................................................... 99 5.2 销售阶段业务的会计核算........................100 5.2.1 诚意金的会计处理 ................................................................... 100 IV. 目录 【实账处理】——尚领房地产公司收取诚意金的账务处理..........................101 5.2.2 销售定金的会计处理 ............................................................... 101 【实账处理】——关于销售定金的账务处理 .....................................................102 5.2.3 按揭保证金的会计核算 ........................................................... 102 【实账处理】——关于按揭保证金的账务处理 ................................................103 5.2.4 预售房款的会计核算 ............................................................... 103 【实账处理】——关于预售款的账务处理..........................................................104 5.2.5 销售更名、销售退房、销售换房的会计核算 ........................ 105 【实账处理】——关于销售更名的账务处理 .....................................................105 【实账处理】——关于销售退房的账务处理 .....................................................106 【实账处理】——尚领房地产公司关于销售换房的账务处理 .....................107 5.2.6 代收款项的会计核算 ............................................................... 107 【实账处理】——尚领房地产公司关于代收款项的账务处理 .....................108 5.3 商品房销售收入的会计核算......................108 5.3.1 收入的会计确认 ....................................................................... 108 5.3.2 房地产销售收入的账务处理 ................................................... 110 【实账处理】——在收入结转前已收齐房款的销售收入的账务处理 .......110 【实账处理】——收入结转前剩余房款在 3 年以内的销售收入账务处理....111 【实账处理】——收入结转前剩余房款在 3 年以上的销售收入账务处理....112 5.3.3 商品房面积差的会计核算 ....................................................... 114 【实账处理】——尚领房地产公司关于商品房面积差的账务处理 ............114 5.3.4 拆迁还房的会计处理 ............................................................... 115 【实账处理】——尚领房地产公司关于拆迁还房的账务处理 .....................116 5.3.5 委托代销收入的会计核算 ....................................................... 117 5.3.6 售后回购房屋收入的会计核算 ............................................... 118 【实账处理】——尚领房地产公司关于融资性售后回购的账务处理 .......119 5.4 商品房销售成本的结转与核算 ....................120 5.4.1 开发产品销售时的会计核算 ................................................... 120 .V 房地产企业会计真账实操全图解 【实账处理】——尚领房地产公司关于商品房产成品入库的账务处理 ...121 【实账处理】——尚领房地产公司关于商品房产成品出库的账务处理 ...122 5.4.2 成本差异的会计核算 ............................................................... 123 【实账处理】——尚领房地产公司关于商品房成本差异的账务处理 .......123 5.5 房地产持有物业会计账务处理 ....................124 【实账处理】——关于出租物业成本支出的账务处理 ...................................125 【实账处理】——关于出租物业竣工的账务处理 ............................................126 【实账处理】——关于出租物业暂估入账的账务处理 ...................................126 5.5.1 出租物业的初始计量 ............................................................... 124 5.5.2 租金收入的账务处理 ............................................................... 127 【实账处理】——关于租金收入的账务处理 .....................................................127 5.5.3 免租期收入的账务处理 ........................................................... 128 【实账处理】——关于免租期租金收入的账务处理 .......................................129 5.5.4 出租物业的后续支出的会计核算............................................ 129 【实账处理】——关于维修支出的账务处理 .....................................................130 【实账处理】——关于装修费用的账务处理 .....................................................131 【实账处理】——关于改建支出的账务处理 .....................................................132 【实账处理】——关于计提折旧的账务处理 .....................................................134 【实账处理】——公允价值模式下出租物业关于改建支出的账务处理 ...136 5.5.5 出租物业处置的会计核算 ....................................................... 136 【实账处理】——关于出租物业处置的账务处理 ............................................137 5.5.6 自营物业的会计核算 ................................................................ 137 【实账处理】——关于自营物业成本支出的账务处理 ...................................139 【实账处理】——关于自营物业处置的账务处理 ............................................142 5.5.7 房地产改变用途的会计核算 ................................................... 142 【实账处理】——成本模式下投资性房地产转换为其他资产的账务处理 ...143 【实账处理】——公允价值模式下投资性房地产转换为自用房地产 .......143 【实账处理】——公允价值模式下自用房地产或存货转换为投资性房地产 ...144 VI. 目录 第6章 6.1 6.2 房地产企业利润及利润分配 房地产开发企业利润的构成......................146 利润的核算 ...................................146 【实账处理】——尚领房地产公司 2016 年营业利润的核算 ........................148 6.2.1 营业利润的核算 ....................................................................... 147 6.2.2 营业外收入的核算 ................................................................... 148 【实账处理】——尚领房地产公司进行非货币性资产交换的账务处理 ...150 6.2.3 营业外支出的核算 ................................................................... 151 【实账处理】——尚领房地产公司处置报废固定资产的账务处理 ............152 6.2.4 利润结转的核算 ....................................................................... 153 【实账处理】——尚领房地产公司关于利润结转的账务处理 .....................154 6.3 利润分配的核算 ...............................155 6.3.1 利润分配顺序........................................................................... 155 6.3.2 利润分配的账务处理 ............................................................... 156 【实账处理】——尚领房地产公司关于利润分配的账务处理 .....................158 6.3.3 未分配利润的账务处理 ........................................................... 159 第7章 7.1 房地产企业税务筹划 项目设立阶段税收筹划 .........................162 7.1.1 项目公司组织形式的筹划 ....................................................... 162 7.1.2 合作项目合作方式的筹划 ....................................................... 163 7.1.3 土地取得方式的税收筹划 ....................................................... 164 7.2 项目设计建造阶段税收筹划......................166 7.2.1 项目分期及户型选择的筹划 ................................................... 166 7.2.2 各项目成本的归集与控制及合同的订立执行 ........................ 167 7.2.3 建筑合同订立的筹划 ............................................................... 168 .VII 房地产企业会计真账实操全图解 7.2.4 开发间接费用筹划 ................................................................... 169 7.2.5 配套设施费的筹划 ................................................................... 170 7.3 项目销售阶段税收筹划 .........................170 7.3.1 销售方式和促销活动的税务筹划............................................ 171 7.3.2 销售定价的筹划 ....................................................................... 171 7.3.3 代收费用和精装修住房的筹划 ............................................... 173 7.3.4 房地产项目公司产品交付业主及清算的税务筹划 ................ 173 7.3.5 剩余资产的税务筹划 ............................................................... 174 7.3.6 房地产项目公司清算的税务筹划 ....................................... 174 7.4 项目竣工决算阶段税收筹划......................175 7.4.1 土地增值税清算单位的选择 ................................................... 176 7.4.2 土地增值税清算时间的选择 ................................................... 176 7.4.3 企业所得税清算的税收筹划 ................................................... 177 第8章 8.1 房地产企业各环节纳税实务 ..................................................................................... 180 房地产企业项目设立环节的税务处理 ..............180 【实账处理】——尚领房地产公司关于契税的账务处理 ..............................182 8.1.1 契税 8.1.2 印花税 .................................................................................... 182 8.1.3 耕地占用税 .............................................................................. 184 【实账处理】——尚领房地产公司关于耕地占用税的账务处理 ................185 8.2 8.3 房地产